房产买卖律师——借亲属名义买房未签署协议法院如何判断房屋归属

北京房地产专业律师靳双权（1）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

周某英向一审法院起诉请求：1.请求法院判令赵某芳协助周某英办理位于北京市昌平区一号房屋（以下简称涉案房屋）过户手续，将房屋过户到周某英名下；2.诉讼费由赵某芳承担。

赵某芳上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回周某英的全部诉讼请求。2.一、二审诉讼费由周某英承担。

事实和理由：1.一审认定事实不清，赵某芳与周某英不存在借名买房关系；2.周某英仅支付了前期购房款，后期购房款为赵某芳支付；3.周某英之子陈某灏名下房屋由赵某芳之女郭某兰居住使用达十余年，双方实际系换房；4.购房原件原保存在赵某芳处，后作为向周某英借款的担保交予周某英；5.2009年赵某芳方曾向周某英还款10万元；6.周某英对借名买房缺乏合理的需求。

被告辩称

周某英辩称，同意一审判决，不同意赵某芳的上诉请求。房屋由周某英出资，票据等相关材料原件均由周某英持有；赵某芳在拆迁前有房屋，无需购房指标；周某英虽收到赵某芳方10万元，但该10万元并非购房款，而系使用陈某灏名下房屋的使用费。

法院查明

赵某芳与周某君系夫妻，周某英系周某君之妹。

2005年12月30日，赵某芳因其承租的北京市F号房屋拆迁，获得购房指标一个。2006年12月25日，赵某芳与北京D公司签订《北京市商品房预售合同》，购买了位于北京市昌平区一号的房屋。该房屋的合同约定总价款为284318.5元，实际成交价格为287949元。合同签订当日，周某英通过周某杰，使用周某杰亲属吴某银行存款扣款的方式交付了购房款284318.5元，并于2007年对房屋进行装修后在该房屋内居住至今。

2008年10月16日，北京市昌平区建设委员会颁发了涉案房屋的所有权证（登记的房屋坐落为昌平区一号房屋，房屋所有权人为赵某芳，房屋性质为经济适用房，建筑面积为108.66平方米。该房屋契税1770.74元、综合地价款795元均由周某英支付，且上述费用的票据原件、《北京市商品房预售合同》原件及房屋所有权证原件均在周某英处保存。后双方因房屋权属发生纠纷，周某英诉至法院。

审理中，周某英称其于2006年与赵某芳达成借名买房协议，约定赵某芳将其购房指标给周某英，由周某英出资购买房屋，待可以过户时将房屋过户至周某英名下。赵某芳对此陈述不予认可，称涉案房屋系其自行购买，且购房款系由其向周某英借款交纳。经询问，周某英不认可其与赵某芳之间存在借贷关系，赵某芳亦未能提交证据证明双方之间存在借贷关系。

审理中，赵某芳主张其曾由其女郭某兰支取住房公积金及住房补贴，于2010年偿还周某英10万元款项。对此，周某英认可曾经收到2010年11月份周某君通过存折交付给其的10万元款项，但认为周某君之所以给付该款项的原因在于赵某芳之女郭某兰一直借住在周某英之子陈某灏所有的朝阳区二号房屋里。对此，赵某芳主张双方之前曾经协商过将一号房屋与二号房屋进行换房的事宜。周某英对此不予认可，认为陈某灏的房屋系由陈某灏自行出资购买，房屋产权证明等手续均保留在陈某灏处。

审理中，证人周某杰到庭述称：其与周某英、周某君系姐妹关系，周某英就是借了赵某芳的名义购买房屋。周某英对证人证言的真实性予以认可，赵某芳认为由于之前周某杰曾与其发生矛盾，证人证言不可信。

法院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，赵某芳因拆迁取得购房资格后，于2006年12月25日与开发商签订《北京市商品房预售合同》，后周某英筹借款项支付了全部购房款，并于装修后在涉案房屋内居住至今，购房票据原件及房屋所有权证原件亦由周某英持有，综合考虑上述因素、证人证言内容及双方之间的亲属关系，法院对双方之间存在借名买房约定的事实予以认定。

