房产买卖律师——出售经济适用房因不能上市起诉合同无效纠纷

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告签订的购房定金协议书无效；2、判令被告将北京市石景山区S号房屋归还原告陈某君；3、诉讼费由被告承担。

事实与理由：二原告于2014年12月购得北京市石景山区S号房屋一套。2015年2月25日与被告签订购房定金协议书，将涉案房屋出卖给被告，协议签订后原告将涉案房屋交付原告。后二原告离婚，约定涉案房屋归陈某君所有，现原告得知涉案房屋为经济适用房，不得上市交易，现为维护原告的合法权益，故诉至法院。

被告辩称

被告齐某慧辩称：不同意原告陈某君的诉讼请求。原、被告是在自愿、公平、公正的情况下签订涉案合同的，是双方的真实意思表示，双方签订的购房定金协议书是真实有效的合同。原告称涉案房屋为经济适用房，不得上市交易，但原告明知房屋不能上市交易还故意卖给被告，原告有诈骗企图。

原告称二人已经离婚，涉案房屋归陈某君所有，但涉案合同是二原告一起签订的，定金是陈某君本人收的，我方没有看到二原告的财产分割的相关文件，即使二原告关于涉案房屋有分割对被告来说只是让被告知道尾款支付给谁，由谁来配合我方办理相关手续，其他行为和我方没有任何关系。

原告在起诉书中称房屋不得上市交易，起诉书时间为2017年11月27日，原告隐瞒了在2015年2月25日与被告签订购房定金协议书时原告就已知晓了经济适用房5年内不能交易的情况，且双方约定待5年后符合交易条件时再办理交易手续，故原告诉求没有法律依据，请求法庭驳回原告的全部诉讼请求。

法院查明

位于北京市石景山区S号房屋（以下简称涉案房屋）所有权人登记为陈某君、周某霖，所有权登记时间为2015年6月8日，二人原系夫妻关系共同共有涉案房屋，涉案房屋性质为经济适用住房。

陈某君、周某霖于2017年3月27日离婚，约定涉案房屋归陈某君所有。

2014年12月9日，陈某君、周某霖与北京Y公司签订商品房买卖合同，载明：陈某君、周某霖购买涉案房屋，总价304383元。房屋性质为经济适用房。出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该经济适用住房。契税发票显示，2015年4月27日陈某君、周某霖交纳涉案房屋契税3043.83元。

2015年2月25日，甲方陈某君、周某霖就涉案房屋与乙方齐某慧签订《购房定金协议书》，其中主要载明：“1.甲方同意将涉案房屋待房产证满五年可上市买卖交易后，卖给乙方；2.该房屋产权性质为经济适用房，房屋买卖总价款为40万元整，过户产生的所有税费甲乙双方各承担50%；3.乙方先期向甲方支付定金30万元整，待该房产权证满5年可上市买卖，签订购房合同过户时再将剩余10万元房款一次付清；

4.签订协议当日乙方先给甲方支付定金20万元，剩余10万元定金最晚于2017年2月25日支付给甲方，另甲方在第一时间内取得房产证后交给乙方保管；5.甲方收到乙方二十万元定金后，将房屋交给乙方使用，并将购房合同交给乙方保管，在此期间房屋使用权归乙方所有，直到房屋买卖过户；6.如甲方反悔不将涉案房屋卖给乙方，或将涉案房屋卖给第三方，则视甲方违约，甲方应双倍退还乙方所交定金，并退还乙方在签订此协议之内所代交的物业及供暖费……”。

2015年2月26日，陈某君、周某霖向齐某慧出具定金收条，说明收到涉案房屋定金20万元。

2016年9月8日，陈某君向齐某慧出具收条，说明收到涉案房屋定金5万元。

2017年2月23日，陈某君向齐某慧出具收条，说明收到涉案房屋定金5万元。

庭审中，齐某慧提交供暖费票据；齐某慧提交家具买卖合同，证明其购买家具价格为1.5万元；齐某慧提交装修合同及收据，证明涉案房屋装修价格为68800元。二原告认可涉案房屋2015年至2020年供暖费由齐某慧交纳，表示涉案房屋供暖系由齐某慧实际使用。二原告不认可装修合同及收据的真实性，表示齐某慧应提交装修合同正式发票，且装修由齐某慧实际使用，应计算折旧。

庭审中，齐某慧提交2015年收据，其中显示北京Y公司收到陈某君、周某霖交来公共维修基金、契税等共计9878.67元。齐某慧称上述款项中的5474.26元系其于2015年11月3日通过银行转账的方式实际支付陈某君。二原告对此予以认可。

庭审中，二原告同意在合同无效的情形下退还齐某慧定金30万元。同时，经本院释明，齐某慧表示另行向二原告主张赔偿损失。

庭审中，双方当事人确认涉案房屋由齐某慧居住使用。

裁判结果

一、确认陈某君、周某霖与齐某慧2015年签订的《购房定金协议书》无效；

二、陈某君、周某霖于本判决生效后七日内退还齐某慧合同款30万元；

三、齐某慧于收到陈某君、周某霖退还30万元合同款之日起30日内将北京市石景山区S号房屋腾退交付给陈某君。

房产律师靳双权点评

涉案房屋系经济适用住房。经济适用住房在性质上属于向低收入住房困难家庭出售的具有保障性质的政策性住房，对于购买人是否具备购房资格有严格的审查和公示程序，在限制上市交易期限内属于限制流通物。如果允许当事人购买经济适用住房后在限制上市交易期限内任意转让房屋，既与国家制定和推行经济适用住房的政策以达到“居者有其屋”的目的相悖，也损害了广大潜在符合购买经济适用住房资格人民群众的利益，关涉社会公共利益。

本案中，陈某君、周某霖与北京Y公司就涉案房屋的买卖合同签订于2008年4月11日之后，陈某君、周某霖与齐某慧在明知涉案房屋为经济适用住房的情形下，于限制上市交易期限内签订《购房定金协议书》，故陈某君、周某霖与齐某慧签订的《购房定金协议书》应属无效。陈某君、周某霖的诉讼请求，具有事实和法律依据，法院予以支持。

合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。经法院释明，二原告同意返还基于《购房定金协议书》取得的合同款30万元，齐某慧提出另行向二原告主张赔偿损失，法院均不持异议。