《亲属以存在借名买房为由占有我方房屋不愿腾退，是否可以起诉强制腾房的争议》

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

 一、案件背景与诉求

 （一）原告主张

原告王某琴、李某静向法院提出诉讼请求：一是判令被告王某涛、王某峰、孙某斌腾退北京市东城区一号房屋；二是要求被告自2017年4月7日起至实际腾退之日止，按每日200元标准支付房屋占有使用费；三是被告承担案件受理费；四是要求第三人王某莉对被告义务承担连带责任。

原告称，该房屋在其名下且有合法产权证。被告王某涛以照顾原告母亲为由入住，母亲去世后，被告仍占用房屋且拒绝腾退，损害了原告合法权益。

 （二）被告辩称

1.王某涛辩称

原告起诉主体错误，其入住是受王某莉授意，原告应起诉王某莉。并且，该房屋购房出资是其父母，购买手续大多是王某峰签字，即便房屋权属在原告名下，也不能忽视这一出资事实，原告起诉无依据。

2.王某峰、孙某斌辩称

同王某涛意见。

 （三）第三人情况

第三人王某莉未到庭陈述。

 二、法院查明事实

 （一）人物关系

王某峰与王某琴是兄妹，王某峰与孙某斌是夫妻，王某莉是二人之女，王某涛是二人之子。王某琴与李某立（2006年去世）是夫妻，李某静是二人之女。

 （二）房屋产权变迁

1.涉诉房屋原承租人是王某琴。2003年1月21日，王某琴与房管局签订协议，以19948元购买房屋，并交纳公共维修基金1513元，享受工龄折扣率优惠。同年3月7日，王某琴取得产权证书。

2.2004年9月20日，有一份王某琴（甲方、赠与人）与王某莉（乙方、受赠人）的《赠与合同》，称王某琴将房屋无偿赠与王某莉，合同约定签订前房屋及产权证已交付，乙方已实际控制等内容，落款有二人印章。

3.2005年3月7日，登记机关收到王某莉提交的相关材料，包括买卖合同、王某琴身份证、购房协议、上市出售申请确认表、房屋所有权证等，王某莉还填写了产权登记申请书和买卖过户审批表。其中，上市出售申请确认表显示申请人是王某琴，配偶李某立，拟上市房屋为涉诉房屋，共有权人同意出售；买卖过户审批表显示卖方王某琴、买方王某莉，成交价格24万元；买卖合同也约定房屋价格24万元。

4.2005年4月4日，王某莉取得房屋所有权证。

5.2013年9月24日，S银行（后更名）与王某莉丈夫杨某达签订《综合授信合同》，授信额度390万元，有效期60个月，自2013年9月24日至2018年9月24日。

6.2013年10月9日，S银行与王某莉签订《房屋最高额抵押贷款合同（抵押登记专用）》，最高债权额390万元，债权确定期限同授信合同，王某莉以涉诉房屋和另一处房屋抵押，S银行于2013年10月15日取得涉诉房屋他项权证，并放款390万元。

7.2014年，王某琴起诉王某莉房屋买卖合同纠纷，经鉴定，买卖合同等相关文件中“王某琴”签名非本人所写，后王某琴变更诉讼请求为确认合同不成立，法院一审判决支持，二审维持原判。

8.2015年，王某琴起诉北京市国土资源局、王某莉、S银行，要求撤销房屋产权变更登记，法院判决支持，该判决生效。

9.2016年12月22日，王某琴取得涉诉房屋不动产权证书，备注有2013年9月30日的最高额抵押情况。

10. 2017年3月27日，王某琴向王某涛发律师函，要求其2017年4月6日腾退房屋。

11.2017年5月，王某莉起诉王某琴、李某静、S银行，要求确认借名买房关系成立并变更房屋所有权登记，法院判决驳回其请求，判决书生效。

12.2018年8月10日，王某峰、孙某斌起诉王某琴、李某静，要求确认借名买房合同有效并协助过户，法院一审驳回，二审维持原判。

 （三）房屋现状与其他情况

诉讼期间，经原告申请，对涉诉房屋2017 - 2018年租金价格鉴定，结果为4421元/月，双方认可。经现场勘验，房屋由王某峰、孙某斌居住，有王某涛物品，双方认可勘验情况。

