北京房产律师——父母宅基地未有使用权证，部分子女占用其他子女诉讼分家析产纠纷

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件详情

（一）原告诉求

原告陈某文、陈某斌、陈某旭向本院提出诉讼请求：

1. 对位于北京市海淀区 M号的房屋进行析产继承。

2. 诉讼费由双方依法分担。

（二）事实和理由

陈某父、陈某母夫妻俩均为北京城镇居民，生前育有八个子女，分别是大儿子陈某涛，二儿子陈某文，三儿子陈某斌，四儿子陈某新，五儿子陈某亮，六儿子陈某超，七儿子陈某飞，女儿陈某旭。1961年政府占用了陈某父、陈某母夫妻的住房，经街道审批，补偿给他们一块建设用地，夫妻二人在该地上建造了两间北房。之后全家人共同出资、出力，将房屋翻建两次，建成了现有的北京市海淀区 M号二层楼房（以下简称涉案房屋），总面积约 250 平米。陈某父、陈某母夫妻去世后，该房屋一直未析产继承，且一直由陈某亮、陈某超、陈某飞使用。

（三）被告辩称

1. 陈某亮、陈某飞、陈某超辩称：

 房屋产权归属：涉案房屋属于个人房产。父母去世后，三人经营饭馆，1989年翻盖房屋，由三人投资至今。父母在世时已给原告分配房屋，原告各自买房或分得三居室。涉案房屋在父亲在世时已析产，子女各自拿到自己的房屋。陈某超未成家一直与父母同住，父母1983 年去世后，三人投资饭馆并经营，执照是陈某亮的，房屋属个人财产。

 诉讼时效抗辩：父母去世已35 年，超过最长诉讼时效。原房产未取得产权证明，1989年三人翻建，原有房产灭失，新建房产未办产权证，因拆迁未办理。且已以陈某亮名义进行产权登记，1996年曾办理但材料丢失。父母生育 8 名子女，陈某斌有房居住，陈某旭出嫁，其他子女已安置房屋。1989年陈某亮申请房产登记以个人名义办理，与父母无关，房产是父母允许居住，1989年涉案房屋已非遗产。

2. 陈某涛辩称：认为这是父母的遗产，要求依法分割。

3. 陈某新辩称：认为应该进行继承分割。

（四）法院查明

1. 当事人关系及父母去世时间：陈某父、陈某母系夫妻关系，共育有八个子女，即长子陈某涛、次子陈某文、女儿陈某旭、三子陈某斌、四子陈某新、五子陈某亮、六子陈某超、七子陈某飞。庭审中确认陈某父、陈某母均于1983 年去世。

2. 涉案房屋来源及翻建情况：

 双方确认1961 年政府拆除陈某父、陈某母原房屋后安置到 M 号，他们在此建盖房屋。陈某文、陈某斌、陈某旭主张涉案房屋曾翻建，1989年最后一次翻建是所有子女出钱出力建成二层楼；陈某亮、陈某飞、陈某超则主张1989 年翻建由该三人出资。但各方对自己主张的出资出力情况均未提交充分有效证据证明。

3. 相关证据情况：

 为证明涉案房屋是父母遗产，陈某文、陈某斌、陈某旭提交了2012 年 10 月18 日的协议书及 1989年 6 月居委会向海淀规划局出具的书面材料复印件。协议书内容为“M 号的父母留下财产，由陈某斌、陈某飞等支配”，陈某飞在该协议书上签字，原告主张协议书内容为陈某斌书写，陈某飞签字。被告称该协议系陈某斌因离婚找陈某飞出具证明用于向单位申请住房，陈某飞在空白纸上签字，内容为陈某斌所写，但未举证证明。1989年 6 月居委会书面材料复印件载明房屋未办房产证，望准以翻建，被告主张该证据证明是陈某亮1989 年申请翻建涉案房屋。

 陈某亮、陈某飞、陈某超主张涉案房屋已进行产权登记，权利人为陈某亮，并提交了1996 年 4 月 8日北京市海淀区房屋土地管理局开具的证明、1999 年居委员开具的证明、1989年城镇居民临时建筑施工许可证。1996 年及1999 年的证明均载明海淀区 M 号房产人陈某亮自有私房（南）混合结构 6间面积 120 平方米，房产业已产权登记，房产确系该户所有，房产证正在办理中。1989年施工许可证载明陈某亮申请对 M 号 6间私产房屋进行翻建。原告对上述证据真实性未予确认，主张即使真实，也是因经营饭馆所需开具，并非房屋所有权证明。

4. 房屋现状及使用情况：涉案房屋目前为二层楼，无房屋所有权证书，用于经营饭馆，被告主张由其三人经营，三人未居住在此，原告主张每年从饭馆收益中获得分红。

（五）裁判结果

陈某文、陈某斌、陈某旭、陈某亮、陈某超、陈某飞、陈某涛、陈某新对北京市海淀区 M号房屋各享有八分之一财产份额。

二、案件分析

（一）涉案房屋遗产性质的认定

1. 房屋来源的关键作用：尽管未查询到涉案房屋的产权登记信息及档案材料，但双方均确认该房屋源于1961 年政府安置给陈某父、陈某母，且他们在此建盖房屋，这一事实奠定了房屋作为遗产的基础。原始建盖的房屋明确属于陈某父、陈某母的财产，在他们去世后，若无明确的遗嘱或其他合法的财产处置安排，应作为遗产进行分割。

