北京房产律师解析一起部分子女主张老人遗产房屋为其借名购买起诉过户案例

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案例详情

（一）原告诉求

原告林某阳向一审法院起诉请求：请求判令七被告协助其办理北京市海淀区一号房产（以下简称一号房产）的产权过户手续。

（二）被告上诉请求

被告林某文、周某达、吴某霞、杜某上诉请求：

1. 撤销一审判决，发回重审或改判驳回林某阳的全部诉讼请求。

2. 上诉费由林某阳承担。

（三）上诉理由

1. 一审对于争议证据只认可对林某阳有利部分事实，忽略对林某阳不利事实，案件基本事实认定错误。一审只审查了公证处留存的形式文件，完全无视公证笔录的存在，公证笔录明确记载林某阳承认申请书为林某阳代写，秦某英签字为林某阳代签。

2. 林某阳在此前赠与合同诉讼中与此次诉讼中对同一事实作出不同解释，公证时秦某英已经身故，林某阳当时认为秦某英的意思也非借名买房，法院明显存在漏查事实。

3. 审查借名买房没有审查款项支付情况和是否存在借名买房的约定。

4. 涉案房屋性质特殊，房屋的购买对价不仅是现金，还有专属于秦某英本人的工龄，不可能成立借名买房法律关系。

5. 一审没有遵循证据规则要求进行质证和审查事实。涉案房屋是秦某英个人财产，公证书并不是公证的书证，而是公证的继承相关的意思表示，证人证言不可以以公证的形式出现，证人应出庭进行作证。一审认定公证书是遗嘱，但是2019 年认为是借名买房，公证笔录表明秦某英的签字并不是本人签的，内容也不是其本人写的，只是手印是其盖的，其余的都是林某阳写的，秦某英不存在不识字和不会写字的情况。

（四）被告辩称

1. 林某阳辩称

一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

申请书内容系秦某英真实意思表示。

根据申请书，秦某英与周某皆作出了涉案房产归林某阳所有的意思表示，足以证明涉案房屋归属。根据申请书的内容，是出名人对借名人实际享有房屋所有权的认可与同意。因此，申请书以及相关公证材料足以证明本案存在借名买房约定，在秦某英、周某与林某阳之间成立借名买房合同关系。

无论是申请书，还是周某书写的声明书等公证材料，皆能证明涉案房屋的房款由林某阳支付。

截至本案起诉之时，林某阳占有使用涉案房屋长达20 年，并自始持有房屋产权证书。在此之前，还占有、管理和使用置换前的 A号房屋长达 4 年。林某阳作为实际享有房屋权益的借名人向法院起诉将涉案房屋转移登记在自己名下有事实及法律依据。

被答辩人援引的北京高院相关规定并不适用于本案房屋，至于成本价购房中使用到的秦某英工龄折价，秦某英在申请书中明确表示将涉案房屋过户给林某阳，证明其同意林某阳借名买房的同时，将购买房屋使用的工龄折价这一福利赠与林某阳。

综上，本案存在借名买房法律关系是不争事实，房屋权属的约定、房屋的出资、房屋的占有使用、产权证书的持有以及对于借名买房有合理解释。

2. 周某宇、周某鹏辩称

不服一审判决，同意林某文、周某达、吴某霞、杜某的上诉意见。从1996 年开始，林某阳以继承的名义进行了公证，林某阳在前一案是以赠与合同为由起诉的，在本案之前，她都没有说过借名买房的名义；质疑当时秦某英是否有行为能力，如果有的话，他可以签字，但并没有签字，只是按手印了，也不知道是在什么情况下按的手印；林某阳第一次起诉的时候都没有认为是借名买房，是撤诉之后又起诉才说的，借名买房不成立；对方说当时是通过法院调查公证书，实际林某阳是知道当时情况，并不是调取了公证材料之后才变更了诉讼。

3. 高某霖辩称

父亲生前有遗嘱，无异议，给予尊重，服从法院判决。

（五）法院查明

秦某英与高某明原系夫妻关系，生育一女高某霖。后，秦某英与林某聪再婚，生育子女三人，分别为林某贵、杜某、林某阳。林某聪于1983 年 12 月去世。秦某英与周某再婚，婚后未生育子女。再婚时，周某已有子女二人，分别为周某鹏、周某宇。秦某英于1996 年 3 月30 日去世。周某于 2007年 6 月死亡。林某贵于2011 年 5 月去世，其与吴某霞系夫妻关系，生前育有子女二人，分别为林某文、周某达。

