北京房产律师解析一起父亲将名下房屋赠与继母，子女起诉无效案例

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案例详情

（一）原告诉求

原告林某兰、林某英向一审法院起诉请求：

1. 确认林某涛将案涉房屋产权的50%赠与秦某的行为无效。

2. 案件受理费由林某涛、秦某负担。

林某兰、林某英上诉请求：

1. 撤销一审判决，发回重审或依法改判支持林某兰、林某英起诉的诉讼请求。

2. 一二审案件受理费由林某涛、秦某负担。

（二）事实与理由

1. 一审判决遗漏事实

案涉房屋属于“房改房”，是使用林某涛与邹某的多年积蓄和二人工龄优惠购买，应是林某涛与邹某的夫妻共同财产。

2. 一审判决适用法律错误

“房改房”是特定历史时期国家政策保障的产物，是对职工的工资差额补偿。已故配偶的工龄优惠体现的是享有物权的资格身份，是死亡配偶享有案涉房屋共有权的依据。

（三）被告辩称

林某涛辩称，不同意一审判决，同意林某兰、林某英的上诉请求。案涉房屋使用了他与邹某的夫妻共同积蓄及二人的工龄，属夫妻共同财产。将案涉房屋过户至他与秦某名下是因秦某称需要安全感，且当时秦某同意若林某兰、林某英不同意，可再过户回林某涛一人名下，现秦某不同意过户回林某涛一人名下。

秦某辩称，同意一审判决。林某兰、林某英起诉目的是继承案涉房屋。案涉房屋在2019 年 2 月前是林某涛个人房产，林某涛对其有处分权。林某涛与秦某结婚16 年，夫妻感情好，林某涛将案涉房屋赠与秦某一半合法有效。案涉房屋虽享受林某涛与邹某的工龄，但依据相关规定，死亡一方财产权属变化转化为遗产，应由继承人继承，死亡一方不再对房屋享有权利，也不转化为房屋权属份额。

（四）法院查明

林某涛与邹某原系夫妻关系，林某兰、林某英系二人之女。1998年 3 月 1日，邹某死亡。

因落实房改售房政策，2001年 11 月 1日，林某涛（买方、乙方）与北京市宣武区（现西城区）房屋土地管理局（卖方、甲方）签署《出售直管公有住宅楼房协议书》，约定甲方将位于北京市西城区一号房屋以成本价出售给乙方，房屋实际售价12977 元，单方公共维修基金 944 元。购房材料中《出售直管公有住宅楼房房价计算表》记载实际购房款折扣了邹某27 年工龄。林某涛支付购房款并办完购房手续后，案涉房屋产权登记在林某涛名下。

2003 年 1月 28 日，林某涛与秦某登记结婚。2019年 2 月19 日，林某涛、秦某签订《共有协议》《转移协议》，将案涉房屋变更为二人共有产权。2019年 2 月21 日，案涉房屋登记在林某涛、秦某名下，产权类型为按份共有，各占50%产权份额。

（五）法院认为

依法成立的合同受法律保护。自然人从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务。物权的种类和内容，由法律规定。夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有。本案焦点在于邹某死亡后，林某涛使用邹某的工龄优惠购买并取得的案涉房屋是否为林某涛个人财产。

首先，邹某死亡后，其民事权利能力终止，与林某涛的夫妻关系也终止。林某涛签订房改房买卖合同时，邹某因死亡不具有购买房屋的权利能力，也不具备获得房屋物权的权利能力，林某涛在夫妻关系终止的情况下以个人名义购买并取得案涉房屋产权，不存在夫妻共同财产的法律基础。

