房产买卖律师——父亲单位房改购买时部分子女有出资老人去世后房屋归属纠纷

北京房地产专业律师靳双权（1）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

刘某中向法院起诉请求：1.判令刘某文、刘某益协助刘某中将位于北京市海淀区一号房屋（以下简称涉案房屋）产权过户至刘某中名下；2.判令刘某文、刘某益承担诉讼费。

刘某中上诉请求：撤销一审判决，改判支持刘某中的全部诉讼请求，诉讼费由刘某文、刘某益负担。

事实和理由：1.一审法院认定《声明》不能体现刘某鹏与刘某中之间存在借名买房的意思表示，是错误的。《声明》是全家达成的谁出钱房归谁的共识，是真实有效的。刘某鹏的其他两位子女也知晓处分房屋的意思。刘某中虽然当时不在场，但不影响合同的成立。《声明》的内容及后续内容均体现出明确的借名买房的意思表示。

2.一审法院以“刘某鹏、陈某英去世后，刘某中提起多次诉讼未提及与刘某鹏存在借名买房的合意”为由认定双方不存在借名买房合同关系，属认定错误。借名买房是法律关系的概念，而非事实的陈述。在所有权确认纠纷案件中，刘某中的代理人对《声明》性质理解不当，故在理清思路后另行起诉。但刘某中在之前诉讼中的诉请也都是主张房产归属于刘某中，也一直将《声明》作为主要证据提交。一审法院不能因刘某中不能正确说出法律关系的概念，而认定本案不构成借名买房。

3.一审法院认定刘某中曾认可案涉房屋系父母共同财产，属认定错误。刘某中在所有案件中的陈述意见都是认为“房子已经是我的了”。在所有权确认纠纷中，刘某中诉讼代理人的陈述是在认为《声明》是赠与的性质下发表的观点，不构成自认。4.一审法院认为刘某中仅能提供其持有的收据，未能就其出资情况进一步举证，不能排除合理怀疑，该项认定存在错误。《声明》的真实性已得到法院确认，自1996年书写《声明》到2008年刘某鹏去世，刘某鹏、陈某英从未撤销过《声明》的内容，《声明》可以充分证明刘某中出资的情况，且1998年的房款出资不影响《声明》的内容，也不影响刘某中取得房产所有权。

5.一审法院认定刘某鹏单方作出《声明》，陈某英未签字，因此不构成借名买房，属认定错误。《声明》已载明这是全家的共识，必然包括陈某英的同意。从签字来看，每家只有一个代表签字。另案判决已经查明“刘某鹏作出该声明系要刘某中之外的其他两位子女知晓其处分涉案房屋之意”，既然刘某鹏已经通知并让其他两名子女知晓处分房屋的意思，不可能不告诉陈某英。实践中，借名买房不需要夫妻二人共同签字，仅符合借名买房的形式要件，法院也应结合房产使用情况、房产证及票据持有情况来综合认定。

本案诉争房产一直由刘某中居住使用，房本及票据原件均由刘某中持有，刘某中两次对房屋进行装修都是自行承担费用，且2007年装修时刘某鹏、陈某英均在世，这些事实足以证明刘某中和刘某鹏、陈某英形成了借名买房的合同关系。退一步讲，即使没有陈某英签字，现其已去世，其权利继承人已在《声明》上签字，即使没有陈某英的签字，也没有任何影响。6.一审判决将刘某文意见列于认定事实部分有所不当，刘某益提交的证据实为刘某文提供。

被告辩称

刘某文辩称，同意一审判决。具体答辩意见：一、刘某中主张其与刘某鹏夫妇达成借名买房协议与事实不符。1.刘某中不持有《房屋买卖合同》原件，该原件一直在刘某文手中，系父母交由刘某文保管。2.刘某中称房款由其所出与事实不符。刘某中持有的6张单据均载明刘某鹏交纳房款，仅有第三次交款，因刘某鹏生病，由刘某中替刘某鹏代交。刘某鹏交纳最后一笔房款的收据原件及结算清单原件均在刘某文手中。3.刘某中借装修之名窃取了房屋的大部分材料，包括刘某文的交费收据。

二、《声明》是无效的。《声明》不具备合同成立要件，是刘某鹏个人陈述，且内容不真实。1.交纳涉案房屋房款期间及至刘某鹏与其所在单位签订《房屋买卖合同》时，刘某鹏夫妇均没有与刘某中达成任何协议。2.《声明》内容一直未获得房屋共有权人陈某英的认可，并非全家召开家庭会议达成的共识。3.《声明》作出后第二年刘某鹏取得房产证，直到刘某鹏夫妇双双去世，长达20年的时间均没有与刘某中办理房屋过户手续。4.刘某文和赵某芬并非合同的适格主体，也不是现场见证人，其签字不具备法律效力。5.法院另案生效判决已认定，《声明》未获得陈某英的认可，损害了陈某英的合法权益。

