北京房产律师解析一起借名买房出资人要回房屋登记人配偶发现后起诉过户无效案例

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案例详情

（一）原告诉求

原告林某静向本院提出诉讼请求：

1. 要求确认孙某达与孙某春在2007 年 6 月27 日签订的《商品房买卖合同》无效。

2. 本案诉讼费用由被告承担。

（二）事实与理由

林某静与孙某达是夫妻关系，育有二子，长子孙某春，次子孙某秋。1997年 9 月 2日，林某静和孙某达共同向孙某秋借款 42 万元，购买了丰台区一号房屋一套，建筑面积96.6 平方米，产权证登记在孙某达名下。林某静与孙某达曾商量，二人去世后，此房归孙某秋所有。

孙某达于2018 年 9 月 6日去世。2019 年 3月 9 日，孙某春带着房屋中介来看房并表示要出售该房屋，林某静此时才得知房屋已过户到孙某春名下。林某静认为孙某达无权单独处理该房屋，其与孙某春签订的合同侵害了自己的合法权益，故诉至法院要求确认合同无效。

（三）被告辩称

孙某春辩称，认可亲属关系。孙某春与孙某秋自1992 年起共同经营服装生意。孙某春曾从岳父处借款20 万元作为出资，合作期间财务账册由孙某秋掌管，1995年孙某春离婚后，孙某秋用合伙资金偿还了该借款。1997 年 9月，经协商，孙某秋用合伙资金购买两套住宅房屋，即诉争房屋与孙某秋名下二号房屋，因孙某春当时不在国内，诉争房屋登记在孙某达名下。双方解散合伙关系时，口头约定将诉争房屋分配给孙某春，二号房屋归孙某秋所有。

2007 年 6月，孙某达与林某静协商后，为避免日后争议，以房屋买卖形式将诉争房屋过户给孙某春，林某静知晓并认同此事。2018年孙某达去世后，孙某春与孙某秋因林某静赡养问题发生争议，孙某春曾表示若孙某秋不多承担费用，他将出售房屋，母亲居住问题由二人共同解决，林某静因此提起本次诉讼。

（四）法院查明

林某静与孙某达系夫妻，育有二子孙某春、孙某秋。1997年 3 月 2日，卖方（甲方）：北京 C 公司（以下简称 C公司）与买方（乙方）：孙某达签订《北京市内销商品房买卖契约》，约定乙方购买甲方的丰台一号房屋，房屋价款合计407196 元。2007 年 6月 5 日，卖方（甲方）：孙某达与买方（乙方）：孙某春签订《房屋买卖协议书》，约定甲方出售涉诉房屋，建筑面积98.15 平方米，价格423000 元。2007 年 6月 28 日，孙某春取得涉诉房屋的房屋产权证。

庭审中，双方均认可房屋过户时孙某春未向孙某达支付房屋价款。林某静主张涉诉房屋系夫妻共同财产，由二人向孙某秋借款购买，孙某达与孙某春间系赠与合同关系，且自己对赠与行为不知情，并提交 C公司的发票和孙某秋的证人证言佐证。C 公司发票载明“购房单位为孙某秋，金额413504 元”；证人孙某秋出庭作证，称其父母购买涉诉房屋时向其借款42 万元。孙某春对发票真实性无异议，但认为购房款来自与孙某秋合伙做生意的钱。孙某春主张涉诉房屋由其出资购买，与孙某达系借名买房关系，仅以房屋买卖形式过户，并提交孙某达2018 年 4 月25 日书写的《声明》及其宣读《声明》的录像，内容为涉诉房屋系孙某春出资购买，委托孙某达购买并登记在孙某达名下，孙某春回国后于2005 年过户给孙某春，该内容系孙某达真实意愿。林某静对证据真实性无异议，但表示对过户不知情。孙某春还提交2018 年 1 月12 日视频资料，证明林某静知晓房屋来源及过户事实，林某静不予认可。孙某春申请证人出庭作证，证人均称孙某春与孙某秋在外做生意，兄弟二人购买两套房子，涉诉房屋系孙某春购买，林某静知道房屋过户事实。

另查，孙某达于2018 年 9 月 6日死亡。

（五）裁判结果

驳回林某静的诉讼请求。

二、办案心得

（一）证据的采信与事实认定

在本案中，双方当事人都提供了一系列证据来支持自己的主张。林某静提交了 C公司的发票和孙某秋的证人证言，试图证明涉诉房屋为夫妻共同财产。而孙某春则提供了孙某达的《声明》、证人证言等证据，主张涉诉房屋系其出资购买，与孙某达存在借名买房关系。

法院在审查证据时，需要综合考虑证据的合法性、关联性和真实性。孙某春提供的证据能够相互印证，形成了较为完整的证据链，而林某静的证据在证明力上相对较弱。这提醒我们，在诉讼中，证据的质量和连贯性对于事实的认定至关重要。作为律师，我们要帮助当事人仔细梳理证据，分析证据的优势和劣势，尽可能提供具有说服力的证据。

（二）借名买房关系的认定与法律风险

借名买房是一种较为复杂的法律关系，在本案中体现得尤为明显。孙某春主张与孙某达存在借名买房关系，虽然没有书面协议，但通过一系列证据试图证明这一事实。借名买房存在诸多风险，如借名人可能面临出名人反悔、房屋被查封或处置等情况，而出名人也可能面临法律责任和信用风险。

对于律师来说，在处理借名买房纠纷时，要深入了解案件事实，审查证据是否能够证明借名买房关系的存在。同时，要向当事人充分说明借名买房的风险，提醒当事人在可能的情况下签订书面协议，明确双方的权利义务，以避免日后发生纠纷。

（三）夫妻共同财产的认定与保护

林某静主张涉诉房屋为夫妻共同财产，这涉及到夫妻共同财产的认定问题。在婚姻关系存续期间，夫妻一方处分重大财产时，应当征得另一方的同意。然而，在本案中，如果孙某春能够证明其与孙某达存在借名买房关系，那么该房屋可能就不属于夫妻共同财产。

这提示我们，在处理涉及夫妻共同财产的案件时，要准确把握法律规定，审查当事人的证据是否能够证明财产的性质。同时，要关注当事人的合法权益，特别是在可能存在一方侵害另一方权益的情况下，要为当事人提供有效的法律保护和建议。

总之，这起房屋产权纠纷案件反映了在房产交易和家庭财产关系中存在的诸多法律问题和风险。作为律师，我们要不断提高自己的专业素养和业务能力，深入研究法律规定和司法实践，为当事人提供准确、全面的法律服务，维护当事人的合法权益。同时，也提醒广大民众在进行房产交易和处理家庭财产时，要增强法律意识，依法行事，避免不必要的法律纠纷。