其次，林某涛虽使用邹某的工龄利益购买房屋，但工龄利益未被法律规定为房屋所有权，该工龄利益应被认定为邹某死亡后遗留的财产性利益，而非房屋所有权。

最后，购房款出资争议、债权争议、财产性利益的争议均不能单独作为确认所有权的依据。综上，案涉房屋在转移给秦某之前属于林某涛个人财产，林某涛将房屋50%份额过户至秦某的行为系其行使所有权的表现，林某兰、林某英的诉讼请求缺乏法律依据，法院不予支持。此外，考虑到林某涛购买案涉房屋时使用了邹某遗留的财产性利益，诉讼结束后，邹某的财产继承人可就该财产利益对应的价值部分另行按照合适的理由向适格的主体主张权利。

（六）裁判结果

驳回林某兰、林某英的诉讼请求。

二、办案心得

（一）房改房产权归属的复杂性

本案中，案涉房屋是房改房，其产权归属问题较为复杂。房改房是特定历史时期的产物，涉及到国家政策、夫妻共同财产、工龄优惠等多个因素。在确定房改房的产权归属时，不能简单地依据一般的房产所有权规则来判断。

从本案来看，虽然购房时使用了邹某的工龄优惠，但邹某在购房前已经去世。法院在认定产权归属时，充分考虑了邹某死亡后其民事权利能力的终止以及夫妻关系的终止。这意味着，在判断房改房的产权归属时，需要综合考虑购房时间、当事人的死亡时间、工龄优惠的性质等多个因素。作为律师，在处理类似案件时，必须深入研究房改政策的历史背景和法律规定，准确把握案件的关键因素，为当事人提供准确的法律分析和建议。

（二）工龄优惠的法律性质认定

关于工龄优惠的法律性质，是本案的一个重要争议点。林某兰、林某英认为已故配偶的工龄优惠体现了享有物权的资格身份，应视为对房屋共有权的依据。然而，法院认为工龄优惠应被认定为邹某死亡后遗留的财产性利益，而非房屋所有权。

这一认定提醒我们，在法律实践中，对于工龄优惠的性质不能简单地一概而论。虽然工龄优惠在购房价格上起到了一定的作用，但它并不直接等同于房屋所有权。我们需要从法律规定和物权的基本原理出发，准确分析工龄优惠的法律性质。同时，在处理涉及工龄优惠的案件时，要充分考虑到各方当事人的利益平衡，避免因对工龄优惠性质的错误认定而导致不公平的结果。

（三）所有权与债权的区分

本案中还涉及到所有权与债权的区分问题。林某涛称购买案涉房屋使用了与邹某的夫妻共同积蓄，林某兰、林某英以此认为案涉房屋应属于夫妻共同财产。然而，法院明确指出，出资行为属于债权行为，并不当然取得物权。这一观点在法律实践中具有重要意义。

在房产纠纷中，很多当事人容易混淆所有权和债权的概念。作为律师，我们要向当事人清晰地解释所有权和债权的区别，让当事人明白出资购买房屋并不意味着必然拥有房屋的所有权。在处理类似案件时，要准确把握当事人的诉求，依据法律规定进行分析和判断，避免当事人因对法律概念的误解而导致不必要的诉讼风险。

（四）证据的重要性与法律依据的准确把握

在整个案件的审理过程中，证据的重要性不言而喻。林某兰、林某英主张案涉房屋为夫妻共同财产，但未能提供充分的证据来支持其主张。相反，法院依据查明的事实和法律规定，认定案涉房屋在转移给秦某之前属于林某涛个人财产。

这提醒我们，在诉讼中，当事人必须要有充分的证据来支持自己的诉求。同时，律师要准确把握法律依据，为当事人提供合理的诉讼策略。在处理房产纠纷案件时，要对案件的事实和证据进行全面、深入的分析，确保当事人的合法权益得到充分的保护。

总之，这起房屋产权纠纷案件反映了房改房产权归属问题的复杂性和多样性。通过对本案的分析和总结，我们可以更好地理解和运用法律，为当事人提供更加专业、准确的法律服务，同时也提醒当事人在处理房产问题时要增强法律意识，依法维护自己的合法权益。