三、刘某中一直清楚涉案房屋为刘某鹏夫妇合法财产，不存在房屋真实状况与实际登记情况不一致的情况。刘某中2001年向刘某文出具的《借条》中的表述、2017年刘某中曾提起继承诉讼、2018年刘某中提起赠与诉讼，都说明其认可房屋是刘某鹏夫妇财产。

四、借名买房的事实关系应当适用严格证据制，本案不存在房屋实际权利人与产权人登记不一致的情况。

刘某益辩称，同意一审判决，不同意刘某中的上诉请求。刘某中的起诉属于重复起诉，违反民事诉讼一事不再理原则，请求法院依法驳回刘某中的上诉请求。涉案房屋是刘某鹏单位公房，购房时刘某鹏是单位职工，刘某鹏夫妇并未与刘某中达成借名买房关系。

法院查明

刘某中、刘某强、刘某文系刘某鹏、陈某英夫妇的子女。刘某强于1988年9月20日去世，刘某益为刘某强之子。刘某鹏于2008年3月8日去世，陈某英于2017年5月15日去世。

1996年6月30日，刘某鹏与R公司签订《房屋买卖合同》，约定刘某鹏按照职工个人购房优惠政策购买涉案房屋。1997年10月20日，刘某鹏取得涉案房屋产权证。

庭审中，刘某中提交了一份《声明》，该《声明》载明：“R公司离休干部刘某鹏，由我单位分配承租了三室一厅楼房一套。座落在海淀区一号。1993年根据国家政策将该房售给我个人。当时全家达成‘谁出钱房归谁’的共识。该房的购房定金、售房价、维修费、补交成本费等项费用共计人民币17655.30元，全部由长子刘某中所交。并有收据陆张为凭。

现在产权证尚在办理之中，一旦办妥，产权理应归刘某中所有。现在该房由我和妻子陈某英居住，我们只有使用权和居住权，无权转让或者赠给任何人的权利。特此声明，请予公证为荷。”《声明》落款声明人处有“刘某鹏”的签名，签名下方日期为“1996年12月日”，证明人处有“赵某芬（刘某益之母）”、“刘某文”的签名，落款日期为分别为“1997.1.5”、“1.5”。

刘某文认为，该《声明》不具备合同的成立要件，并不是刘某中和房屋所有权人达成的借名买房合同，且刘某文和赵某芬的签字不具备法律效力，刘某文与赵某芬不是房屋所有权人，不是合同的适格主体，亦不是现场见证人。刘某益对该《声明》中刘某鹏、赵某芬的签名认可，证明目的不认可，认为《声明》中没有刘某中、陈某英的签名，且签名不是同一天。

对于签字，刘某中称，当时签字的时候每家都有一个代表来签字，刘某鹏代表了陈某英签字，赵某芬代表了刘某益一家签字，我不在场，是我母亲让父亲写的，写完后母亲给我送去了，之后我又拿去其他家签字了，我认为给我了就不用我签字；刘某文称，写声明的时候刘某文、赵某芬、刘某中本人均不在现场，是刘某中拿到家里找我签的字，不是现场见证人，只是觉得父母的房子父母自己处理即可；

刘某益称，赵某芬不在现场，陈某英也不在现场，且陈某英与刘某中关系不好，对将该房屋给刘某中是不同意的，刘某强去世多年，刘某益年纪小，为了维护家庭和谐，让赵某芬签字就签了。

关于涉案房屋出资情况，刘某中提供了六份收据，证明：1993年12月25日支付购房定金500元，1994年1月27日支付售房款5217.04元，1994年12月19日支付售房款3912.78元，1996年1月16日支付购房款3912.78元、公修费534.7元，1996年6月21日补交成本价3578元。刘某中称上述款项均为其个人交纳，交款方式为现金支付。

刘某文对上述收据质证称，不能证明购房款为刘某中所出，六张收据中五张没有交款人签名，只有一张收款人处有刘某中签名，但那也只是代刘某鹏交纳，在1997年10月20日刘某鹏取得房产证后，1998年3月2日结算时，刘某鹏亲自补交了最后一笔房款871.2元，收据上有刘某鹏亲笔签名，且该份收据原件并未交给刘某中，刘某鹏系国家离休干部，有能力支付购房款，但刘某中在2001年12月31日，连2万元都要向刘某文借且分两年还清，可知刘某中根本没有能力为父母支付一万八千多元的购房款；

