《房产律师专业解析：债务人名下房屋被其赠予给亲属，债权人起诉撤销该赠与行为的争议》

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

 一、案件情况

 （一）原告起诉

原告刘某涛向法院提出诉讼请求：一是依法撤销陈某峰将其位于北京市昌平区X号房产赠与陈某刚的行为，并责令陈某刚将该房产的不动产权过户登记到陈某峰名下；二是要求陈某峰承担本案诉讼费。

刘某涛称，其与陈某峰存在民间借贷纠纷，法院于2016年判决陈某峰偿还借款100万元及相应利息，陈某峰上诉后，中级人民法院于2017年维持原判。刘某涛于2017年3月30日收到判决，陈某峰于3月31日收到。之后刘某涛申请执行，却发现2017年4月12日陈某峰将涉诉房屋无偿赠与了儿子陈某刚，且陈某刚办理了新产权证，这致使刘某涛的债权无法执行。

 （二）被告答辩

1.陈某峰辩称

其与陈某刚的过户行为并非恶意逃避债务，而是家庭财产的析产分割。原来一家人居住在海淀区S村，2006年S村拆迁，宅基地上有包括他、母亲秦某霞、妻子吴某婕、儿子陈某刚在内的常住人口四人。拆迁后购买了安置房，该房应属四人共有。秦某霞和吴某婕先后去世，秦某霞遗愿是将她的份额留给陈某刚，其他子女认可；吴某婕的份额由他和陈某刚继承。所以房屋份额中陈某刚占比大，他占比小。吴某婕去世后，父子准备分家，将原房屋出售得460万元，他分得200万元（用于生活、还债、债权和投资计划，有履行判决的经济条件），陈某刚分得260万元用于购买涉诉房屋。因陈某刚夫妻想申请廉租房，且担心陈某刚夫妻关系不稳定，所以先以他的名义买房，之后再赠与陈某刚个人。他正在积极处理债权问题，不代表刘某涛的债权无法实现，而且刘某涛的债权与房屋价值差距大，刘某涛行使撤销权于法无据。

2.陈某刚述称

认可陈某峰的答辩意见，且称自己是善意取得涉诉房屋，购房后装修并居住至今，该房屋是其家庭唯一住房，房屋应归自己所有。

 二、法院查明事实

 （一）借贷与房屋交易情况

刘某涛与陈某峰曾有民间借贷纠纷，经法院一审、二审，判决陈某峰于2017年3月31日签收判决书后十日内偿还刘某涛借款100万元及利息。

陈某峰于2007年1月7日从北京W公司购买海淀区宝F号房屋（F号房屋），价格522707元，2010年9月26日取得所有权证（经济适用房），建筑面积104.73平方米，2016年2月26日以460万元卖给案外人。2016年3月10日，陈某峰用260万元购买涉诉房屋并取得所有权证，2017年4月12日将涉诉房屋赠与陈某刚，陈某刚同日取得不动产权证。2017年9月法院查封涉诉房屋，陈某刚提出异议，法院以其享有所有权为由裁定中止执行。

 （二）证据情况

1.陈某峰提交的证据

 《社员建房施工许可证》，显示住址为S村，家庭成员有户主陈某峰、之妻秦某霞、之子陈某刚，乡政府同意规划。

 《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》（《拆迁协议》），约定在册人口3人、实际居住人口4人（户主陈某峰、之母秦某霞、之子陈某刚、之妻吴某婕），被拆迁房屋补偿款2991759元，拆迁补助费845567.20元，共3837326.20元，搬迁后领款。

 北京G公司于2007年1月31日向W公司出具的《关于S村居民提前入住的函》，内容为S村住户陈某峰已购F号住房，因拆迁款未到，协商先办理入住，拆迁款到位后协助划款。

 2018年9月10日何某彩等出具的《证明》，称其与陈某峰是姐弟关系，母亲在拆迁安置补偿时有105平米回迁安置房面积在陈某峰的安置房内，母亲安排由孙子陈某刚继承，全体子女遵从。

刘某涛认可证据1- 3的真实性，但不认可证明目的；认为无法核实证据4签字主体身份，且即使身份真实也无法律效力，因为秦某霞不是被拆迁房屋所有权人，无遗产份额。法院认可证据1- 3的真实性，对证据4结合其他事实认定。