2.1989 年翻建的影响分析：1989 年房屋进行了最后一次翻建，此时父母已去世。关键在于没有证据显示此次翻建是全体继承人一致同意的，按照法律规定，在遗产未进行分割的情况下，部分继承人擅自对遗产进行重大处置（如翻建），并不当然改变遗产的性质和份额划分。虽然房屋形态发生了变化，但仍应视为遗产的延续，各继承人对原始遗产所享有的权益不应因未参与翻建的事实而被剥夺。

（二）证据的效力及争议焦点

1. 原告提交证据的分析：

 2012 年协议书：该协议书明确提及 M号房屋为父母留下财产且有部分子女参与支配的表述，虽然被告对其形成过程提出异议，但未能提供有效证据反驳。在证据规则上，原告提供的协议书具有一定的证明力，初步证明了房屋与父母遗产的关联性。

 1989 年居委会材料复印件：该材料从侧面反映了房屋的历史情况及翻建的背景，虽被告主张其用于证明自己的观点，但材料本身并不能直接确定房屋的产权归属，而对于原告主张房屋作为遗产的观点有一定的辅助证明作用，即房屋一直存在且与原始家庭财产有密切联系。

2. 被告提交证据的分析：

 产权登记相关证明及许可证：被告提交的1996 年及 1999 年的证明以及施工许可证，从表面上看似乎指向房屋产权归陈某亮所有。然而，原告对其真实性提出质疑且指出这些证据可能与经营饭馆相关，并非明确的房屋所有权证明。在这种情况下，被告未能进一步提供确凿的证据证明其产权登记的合法性和与房屋所有权的必然联系，这些证据的效力存在瑕疵，不足以改变房屋作为遗产进行分割的基本认定。

三、办案心得

（一）深入调查案件事实

1. 在本案中，对于涉案房屋的历史渊源进行深入调查是关键。了解房屋从最初的政府安置到后续的建设、翻建过程，以及家庭成员在其中的参与情况和相关约定，为确定房屋的性质和遗产归属提供了重要线索。律师需要花费大量时间和精力与当事人沟通，查阅可能的相关资料，甚至走访相关部门和证人，以还原案件的真实情况。

2. 对于当事人陈述的事实，要进行细致的核实和分析。例如本案中各方对于房屋翻建的出资出力情况说法不一，律师不能仅依据当事人的口头陈述就认定事实，而是要引导当事人提供尽可能多的证据来支持其主张，同时对对方的主张进行批判性分析，寻找其中的漏洞和矛盾之处。

（二）准确把握法律规定和证据规则

1. 法律规定的运用：明确遗产继承的相关法律规定，在本案中，根据法律规定，在没有遗嘱的情况下，父母的遗产应由所有子女平等继承。对于房屋翻建是否影响遗产性质和份额的问题，要准确依据法律原则进行判断。在父母去世后，未经全体继承人同意的翻建行为不能改变遗产的本质，这是维护其他继承人合法权益的重要法律依据。

2. 证据规则的运用：注重证据的收集和整理，同时要准确判断证据的效力。在本案中，原告提供的协议书和居委会材料虽然存在一定瑕疵，但在没有相反证据推翻的情况下，具有一定的证明力。而被告提供的产权登记相关证明，因缺乏进一步的佐证且存在合理怀疑，不能作为确定房屋所有权的唯一依据。律师要善于运用证据规则，引导法庭对证据进行正确的认定和采信，以支持己方的主张。

（三）合理的诉讼策略和观点阐述

1. 诉讼策略的制定：在本案中，原告明确提出对房屋进行析产继承的诉讼请求，并围绕房屋的遗产性质展开论证。通过提交相关证据证明房屋的来源和与父母遗产的关系，同时对被告的主张进行有力反驳。在诉讼过程中，要根据案件的进展和对方的答辩情况，及时调整诉讼策略，确保始终围绕维护当事人合法权益的核心目标进行。

2. 观点阐述的清晰性和逻辑性：在法庭上，律师要清晰、准确地阐述己方的观点和依据。对于案件的关键问题，如房屋遗产性质的认定、证据的效力分析等，要有严密的逻辑论证。在本案中，通过对房屋历史、翻建情况以及证据的综合分析，阐述了房屋作为遗产应进行平等分割的观点，使法庭能够充分理解和接受己方的主张，从而为胜诉奠定基础。

总之，在处理此类房屋析产继承纠纷案件时，律师需要深入调查事实，准确把握法律和证据规则，制定合理的诉讼策略，以切实维护当事人的合法权益。每个案件都有其独特性和复杂性，需要律师精心钻研和专业应对，我们团队在房产继承纠纷领域积累了丰富经验，若您遇到类似问题，欢迎来电咨询，我们将竭诚为您提供专业的法律服务。