刘某益对上述收据真实性认可，证明目的不认可，称当时是刘某中代刘某鹏交的房款。刘某益提交了补交购房款收据一份，载明：1998年3月2日支付补交购房款871.2元，交款人为刘某鹏，证明涉案房款并不是全部由刘某中所交；刘某中对该收据真实性认可，但称房款并非刘某鹏交纳，系其出资；刘某文称该收据其持有原件，是刘某鹏交的房款，非刘某中交纳。

另查明，刘某中曾以刘某文、刘某益为被告向法院提起所有权确认之诉，要求“确认涉案房屋归其所有，刘某文、刘某益协助办理过户，刘某文搬离涉案房屋”。法院驳回了刘某中的诉讼请求。该案宣判后，刘某中上诉至北京市第一中级人民法院，本院裁定，撤销了上述判决，发回一审法院重审。一审法院依法另行组成合议庭，对该案进行了审理，判决，认为涉案房屋系刘某鹏、陈某英的夫妻共同财产，刘某鹏单方作出《声明》处分涉案房屋，但现有证据均不足以证明该声明在事后得到了共有权人陈某英的追认，故刘某鹏单方作出的《声明》损害了共有权人陈某英的合法权益，不能产生涉案房屋权属确认的法律效力，且刘某中在本案中主张该声明系赠与合同性质并以此主张涉案房屋所有权，系以合同之债确定的债权给付请求权来主张涉案房屋所有权的物权确认，故法院驳回了刘某中的全部诉讼请求。

后刘某中不服一审判决，上诉至北京市第一中级人民法院，本院判决书，认为依据现有证据，不能证明刘某鹏、陈某英与刘某中之间就涉案房屋存在赠与合同关系，即使存在赠与合同关系，因尚未完成产权过户手续，亦不能径行主张确认房屋所有权，刘某中对于刘某鹏手写的《声明》的性质理解不当，其基于此而提出的诉讼请求法院不予支持，故驳回上诉，维持原判。

法院认为，主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明的责任。本案刘某中主张其与刘某鹏之间存在借名买房合同关系，其应当就双方之间存在借名买房的合同关系承担举证证明责任。首先，刘某中应当证明其与刘某鹏之间存在借名买房的约定，刘某中主张刘某鹏手写的《声明》系双方借名买房的书面协议，但该份《声明》的主要内容系刘某鹏个人就涉案房屋的出资以及权属作出的陈述，而且明确“1993年根据国家政策将该房售给我个人”，未体现其与刘某中之间存在借名买房的意思表示，庭审中刘某中亦表示，当时其并不在现场，刘某鹏、陈某英去世后，刘某中提起多起诉讼，亦未提及其与父亲刘某鹏之间存在借名买房的合意，而且曾认可涉案房屋系父母共同财产；

其次，就涉案房屋的出资事实，刘某中仅提供了其持有的收据，且仅有一张记载交款人为刘某中，最后一笔补交的房款收据刘某中并未持有，且交款人记载为刘某鹏，刘某中并未就其出资情况进一步举证，故并不能排除对其出资主张的合理怀疑。

另外，涉案房屋购买于刘某鹏与陈某英夫妻关系存续期间，享受了职工个人购房优惠政策，房屋价款折算了刘某鹏的工龄，并登记于刘某鹏名下，故涉案房屋购买时包含了刘某鹏工龄等折算的财产性权益，并非单纯购房名额的取得，故涉案房屋的处分应当由刘某鹏、陈某英夫妇共同决定，刘某鹏单方作出《声明》，在陈某英未签字，依据现有证据亦不足以证明其事后追认的情况下，即使刘某中对涉案房屋出资行为成立，亦不能认定其与刘某鹏之间形成借名买房合同关系。

综上所述，该院无法确认刘某中与刘某鹏之间存在借名买房的合同关系，对刘某中的诉讼请求不予支持。

二审中，当事人围绕上诉请求提交了新的证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘某中提交如下新证据：证据1（所有权确认纠纷案）询问笔录，其中第五页、第六页载明的内容显示，刘某中一直主张“房子已经是我的了”。刘某中的委托诉讼代理人陈述房屋是“刘某鹏夫妻共同财产”是一种法律意见，不是陈述事实，不能构成对刘某中的自认。

证据2.所有权确认纠纷一案中刘某文提交的证据目录，证明最后一笔购房款票据在之前的诉讼中是刘某文提供的，而本案中该证据由刘某益提供，证明刘某文、刘某益对于刘某中出资购房的事实系恶意串通而不认可。刘某文、刘某益未提交新的证据，其对刘某中提交的证据认可证据真实性，但不认可证明目的。本院经审查，对刘某中提交证据1的真实性予以确认，对证据证明目的将予以综合认定；刘某中提交的证据2不能证明其所主张的证明目的，本院不予确认。

