房产律师——将房屋借给亲属居住后其不愿搬走能否起诉腾退

北京房地产专业律师靳双权（1）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

周某杰向一审法院起诉请求：1、要求周某勤、赵某刚立即将位于北京市朝阳区一号房屋腾空并返还周某杰；2、要求周某勤、赵某刚向周某杰支付房屋租金500000元。

周某勤、赵某刚共同上诉请求：1.撤销一审判决第一项内容，依法驳回周某杰全部诉讼请求；2.诉讼费由周某杰负担。

事实和理由：1.一审判决认定事实有误。案涉房屋自1985年开始由周某杰与周某勤的父亲周某坤承租，周某坤在去世前周某杰、周某勤一直与其父母居住在案涉房屋内，1987年赵某刚与周某勤结婚后也一直居住在此，1993年3月周某杰结婚后办理案涉房屋，周某坤和吴某慧曾经多次表示案涉房屋是留给周某勤的。1992年案涉房屋开始房改，周某坤已经去世，涉案房屋的产权单位是北京市H公司，根据房屋改革方案及相关政策，产权单位只得向本单位职工出售房屋，周某勤并非是H公司的员工，而周某杰却是该公司的员工，因此房改时全家人决定由周某勤借用周某杰的名义购买涉案房屋，并由周某勤交纳购房款。

周某勤夫妇根据政策及购房流程，分五次交纳了房款、维修基金、产权登记费用14491.31元，单位向其出具的收据，该收据并一直在二人手中留存。从一审庭审过程中，周某杰未否认上述事实，同时，周某勤与周某杰之间的录音证据可以看出认购款是周某勤缴纳的，周某勤之兄亦出庭作证上述事实。在周某杰并未提交任何缴纳房款证据的情况下，证人证言以及周某勤提交的证据足以证明其主张。双方是借名买房的事实，已经形成完整的证据链。一审法院已经查明的案涉房屋的居住使用情况，即周某勤、赵某刚夫妻以及周某勤的目前一直在此居住，周某勤也为该房屋缴纳各项费用，1993年3月开始周某杰已经不在此居住，在外租住生活27年，从未主张过房屋权利。

上述事实均证明了案涉房屋应当归周某勤、赵某刚所有。2.周某杰1984年到北京H公司工作，1992年房改时工龄刚满8年，不具备分房资格，当时的月收入为56元，不具备交纳房款的能力。综上，一审法院未对借名买房的事实予以认可，否认周某勤、赵某刚对房屋的所有权，属于认定错误，这种误判导致二人丧失所有权，否定二人在此长期居住的事实，损害二人的合法权益，请求二审法院依法予以改判驳回周某杰的全部诉讼请求。

周某杰辩称，同意一审判决结果，不同意周某勤、赵某刚的上诉意见。

法院查明

吴某慧与周某坤系夫妻关系，二人共有三个子女，分别为：周某杰、周某勤、周某达。周某坤于1987年去世。周某杰与周某勤系兄妹关系，周某勤与赵某刚系夫妻关系。

1996年5月29日位于北京市朝阳区一号房屋（即涉案房屋）登记至周某杰名下。

1992年12月9日，周某杰作为买方与北京市H公司签订《房屋购买契约》，约定周某杰购买朝阳区一号房产（即上述涉案房屋），房价款14491.31元。房款分5次付清。首付款为2680元，1992年12月缴纳、二次付清款为2480元，1993年缴纳、三次付清款为2530元，1994年缴纳、四次付清款为2530元，1995年缴纳、五次付清款为2532.35元，1996年缴纳，以上合计为12752.35元。

1996年12月23日，北京市H公司出具收据，载明今收到周某杰交付房款2532.35元；2007年11月28日，北京市H公司出具收据，载明今收到周某杰交来补成本价款869元。

2019年5月10日，朝阳区某居委会开具长期居住证明，载明：周某勤、赵某刚二人系夫妻关系，于1987年11月结婚，至今居住在朝阳区一号。

2019年5月10日，朝阳区某居委会开具共同居住生活证明，载明：吴某慧本人无工作，长期与儿子周某勤儿媳赵某刚在此居住（即涉案房屋），共同生活。夫妻二人对老人长期赡养。

2019年5月10日，朝阳区某居委会开具人户分离证明，载明：周某杰于1993年3月登记结婚后，至今未在朝阳区一号居住。

庭审中，周某勤、赵某刚提交了吴某慧、周某达、雷某可以及齐某霖的证人证言共计四份。周某达、雷某可以及齐某霖均到庭作为证人接受法庭询问。吴某慧因年岁较高，行动不便，未到庭接受法庭询问。（证人证言详见开庭笔录）

庭审中，法院应周某勤、赵某刚申请开具了调查令，向朝阳区不动产登记事务中心调取了涉案房屋的权属登记资料，该资料显示涉案房屋产权人系周某杰。

庭审中，法院应周某勤、赵某刚申请开具了调查令，向北京市H公司调取涉案房屋的全部档案资料，但周某勤、赵某刚表示未查询到相关信息。

另，法院告知周某勤、赵某刚需朝阳区某居委会相关工作人员到庭接受法庭询问，但截至法庭辩论结束，其仍未派人到庭接受询问。

法院认为，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，根据房屋产权登记书显示，涉案房屋产权人系周某杰。就周某勤、赵某刚所述借名买房一事，其并未提交相关证据加以佐证。就其所述购房款均由周某勤、赵某刚交纳一事，其提交的购房款收据也载明交款人为周某杰。现周某勤、赵某刚仅凭借证人证言加以证明，对此法院确难以采信。

故结合现有证据，法院认定周某杰对涉案房屋享有所有权，周某勤、赵某刚理应腾空该房屋并交付产权人使用，就周某杰第一项诉讼请求，于法有据，法院予以支持。就第二项诉讼请求，因周某杰与周某勤系兄妹关系，周某杰自述当年周某勤、赵某刚生活困难，经其同意居住在涉案房屋内，且双方并未就涉案房屋签署过任何租赁合同等文件，周某勤、赵某刚在该房屋内居住至今，周某杰也从未向其要求支付过房屋租金或类似性质的款项。故周某杰第二项诉讼请求，于法无据，法院不予支持。

裁判结果

一、周某勤、赵某刚于判决生效之日起三十日内将位于北京市朝阳区一号房屋腾空并将该房屋交还周某杰；二、驳回周某杰的其他诉讼请求。

房产律师靳双权点评

法律规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，根据房屋产权登记证书载明情况，该房屋产权人系周某杰，现周某杰据此要求周某勤、赵某刚返还原物，事实依据充分，符合上述法律规定，法院对此处理并无不当。周某勤、赵某刚主张其系案涉房屋的实际所有权人，并以此为由拒绝交付房屋，缺乏事实和法律依据，法院难以支持。

同时，周某勤、赵某刚称案涉房屋存在借名买房之情形，然而该争议与周某杰诉请返还原物纠纷并非同一法律关系，双方可另行解决。