《北京房地产律师聚焦：借名买房后房屋一房二卖，买方能否起诉登记人过户》

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

 一、案情介绍

 （一）原告诉求

原告秦某杰向法院提出诉讼请求：

1. 判令被告配合办理位于北京市通州区一号房屋的过户登记手续，将房屋过户至原告名下。

2. 本案诉讼费由被告承担。

 （二）事实与理由

1.2009年8月3日，原告与被告签订《协议书》，约定被告为回笼资金减轻还款压力，将一号房屋以60万元卖给原告，并交付购房手续。因房屋为贷款购房且未到交房入住阶段，不能及时过户，被告承诺开发商通知入住时，负责办理全款购房手续并将房屋买卖合同更名给原告，且保证在2010年3月开始办理入住一个月内办完过户手续。

2. 协议签订后，原告依约支付全部购房款，办理入住手续并交纳房屋差价款及其他费用，房屋由原告居住使用至今，但被告未配合办理过户手续，侵犯原告合法权益，故提起诉讼。

 （三）被告辩称

被告刘某峰辩称：涉案房屋系背户房，自己未交过房款，是孙某涛用其名字购买，开发商因欠孙某涛工程款以房抵偿。原告房款给了孙某涛，需经孙某涛才能过户。现房屋已登记在他人名下，与自己无关，无法配合办理过户手续。

 二、法院查明

1. 协议签订情况

   - 2009年8月3日，刘某峰与秦某杰签订《协议书》，约定刘某峰以600000元将一号房屋出售给秦某杰，一次性收回总款，开具收款手续，协议终止前不能对房屋进行其他买卖活动，保证在2010年3月开始办理入住一个月内办完所有过户手续。

2. 房款支付及相关情况

   - 秦某杰出具2009年8月3日《收据》，载明收到秦某杰买一号房屋房款60万元，收款单位公章处盖有“北京B公司财务专用章”。秦某杰称按刘某峰指示将购房款支付给孙某涛，《收据》由孙某涛交付，孙某涛可能是B公司法定代表人；刘某峰则称秦某杰并非按其指示付款给孙某涛，整个房屋交易是孙某涛以刘某峰名义进行。

   - 审理中，刘某峰提交一份刘某峰、秦某杰、B公司签署的2009年8月3日《担保协议书》复印件，载明因刘某峰经济紧张低价卖房，总款收回后，为保证双方经济利益，由B公司负责解决房屋手续落实问题，如一方不能完成买卖协议内容，由B公司解决，有经济问题不能执行到位，由B公司赔偿。秦某杰对该复印件真实性无异议且认可签字。

3. 房屋相关手续及登记情况

   - 2010年10月22日，秦某杰以刘某峰名义支付涉案房屋差价款10851元及契税、公共维修基金等共计31882.5元。

   - 不动产登记材料显示，2008年12月27日，W公司与刘某峰就涉案房屋签订《商品房预售合同》，2011年5月12日房屋所有权人登记为W公司，2011年10月10日变更登记至刘某峰名下。2019年3月1日，刘某峰与赵某鑫签订《北京市存量房屋买卖合同》，2019年3月7日房屋所有权人变更登记为赵某鑫。

4. 房屋占有使用情况

目前涉案房屋由秦某杰占有使用并交纳物业费等费用。审理中，经法院询问，秦某杰坚持不变更诉讼请求、不追加其他主体为当事人。

 三、裁判结果

驳回原告秦某杰的诉讼请求。

 四、案件分析

 （一）合同的法律效力及履行义务

1. 秦某杰与刘某峰签订的《协议书》依法成立，对双方具有法律约束力，双方应按约定履行义务。根据协议，刘某峰有义务在约定条件成就时配合秦某杰办理房屋过户手续。

2. 然而，在合同履行过程中，出现了诸多影响过户手续办理的情况。首先，关于房款支付，虽然秦某杰称按刘某峰指示将房款支付给孙某涛，但刘某峰对此予以否认，这使得房款支付的路径和指示存在争议，可能影响合同履行的连贯性和双方的信任关系。

3. 其次，《担保协议书》的存在进一步说明了房屋交易的复杂性。B公司在其中承担了一定的责任，即负责解决房屋手续落实问题，这表明该交易并非简单的双方买卖关系，涉及到第三方的义务和责任。

 （二）房屋所有权变更及过户不能的原因

1. 关键问题在于涉案房屋的所有权目前已不在刘某峰名下。2019年3月7日，房屋所有权人变更登记为赵某鑫，这导致秦某杰要求刘某峰配合办理过户登记手续在事实上已无法履行。

2. 尽管秦某杰在签订协议后履行了支付购房款、办理入住手续并交纳相关费用等义务，且一直占有使用房屋，但房屋所有权的变更使得刘某峰无法按照原协议履行过户义务。

 （三）法律适用及后续责任处理

1. 根据法律规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定时，对方有权要求履行，但存在法律上或者事实上不能履行等情形除外。本案中，房屋所有权已转移，刘某峰无法再为秦某杰办理过户手续，属于法律上不能履行的情况，故法院驳回秦某杰的诉讼请求是合理的。

2. 对于合同不能继续履行的责任问题，秦某杰可与相关人员另行解决。这里的相关人员可能包括孙某涛和B公司等。例如，如果孙某涛在房款接收和房屋交易过程中存在过错或未履行相关义务，可能需要承担一定的责任。B公司根据《担保协议书》的约定，在房屋手续落实问题上未能有效履行义务，也可能需要对秦某杰的损失承担相应的赔偿责任。秦某杰在后续处理中，需要进一步收集证据，明确各方责任，通过合理的法律途径维护自己的权益。

在处理此类房产纠纷案件时，律师要全面审查合同的签订、履行情况以及房屋所有权的变更过程等关键要素。对于涉及多方主体和复杂交易背景的案件，要准确分析各方的权利义务关系和法律责任。律师在为当事人提供法律服务时，应根据案件的具体情况，制定合理的诉讼策略，充分考虑各种可能的法律后果和解决方案，以最大程度地维护当事人的合法权益。如果您遇到类似房产纠纷问题，建议及时咨询专业律师，以便获得准确的法律分析和有效的解决方案。