秦某英曾于1993 年 12 月30 日与单位签订《买卖契约》，购买海淀区房屋（以下简称 A号房屋）。2000 年 4月 10 日，林某阳（乙方）与单位（甲方）签订《单位旧楼房改造调整搬迁协议》，约定：甲方将一号房产配给乙方……。在领齐新房钥匙时，乙方应按规定交回 A号房屋。2011 年单位管理处出具证明一份，上载明：秦某英同志原住 A号房屋，由于学校进行整体规划调整，在 2000年将其调整置换到一号房产居住并按房改成本价购买。2005年，一号房产产权登记至秦某英名下，产权证原件目前在林某阳处。林某阳曾以赠与合同纠纷为由起诉，要求各被告配合办理一号房产过户手续，后其撤诉。经询问，一号房产目前林某阳实际居住使用。

对有争议的证据和事实，认定如下：经林某阳申请，法院调取了存于北京市某公证处的公证材料，其中包含如下材料：

1. 秦某英于1996 年 3 月10 日向北京市房地产管理局手书申请一份，上写：……购买 A号房屋的款是由我女儿林某阳全额支付的，我现在年事已高，为此，向有关组织提出正式请求，将该房的所有权在我有生之年转为林某阳所有。该申请书上分别有林某贵、周某及证人李某的签字。林某贵、周某并手写“情况属实，同意将该房产所有权转至林某阳名下”的内容。

2. 周某于1996 年 5 月29 日书写的声明书一份，内容为：A 号房屋是在我与秦某英婚姻关系存续期间购买的，但该房的全部购房款全部是女儿林某阳支付的，现我声明，此房的产权与我无关，我同意我丈夫秦某英生前对此房的处理意见，此房全部归林某阳所有。

3. 申请人为林某贵的《办理国内公证申请表一份》，申请公证内容为：A 号房屋由我妹妹林某阳继承，我本人也同意，同时放弃房产继承权。落款处有林某贵签字。

4.1996 年 5 月29 日公证处接谈笔录一份，内容为公证员与林某阳、周某、李某、林某贵的谈话笔录，再次确认了秦某英于1996 年 3 月10 日书写申请书的情况及各方均认为该申请书属于遗嘱并认可该申请书。

5.1996 年 6 月 2日公证处接谈笔录一份，内容为公证员与周某再次谈话，告知周某 A号房屋系其与秦某英夫妻共同财产，其有一半的所有权，其同意将该套住房全部由林某阳继承意味其放弃该套房屋一半所有权的事实，周某表示明白并同意 A号房屋归林某阳。

6. A 号房屋的房屋所有权证及买卖契约。

7. 公证书一份，内容为：被继承人秦某英于1996 年 3 月30 日在北京市死亡。死亡后在 A 号房屋留有三居室房产一套。秦某英生前立有遗嘱。A 号房屋一套由其次女林某阳继承。

周某宇、周某鹏、林某文、周某达、吴某霞、杜某对上述公证材料的合法性不予认可，不认可是周某、林某贵的真实意思表示。

（六）法院认为

借名买房约定的形式既可以为书面约定，也可以为口头约定。本案中，就法院调取的公证材料，无论公证处最终出具的公证书是否发生相应的法律效力，在公证过程中，经公证处收集形成并最终确认的相关公证材料的真实性，法院是不持异议的。同时，鉴于各被告对上述材料的真实性并未提供相反的证据予以反驳，故法院对上述公证材料的真实性予以采信。

依据上述材料显示，A 号房屋原系秦某英、周某夫妻共同财产，二人生前均明确表示 A号房屋的房款是由林某阳全额支付，并要求将该房的所有权转至林某阳名下，可见秦某英、周某与林某阳就 A号房屋系借名买房法律关系。同时，房屋产权证书由林某阳持有、房屋由林某阳占有使用等情况均可以与借名买房的事实相互印证，则法院对林某阳主张的借名买房予以采信。后因秦某英单位整体规划调整，将 A号房屋调整置换为一号房产，则秦某英、周某与林某阳间的合同标的也应变更为一号房产。秦某英、周某理应在条件具备时，配合林某阳将一号房产过户至林某阳名下。现秦某英、周某过世，林某阳要求秦某英、周某的第一顺位法定继承人继续履行合同，协助办理一号房产产权转移登记，具有事实及法律依据，法院予以支持。

