与他人交换房屋后未过户对方能否要回

北京房地产专业律师靳双权（1）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

郭某莉、郭某强向一审法院起诉请求：判决赵某成、刘某娟腾退并返还位于北京市西城区一号房产。

赵某成、刘某娟上诉请求：撤销一审判决，改判驳回郭某莉、郭某强一审诉讼请求。

事实和理由：一、一审判决认定基本事实不清，证据不足。郭某莉、郭某强虽然持有涉案房屋不动产权证书，但是我方有充分的证据证明涉案房屋是由北京市Q公司与私房主经过换房取得房屋产权后分配给赵某成、刘某娟居住的，该房屋属于借名买房。一审法院拒绝追加北京市Q公司，没有查明涉案房屋实际产权人为北京市Q公司的事实。

二、一审判决适用法律错误。北京市Q公司为全民所有制企业，涉案房屋属于国有财产，郭某莉、郭某强作为名义产权人无权行使房屋任何实体权益。

被告辩称

郭某莉、郭某强辩称，同意一审判决，不同意赵某成、刘某娟的上诉请求及理由。一、郭某莉、郭某强通过继承取得涉案房屋，依法要求赵某成、刘某娟返还房屋于法有据。二、赵某成、刘某娟自认涉案房屋不属于其所有，所以房屋权益与其无关。三、本案为返还原物之诉，赵某成、刘某娟主张的借名买房属于合同关系，不属于本案审理范围。

法院查明

郭某莉、郭某强系姐弟。2014年8月，郭某莉、郭某强继承取得了其母陈某彤名下的位于北京市西城区一号房产（即涉案房屋）的共同共有产权。现郭某莉、郭某强诉至法院，要求长期居住在涉案房屋的赵某成、刘某娟腾房。赵某成、刘某娟不同意郭某莉、郭某强的诉讼请求。

本案在审理过程中，刘某娟认为自己对涉案房屋享有所有权，并认为房管部门向郭某莉、郭某强发放的产权证侵犯了刘某娟的房产权，并另案起诉了认为侵犯房产权的两件行政诉讼纠纷案和所有权确认纠纷一案。赵某成、刘某娟并因此申请中止审理本案。由于本案必须以另案的审理结果为依据，故本案中止审理。

在刘某娟作为原告另案起诉的认为侵犯房产权的行政诉讼纠纷案件中，北京市规划和国土资源管理委员会表示：向郭某莉颁发的房屋所有权证，依据充分，适用法律法规正确，程序合法，并已经尽到了合理审慎的审查义务。

其后，刘某娟表示其在另案作为原告起诉的认为侵犯房产权的两件行政诉讼纠纷案和所有权确认纠纷一案均已经撤诉结案，故本案恢复审理。

本案恢复开庭审理过程中，赵某成、刘某娟表示北京市Q公司应为涉案房屋的实际产权人，并因此申请追加北京市Q公司为本案第三人参加诉讼。由于本案系占有物返还纠纷，现郭某莉、郭某强持有产权证，根据民法典规定，赵某成、刘某娟自认为北京市Q公司为涉案房屋的实际产权人没有事实根据，对赵某成、刘某娟的该申请，法院未予准许。

庭审中，经法院询问，赵某成、刘某娟表示自己在他处无正式住房，郭某莉、郭某强表示没有证据证明赵某成、刘某娟在他处另有正式住房。

法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。赵某成、刘某娟提供的证据《关于陈某彤将一号房产证书交给赵某达家属刘某娟的说明》，只是陈某彤就涉案房屋向赵某达与刘某娟的说明和承诺，可视为合同。但是，该合同（承诺）未经登记，根据法定原则，该合同（承诺）不发生物权变动的效力。由于刘某娟作为原告起诉的所有权确认纠纷案件，刘某娟已经自行撤诉，现目前没有法律依据确定刘某娟为涉案房屋的产权人。现郭某莉、郭某强持有涉案房屋的产权证书，北京市规划和国土资源管理委员会表示向郭某莉颁发的房屋所有权证，依据充分，适用法律法规正确，程序合法，并已经尽到了合理审慎的审查义务。