被告称，王某莉起诉被驳回后，是王某峰、孙某斌授意王某涛继续居住，与王某莉无关，他们自1997年入住至今，王某涛2017年4月7日居住后在诉讼期间搬离，但物品仍在，继续占用是因与原告有借名买房纠纷，且认为王某峰借名买房在先，赠与合同在后，签订赠与合同是为过户需要，不清楚原告配偶意见。

原告认可被告1997年入住，但不认可赠与合同，认为印章在母亲处，王某峰与母亲同住可取得印章伪造合同，原告无赠与意思，且当时房屋是夫妻共同财产，赠与未经配偶认可，即便有赠与合同也不影响本案诉讼。

 三、裁判结果

1.被告王某涛、王某峰、孙某斌于判决生效后三个月内腾空并交付涉诉房屋给原告王某琴、李某静。

2.被告按每月4421元标准向原告支付至实际腾退之日的房屋使用费，于判决生效后七日内支付。

3.驳回原告其他诉讼请求。

 四、案件分析与律师心得

 （一）案件分析

1.产权归属的关键作用

本案核心是涉诉房屋的产权归属。从法院查明的一系列事实来看，尽管房屋产权经历了复杂的变化过程，但最终原告通过合法途径重新取得了房屋的不动产权证书。这一结果明确了原告对房屋拥有合法所有权，是整个案件走向的关键依据。

2.借名买房主张的否定

被告以借名买房为由拒绝腾房，但相关主张在多次诉讼中均被法院生效判决书否定。这表明在法律上，被告无法凭借这一理由对抗原告的产权主张。借名买房关系的认定需要充分的证据支持，而被告未能提供足够证据来证明其主张的真实性。

3.赠与合同的瑕疵问题

关于赠与合同，存在诸多疑点。从原告陈述及证据来看，合同上的印章获取存在不正当性，且赠与行为未得到原告配偶同意，当时房屋属于夫妻共同财产，这些因素都使得赠与合同在法律上存在严重瑕疵，不能成为被告继续占有房屋的合法依据。

4.房屋使用费的合理性

法院参考评估结果确定房屋使用费标准是合理的。根据双方确认的实际居住情况，这一费用的计算公平地考虑了原告因被告占用房屋所遭受的损失，维护了原告的合法财产权益。

 （二）办案心得

1.证据收集与审查的重要性

在处理此类复杂房产纠纷案件中，证据是决定胜负的关键。从房屋产权证书的变更历史、相关合同的签名真伪鉴定，到赠与合同的合法性审查，每一个环节都需要对证据进行深入挖掘和仔细分析。律师要善于从看似平常的文件和细节中发现问题，为当事人构建有力的证据链条。

2.法律程序的运用

本案涉及多次诉讼，包括房屋买卖合同纠纷、产权变更登记纠纷、借名买房纠纷等多个案由。熟悉并合理运用法律程序，准确选择诉讼策略至关重要。例如，通过对房屋买卖合同签名的鉴定，成功推翻了合同的有效性，为后续产权回归原告奠定了基础。在不同的诉讼阶段，根据案件发展情况及时调整诉讼请求，也是保障当事人权益的重要手段。

3.对复杂案件事实的梳理

本案人物关系和房屋产权变化复杂，需要律师耐心梳理每一个事实细节。从原被告及第三人之间的亲属关系，到房屋购买、赠与、抵押、诉讼等一系列事件的时间顺序和内在联系，都要清晰地呈现出来。只有这样，才能准确把握案件焦点，为当事人制定有效的辩护策略。

4.关注法院裁判观点的一致性

在系列诉讼中，法院对类似问题的裁判观点保持了一致性，如对借名买房主张的否定。律师要关注这种一致性，将其作为案件分析和诉讼策略制定的重要参考。同时，也要注意不同案件中细微的差别，确保在每一个诉讼环节都能准确地为当事人争取最大利益。