该借名买房约定系双方当事人的真实意思表示，且涉案房屋在本案法庭辩论终结前已具备上市交易条件，故该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守该约定。现周某英要求赵某芳协助办理涉案房屋的所有权转移登记手续，将涉案房屋过户至其名下的诉讼请求，理由正当，法院予以支持。赵某芳的答辩意见，因缺乏事实和法律依据，法院不予采信。

本院二审期间，上诉人赵某芳提交证据1.2011年郭某兰与刘某佩通话录音，拟证明周某英曾经向赵某芳及其家人催要过涉案房屋房款，双方存在借贷关系，双方是换房居住不存在借名买房约定；证据2.2013年郭某兰与刘某佩短信记录，拟证明赵某芳与周某英不存在借名买房合同关系而系借贷关系；证据3.刘某佩及其朋友录音，拟证明周某英与赵某芳存在互换房屋居住，双方存在借贷关系；

证据4.证人张某证言，拟证明购房款是赵某芳向周某英借款；证据5.证人于某证言，拟证明郭某兰曾为向周某英还款向同事于某借钱，赵某芳与周某英存在借贷关系；证据6.EMS邮寄底单、送达地址确认书，拟证明送达地址确认书系伪造，赵某芳长期未收到一审判决，赵某芳就一审判决享有上诉权。

对此，被上诉人周某英的质证意见为：证据1.不属于新证据，无法核实真实性，不认可关联性和证明目的；证据2.不认可真实性、关联性、证明目的；证据3.不认可真实性和证明目的；证据4、证据5均不认可真实性和关联性，且两证人均未出庭作证，不符合证人要求；对证据6不同意质证，请法院审查。

被上诉人周某英提交证据1.证人吴某证言，拟证明周某英曾经通过周某杰向其借款购买涉案房屋；证据2.证人周某贤证言，拟证明周某英曾经委托周某贤选房，房屋由周某英用赵某芳指标购买，归周某英所有。对此，上诉人赵某芳的质证意见为，不认可上述证据真实性，证人均与被上诉人存在亲属关系，不认可证明目的，即便周某英与吴某之前存在借贷关系，亦与本案无关。

裁判结果

赵某芳于判决生效十五日内协助周某英办理位于北京市昌平一号房屋的所有权转移登记手续，将该房屋产权过户至周某英名下。

房产律师靳双权点评

本案的争议焦点为，赵某芳与周某英是否存在借名买房合同关系。

“借名买房”一般是指一方当事人与他人约定，借用他人名义购买房屋并将房屋登记在他人名下，但由该当事人实际享有房屋权益，他人在符合约定条件时将房屋转移登记的合同。判断双方是否成立借名买房合同关系，关键在于判断双方是否存在借名买房合意即双方是否存在关于借名登记、房屋权益归属的约定。需要考虑的要件事实包括：双方关系、出资主体、房屋使用、证件资料保管、是否存在借名协议及双方陈述的合理性。在证据认定上，需要结合全部证据内容、证据间的关联性，结合借名买卖合同的特点，运用逻辑推理和日常生活经验法则进行综合认定。

本案中，赵某芳与周某英系亲属关系，现周某英持有购房合同原件、涉案房屋所有权证及交纳相关费用的凭证且涉案房屋一直由周某英实际占有、使用。此外，周某英对借名购房的陈述相对更为合理，反观赵某芳虽对借名买房予以否认并主张双方存在借贷关系及换房合同关系，但对其上述主张均未提供充分证据予以证明，因此法院对赵某芳的上述抗辩理由不予采纳。综合全案证据，法院有理由认为双方已达成周某英借赵某芳名义购房，房屋权益由周某英享有的一致意思表示。因此，法院认定双方成立借名买房合同关系正确。