北京房产律师解析一起购房后开发商未按时办理产权证买方起诉退房胜诉的案例

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案例详情

（一）原告诉求

原告林某宇向一审法院起诉请求：

1. 判令解除林某宇与 H公司签订的《北京市商品房预售合同》，H 公司返还购房款976789 元，林某宇向 H 公司返还所购买的房屋。

2. 判令 H公司向林某宇支付利息119257.14 元。

3. 判令 H公司向林某宇赔偿各项损失合计585705.62 元。

4. 诉讼费由 H公司承担。

（二）H 公司上诉请求

1. 撤销一审判决。

2. 改判 H公司向林某宇支付房款利息7994.28 元。

3. 改判 H公司向林某宇退还产权证代办费、房屋登记费、公共维修基金共计11570 元。

4. 本案一审、二审诉讼费用由林某宇承担。

（三）上诉理由

1. 购房者过错问题

对于案涉房屋产权证未在合同约定的期限内办理完成，林某宇也有过错。林某宇在配合代办机构办理产权证过程中消极懈怠，于2018 年 5 月才将代办机构要求的资料准备齐全并交与代办机构，此时已超过合同约定的在商品房交付之日（2015年 1 月 4日）起 720 日内取得房屋所有权证书的期限，林某宇应承担部分责任。

2. 利息约定与法律适用

H 公司与林某宇就退房所产生的利息已有约定，一审判决未依约定判决 H公司给付相应利息，属适用法律错误。

3. 利息数额计算

H 公司认为应按房屋购置款976789 元，从 2016 年12 月 24 日起至2021 年 8 月27 日，依 2021 年中国人民银行公布的同期活期存款利率计算利息，即15988.56 元。因林某宇对合同解除有一定过错，H 公司应支付一半利息，即7994.28 元。

4. 契税问题

案涉房屋契税29303.67 元系 H 公司代收，已缴纳至政府主管部门，该部分契税款应由林某宇至行政主管部门办理退还。

（四）被告辩称

林某宇辩称：同意一审判决，不同意 H公司的上诉意见。

1. 代办机构需要其提供的材料仅为身份证，自己没有理由拖延不提供，H 公司应提供充分证据证明其拖延，而 H公司仅提交代办公司出具的证明，证明力不足。

2. 双方约定的利息计算方式不公平，该条款为格式条款，H 公司签订合同时未提示说明，根据法律规定，该条款不成立。

3. 关于契税，H 公司未提供缴纳契税的发票，买卖合同已判决解除，契税是合同解除的直接损失，H 公司应赔偿。

（五）法院查明

2013 年 2月 3 日，林某宇与 H公司签订《预售合同》，约定商品房坐落于丰台区一号，总价款976789 元。H 公司应在2014 年 11 月15 日前向林某宇交付商品房。如因 H 公司责任，林某宇未能在商品房交付之日起720 日内取得房屋所有权证书，买受人有权退房，H 公司应自退房通知送达且办理完毕合同注销登记后30 日内退还买受人全部已付款，并按退房时中国人民银行公布的同期活期存款利率给付利息。

双方在《预售合同》附件五中约定，首期房款496789 元（包含定金）于签署合同之日支付，剩余房款480000 元于签署合同前向银行指定的律师事务所/公积金代办机构提交符合办理按揭/公积金贷款要求的全部所需文件资料并交纳相关费用，并应于签署合同后30 日内将剩余房款足额付至 H 公司指定账户，贷款事宜按补充协议第三条约定处理。

林某宇已支付购房款（首付）496789元，通过银行贷款支付480000 元，交通银行北京市分行出具的结清证明显示贷款已结清，林某宇支付贷款利息124472.35 元。此外，H 公司出具收据显示，还向林某宇收取契税29303.67 元、产权证印花税 5 元、产权证代办费1000 元、房屋登记费 550 元、公共维修基金10020 元、预收一年物业费2404.8 元。2015 年 1月 4 日，H 公司向林某宇交付了案涉房屋。

H 公司委托北京 T公司（以下简称 T 公司）办理案涉产权证相关事宜。2018年 7 月，T 公司员工林某奇伙同他人伪造了房屋所有权证并交予林某宇，林某宇出售房屋时发现房产证系伪造。庭审中，法院询问 H公司 T 公司由谁指定及是否对代办机构进行监督、代办费由谁支付，H 公司答复 T公司由其指定，交房后 T 公司与业主直接联系，代办费由其支付。

（六）法院认为

1. 出卖人违约责任

由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理不动产登记期限届满前未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应承担违约责任。本案中，办理房屋产权登记是出卖人的合同义务，买受人仅负配合义务。即使 H公司将办理产权登记事宜委托给 T 公司，也不能免除其合同义务。林某宇已完成配合办证义务，不应承担房屋产权登记未办理的不利后果。因代办机构办理的房产证系伪造，H 公司未在合同约定期限完成办理不动产权登记的合同义务，应承担相应合同责任。

2. 退房权利

当事人可约定一方解除合同的事由。合同约定，林某宇未能在商品房交付之日起720 日内取得房屋所有权证书，有权退房。现 H 公司未在期限内为林某宇办理房屋产权登记，林某宇有权要求 H公司退房，法院支持林某宇解除预售合同、H 公司返还购房款、林某宇交回房屋的诉讼请求。