二审中，当事人没有提交新证据。本院另查明，林某阳在起诉书事实与理由部分还曾表述“原告与秦某英构成借名买房法律关系，并且秦某英、周某生前均同意将房产过户至林某阳名下，只是因秦某英过世未能完成过户手续。现秦某英、周某均已过世，需二位老人的继承人及转继承人配合办理房产过户更名手续”；公证笔录中林某阳认可涉案署名为“秦某英”的申请书内容为林某阳书写，秦某英签字也系林某阳代签。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。

（七）判决结果

1. 一审判决：周某宇、周某鹏、林某文、周某达、吴某霞、杜某、高某霖于本判决生效后十日内协助林某阳办理北京市海淀区房屋产权过户手续，将该房屋过户至林某阳名下。

2. 二审判决：一、撤销北京市海淀区人民法院民事判决；二、驳回林某阳的诉讼请求。

二、办案心得

在这起借名买房纠纷案件中，有以下几个方面值得我们深入思考和总结：

（一）借名买房合意的证明责任

在借名买房纠纷中，主张借名买房法律关系存在的一方，应当承担举证证明责任，证明双方存在借名买房的合意。在本案中，林某阳主张与秦某英存在借名买房关系，但从其提供的证据来看，存在诸多不足之处。

林某阳提供的关键证据——秦某英的申请书，虽然表明购房款由林某阳全额支付且秦某英希望将房屋所有权转给林某阳，但仅从该申请书的内容，难以确凿地证明双方存在借名买房的合意。在法律实践中，借名买房的合意需要有明确、清晰的证据支持。这提醒我们，当事人在借名买房时，应当尽可能通过书面协议明确双方的权利义务，避免日后发生纠纷时因证据不足而陷入困境。

同时，对于其他证据的审查也至关重要。林某阳虽然提供了一些公证材料，但这些材料并未能充分证明借名买房合意的存在。这说明，在收集证据时，不仅要注重证据的数量，更要注重证据的质量和证明力。作为律师，我们要帮助当事人准确分析证据的有效性，合理规划举证策略，以提高胜诉的可能性。

（二）房屋性质及工龄因素对借名买房的影响

本案中，涉案房屋的性质较为特殊，其购买涉及到秦某英的工龄因素。这一因素使得借名买房关系的认定更加复杂。

房屋的购买对价不仅包括现金，还包括工龄等特殊因素。在这种情况下，认定借名买房关系需要更加谨慎。一方面，工龄作为一种与个人身份密切相关的福利，其在房屋购买中的作用不能被忽视；另一方面，借名买房的主张需要充分考虑房屋的产权归属、购买政策以及当事人之间的真实意思表示等多个方面。

从本案来看，虽然林某阳主张借名买房，但由于未能充分证明双方的合意，且房屋购买涉及到秦某英的工龄，法院最终未支持其过户请求。这提醒我们，在处理类似案件时，要深入研究房屋的性质和购买背景，准确把握各种因素对案件结果的影响，为当事人提供全面、准确的法律分析和建议。

（三）证据规则的重要性

证据是诉讼的核心，证据规则的正确运用对于案件的胜负起着决定性作用。在本案中，一审法院和二审法院对于证据的审查和认定存在差异，这也导致了判决结果的不同。

一审法院在审查证据时，对公证材料的真实性予以采信，并结合房屋产权证书的持有、房屋的占有使用等情况，认定借名买房关系成立。然而，二审法院在进一步审查证据后，认为林某阳提供的证据不足以证明其与秦某英之间存在借名买房法律关系。

这充分体现了证据规则的严格性和复杂性。作为律师，我们必须熟悉证据规则，指导当事人收集、整理和提交符合法律要求的证据。同时，要对对方当事人提供的证据进行仔细的质证和反驳，确保法院能够依据充分、有效的证据做出公正的判决。

总之，这起借名买房纠纷案件反映了在房产交易中存在的诸多法律风险和复杂问题。通过对本案的分析和总结，我们可以更好地为当事人提供专业的法律服务，帮助他们在房产交易中防范风险，维护自己的合法权益。同时，也提醒当事人在进行房产交易时要增强法律意识，依法办事，避免不必要的纠纷和损失。