2.陈某刚提交的证据

《北京市保障性住房申请家庭情况核定表》（《核定表》），申请人为林某涵（陈某刚妻子），称因申请保障性住房用陈某峰名义买房，因有汽车未获批保障性住房。刘某涛认可真实性但不认可证明目的，认为证明陈某刚无房产、无拆迁利益；陈某峰认可。法院认可其真实性，结合事实认定证明目的。

此外，法院应陈某峰申请，从北京市海淀区人民政府房屋征收办公室调查S村拆迁安置补偿方案，该方案无制定、公布主体信息和公章，刘某涛表示无法确定其真实性，陈某峰和陈某刚认可，认为与相关标准一致。刘某涛自述2017年9月得知赠与、过户事实，陈某峰自认未告知刘某涛。建造被拆迁房屋时陈某刚年幼，未出资出力，未对被拆迁房屋或拆迁利益进行分家析产或析产继承，陈某峰现无偿债能力，其债权在另案审理。

 三、裁判结果

1.撤销陈某峰于2017年4月12日将北京市昌平区房产赠与陈某刚的行为。

2.陈某刚于本判决生效后十五日内将北京市昌平区房产过户至陈某峰名下。

 四、案件分析与律师心得

 （一）案件分析

1.债权人撤销权的行使期限

根据法律规定，债权人撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。本案中，刘某涛于2017年9月得知陈某峰将涉诉房产赠与陈某刚，于2018年8月2日提起诉讼，未超过除斥期间，这是其行使撤销权的合法前提。

2.赠与行为性质的认定

 若陈某峰与陈某刚主张的借名买房成立，即涉诉房屋是陈某刚用自己的拆迁利益付款、借陈某峰名义购买，那么虽以赠与方式转让，也不应认定为无偿转让。但从查明事实看，陈某刚并非被拆迁院落使用权人或房屋建造主体，其作为“实际居住人口”能获得的拆迁利益有限，在未分家析产且F号房屋未析产继承的情况下，无法确定F号房屋及剩余拆迁款的权利归属，也无法证明购买涉诉房屋的款项属于陈某刚。而且陈某刚提交的《核定表》与其对申请保障性住房的解释矛盾，所以法院认定陈某峰将涉诉房屋赠与陈某刚是无偿转让财产。

3.对债权人损害的认定

涉诉房屋原登记在陈某峰名下，刘某涛基于物权公示公信效力有理由认为该房屋是可供执行财产。但陈某峰未偿还债务且将房屋赠与陈某刚，导致执行中止，客观上妨碍了刘某涛债权的实现，因此该赠与行为对刘某涛造成损害。

4.撤销权权利范围的考量

尽管涉诉房屋价值高于刘某涛的债权数额，但房屋是不可分物，撤销赠与将房屋作为执行财产，不意味着房屋全部价值归刘某涛所有，所以不能以房屋价值高为由认定刘某涛行使撤销权超出债权范围。

 （二）办案心得

1.紧扣法律规定分析案件

在处理此类债权人撤销权纠纷时，要深入理解和准确运用相关法律规定，如撤销权的行使条件、除斥期间等。本案中围绕这些规定梳理案件事实，确定刘某涛的起诉符合法律要求，为胜诉奠定基础。

2.深入剖析证据逻辑关系

仔细审查双方提交的证据，分析证据之间的逻辑关系和证明力。对于陈某峰和陈某刚提交的证据，通过对拆迁补偿相关规定、家庭财产情况以及保障性住房申请等方面的综合分析，找出其证据链的漏洞，如证据形成时间、与陈述的矛盾之处等，从而反驳对方主张。

3.关注财产关系的复杂性

此类案件往往涉及复杂的家庭财产关系和物权变动情况。在本案中，涉及拆迁房屋的共有、继承、析产以及借名买房等问题，需要律师耐心梳理，从复杂的事实中抽丝剥茧，明确各方的权利义务关系，准确判断赠与行为的性质和对债权人的影响。

4.把握案件核心争议焦点

明确案件的核心争议焦点，即赠与行为是否无偿、是否损害债权人利益以及撤销权的范围。在整个案件处理过程中，围绕这些焦点组织证据和法律依据，避免被一些细枝末节的问题干扰，使案件的处理方向始终清晰明确，有力地维护当事人的合法权益。