3. 利息损失

民事活动应遵循公平原则，确定各方权利义务。林某宇已支付贷款利息，利息损失应按首付款部分和贷款部分分别确认。首付款部分利息损失应从2016 年 12 月24 日（720 日届满后）开始计算，鉴于预售合同为格式合同且 H公司为制定方，按合同约定的同期活期存款利率计算利息损失将使林某宇难以弥补损失，法院根据公平原则，参照判决解除时的 1年期 LPR（年利率3.85%），并将利息损失计算截止时间确定为立案日（2021年 8 月27 日）。经计算，该部分利息金额为89448.56 元。贷款部分利息损失按林某宇已支付的利息金额124472.35 元确认。综上，利息损失合计213920.91 元。

4. 税费及其他费用赔偿

林某宇向 H公司支付了契税、产权证代办费等费用，在未取得房屋所有权登记且合同解除的情况下，H 公司应赔偿上述款项，经计算金额为40878.67 元。

5. 可得利益损失

守约方主张合同解除时，赔偿损失范围不包括可得利益损失，法院不支持林某宇要求 H公司赔偿可得利益损失的诉讼请求。

（七）裁判结果

1. 解除林某宇与北京 H公司签订的合同编号为Y1447066《北京市商品房预售合同》。

2. 北京 H公司于判决生效之日起十日内向林某宇退还购房款976789 元。

3. 林某宇于判决生效之日起十日内将位于北京市丰台区一号房屋腾空并交付给北京 H公司。

4. 北京 H公司于判决生效之日起十日内向林某宇赔偿利息损失213920.91 元。

5. 北京 H公司于判决生效之日起十日内向林某宇赔偿税费损失40878.67 元。

6. 驳回林某宇的其他诉讼请求。

二、办案心得

在这起商品房预售合同纠纷案件中，有以下几个方面值得我们深入思考和总结：

（一）格式合同条款的审查与公平原则的适用

本案中，《北京市商品房预售合同》是典型的格式合同，其中关于利息计算方式的条款引发了争议。作为购房者的林某宇认为该条款显失公平，且 H公司在签订合同时未进行提示和说明。法院在审理过程中，充分考虑了格式合同的特点以及公平原则。

在实践中，格式合同条款往往由一方当事人事先拟定，另一方当事人只能选择接受或拒绝，这可能导致合同条款对一方当事人不利。因此，律师在审查格式合同时，要特别关注条款的公平性和合理性。对于可能存在不公平的条款，要依据法律规定和事实情况，为当事人争取合法权益。

同时，公平原则是民事活动的基本原则之一。在确定合同双方的权利义务时，不能仅仅依据合同条款，还要考虑到合同的实际履行情况以及当事人的利益平衡。在本案中，若按照合同约定的活期存款利率计算利息损失，将使林某宇遭受较大损失，法院根据公平原则参照 1年期 LPR 确定利息计算标准，这一做法体现了法律对当事人合法权益的保护，也为我们在处理类似案件时提供了重要的参考。

（二）出卖人合同义务与违约责任的认定

办理房屋产权登记是出卖人在商品房预售合同中的重要义务。在本案中，H 公司虽委托了代办机构办理产权证，但这并不能免除其自身的合同义务。由于代办机构伪造房产证，导致林某宇未能在合同约定的期限内取得房屋所有权证书，H 公司应承担相应的违约责任。

这提醒我们，在签订合同后，出卖人应当积极履行合同义务，确保合同目的的实现。如果因出卖人的原因导致合同无法履行或给买受人造成损失，出卖人应当承担相应的法律责任。对于律师来说，在处理此类纠纷时，要准确把握合同义务的内容和违约责任的构成要件，为当事人提供准确的法律分析和建议。

（三）证据的重要性与举证责任的分配

在诉讼过程中，证据起着至关重要的作用。H 公司主张林某宇在配合办理产权证过程中存在过错，但未能提供充分有效的证据加以证明，因此法院未采信其主张。这充分体现了“谁主张，谁举证”的举证责任分配原则。

作为律师，我们要指导当事人收集和整理证据，确保在诉讼中能够提供充分的证据支持自己的主张。同时，对于对方当事人提供的证据，要进行认真的审查和分析，找出证据的漏洞和不足之处，为当事人进行有效的辩护。在本案中，林某宇通过合理的辩称和对证据的质疑，维护了自己的合法权益，这也为我们在处理类似案件时提供了有益的借鉴。

（四）合同解除后的法律后果及损失赔偿

当合同解除时，会产生一系列的法律后果，包括购房款的返还、利息损失的赔偿、税费及其他费用的赔偿等。在本案中，法院根据法律规定和案件事实，对林某宇的各项损失进行了合理的认定和赔偿。

对于律师来说，在处理合同解除纠纷时，要全面考虑合同解除后的各种法律后果，为当事人争取最大的利益。同时，要准确计算各项损失的数额，依据法律规定和合同约定，确定赔偿责任和赔偿范围。在本案中，法院对利息损失、税费损失的计算和认定，为我们在处理类似案件时提供了明确的思路和方法。

总之，这起商品房预售合同纠纷案件涉及到多个法律问题和复杂的事实情况。通过对本案的分析和总结，我们可以更好地理解和运用法律，为当事人提供更加专业、全面的法律服务，同时也提醒当事人在签订合同和履行合同过程中要增强法律意识，维护自己的合法权益。