本院二审期间依法补充查明，刘某中与刘某文、刘某益所有权确认纠纷一案经一审法院审理，最终作出判决。该案审理中，刘某中认为：“房子已经是我的了”。刘某中除提交《声明》外，还提交了一份署名陈某英的书面材料加以证明。材料内容为：“一九九三年买这套房子时，家庭成员口头协议是：谁出钱买，将来房产归谁。这么多年，这套房子一直是我们老俩口住。现在，我们都是80多岁的老人，我老伴一直住院，我儿子刘某中和儿媳在家陪伴我为我养老送终。据上所述两个理由，这套房子理所当然的归我儿子刘某中所有。今以此为据，其他字据无效。”落款处有手写“陈某英”，落款日期为“2007.8.21”。

之前判决对刘某中提交的证据作出如下认定，对《声明》的真实性予以确认；对署名为陈某英的书面材料不予采信，理由为：材料底部由他人代为书写，证人陈述录像存在间断、卡顿情况，且双方对话内容不完整，证人亦拒绝出庭作证并接受询问，现无法核实署名为陈某英的书面材料的代书情况，且该书面材料确有多处涂改、增添。

本案诉讼中，本院询问刘某中有何证据证明陈某英同意《声明》的内容，刘某中称前述落款日期2007年的署名为陈某英的追认声明、以及刘某文一审中陈述“写声明的时候……只是觉得父母的房子父母自己处理即可”，可以证明。

另查明，本案一审诉讼中，刘某益提交了两份陈某英的遗嘱和律师见证书，证明案涉房屋是刘某鹏、陈某英夫妻共同财产，其中第一份遗嘱内容为立遗嘱人陈某英将属于自己的所有财产（包括案涉房屋）在去世后全部由刘某中继承；第二份遗嘱内容立遗嘱人陈某英愿将自己所有的案涉房屋中的份额，在去世后由刘某益继承。刘某中不认可第二份遗嘱的合法性，认为第一份遗嘱与本案不具有关联性，并称，有这个遗嘱的原因是，在1996年已经有了《声明》且刘某中出资，刘某中认为房子就是刘某中的，刘某中看了很多的法制节目，让母亲再写了补充声明，去了法律服务所咨询，法律工作者就做了遗嘱。

再查明，刘某中于2001年12月31日向刘某文、金某鑫借款2万元并出具借条，其上载明：“如无法还清，将放弃父母所住房屋的继承权。归刘某文所有”。诉讼中双方均确认该借条内容为刘某文书写，由刘某中签名出具，且所涉款项已还清。就借条上所载内容，刘某中解释称，其当时急于用钱，让其签什么内容都无所谓。

裁判结果

驳回刘某中的全部诉讼请求。

房产律师靳双权点评

根据本案查明的事实及之前判决认定的事实，诉争《声明》的真实性应予确认。本案争议焦点为《声明》能否作为刘某中以刘某鹏名义购买案涉房屋的依据。对此分析认为，本案中，刘某鹏获得的以特定价格购买涉案房屋的机会，并非单纯购房名额，房屋价款折算了刘某鹏的工龄，所包含的财产性权益并非仅与“17655.3元”对应。基于涉案房屋中所包含的折合工龄等财产性权益属刘某鹏、陈某英夫妻共同财产范畴，涉案房屋应由刘某鹏、陈某英共同处分。

尽管《声明》中载明涉案房屋由刘某中出资购买，一旦办妥产权证，产权归刘某中所有，但《声明》中并无陈某英签字，不能直接体现陈某英对房屋的处分意见。自1997年10月20日刘某鹏取得涉案房屋产权证后多年间，刘某中均未与刘某鹏、陈某英办理房屋产权变更登记手续。刘某鹏去世后，至本案诉讼，刘某中未能提交充分的证据证明陈某英知晓并同意《声明》的内容，或对《声明》予以追认。

在案证据反映出，刘某中曾在向刘某文借款时以放弃涉案房屋继承权作为还款的保证，也曾前往法律服务所咨询与继承涉案房屋有关的遗嘱事宜，还曾以父母赠予为由提起前案所有权确认纠纷诉讼。结合现有证据，尽管这些情形不足以推翻《声明》的真实性及对签字人的约束力，但从侧面反映出刘某中依据《声明》所主张的“借名买房”关系在家庭中，特别是对陈某英而言，并非已无争议。

综合以上分析，刘某中以借名买房为由提起本案诉讼，要求判令刘某文、刘某益协助刘某中将涉案房屋产权过户至刘某中名下，缺乏事实和法律依据，法院不予支持并无不当。