故此法院认定郭某莉、郭某强为涉案房屋的所有权人。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。根据现有证据，法院认定，赵某成、刘某娟占用郭某莉、郭某强的产权房屋没有合法依据，属于无权占有。故对郭某莉、郭某强要求腾退并返还涉案房屋的诉讼请求，法院予以支持。考虑到赵某成、刘某娟目前在他处无正式住房，寻找新的住房需要一定的时间，故对赵某成、刘某娟的腾房时间，法院酌情预留一定的准备期间。

需要说明的是，本案系物权纠纷，故合同的承诺和约定不属于本案的审查范围。北京市Q公司即使承认赵某成、刘某娟提供的《关于陈某彤将一号院房产证书交给赵某达家属刘某娟的说明》是真实的，亦属于合同的范畴，并不能产生物权变动的效力。如果赵某成、刘某娟认为北京市Q公司为涉案房屋的实际产权人或有其他合同约定，可以根据自己持有的证据情况，向相关责任人主张自己的合法权益。

本院二审补充查明：赵某成、刘某娟一审审理期间提交《关于陈某彤将一号房产权证书交给赵某达家属刘某娟的说明》载明：“赵某达原系北京市Q公司退休干部，所居住的西城区一号房于1988年初根据北京市有关清退被占用私人房产政策，腾退给房东林某聪。赵某达搬到朝阳区S号居住。后根据房东林某聪的意愿，Q公司与房东双方协商达成协议，房东林某聪搬到朝阳区S号居住，将一号房三间49平方米产权无偿赠送给Q公司，由赵某达向Q公司租住。按当时政策，企业不能接受私人赠房，故只能以Q公司经理陈某彤私人名义接受。

赵某达每月向Q公司交纳房租，本人没有房屋租赁契约和产权证书。赵某达在世时和病危中，其本人和家属曾几次向信托公司和Q公司提出希望尽早帮助解决房子问题，以防将来拆迁改造时因无房契造成麻烦。公司同意将一号房的产权由陈某彤的名义过户给赵某达的爱人刘某娟。Q公司考虑到苏家在经济上确实很困难，企业就不再要钱了，无偿转让给刘某娟。今后如遇到产权纠纷或房屋维修等任何问题，企业均不负责。在办理过户中的一切费用都应由苏家自己负担。

1998年7月7日陈某彤与刘某娟到西城房管局办理过户手续，接待员说应先到西城区公证处办理公证后到所属房管所办理过户手续，同时让把房产证的复印件留下。在西城公证处公证员说：一、先到所属房管所开出房屋产权没有冻结的证明，如因规划中的拆迁、房屋产权冻结则此处不予办理公证。二、陈某彤的子女应每人都立有放弃对一号的继承权的字据，然后才能办理其他手续。以上二项缺一项都不行。陈某彤和刘某娟都认为根据他们的要求和现在的实际情况，过户手续一时办不下来，二人经过商量决定先不办过户手续了，先把陈某彤的房屋产权证明书交给刘某娟。

该说明落款处有陈某彤签字及人名章、刘某娟签字捺印。

二审审理中，本院向北京市Q公司调查。该公司员工称：陈某彤、赵某达原系Q公司职工，北京市Q公司认可《关于陈某彤将一号房产权证书交给赵某达家属刘某娟的说明》中的意见，不主张房屋权益。是其本人书写，认可该说明真实性，签署说明时陈某彤本人在场签字。

裁判结果

一审判决：自判决生效之日起三百六十日内，赵某成、刘某娟将郭某莉、郭某强共同共有的位于北京市西城区一号腾空，交郭某莉、郭某强收回。

二审判决

一、撤销北京市西城区人民法院之前民事判决；

二、驳回郭某莉、郭某强的诉讼请求。

房产律师靳双权点评

本案争议焦点为郭某莉、郭某强作为涉案房屋的登记所有权人请求赵某成、刘某娟返还涉案房屋，是否应予支持。首先，根据本案查明事实，涉案房屋所有权原登记在陈某彤名下，陈某彤生前曾与刘某娟签订了《关于陈某彤将一号房产权证书交给赵某达家属刘某娟的说明》，可以证明刘某娟一家系依据协议合法居住涉案房屋，不属于无权占有。

其次，郭某莉、郭某强系作为陈某彤之法定继承人通过继承取得涉案房屋所有权，郭某莉、郭某强对涉案房屋行使继受取得的权利，亦应当遵守上述说明的约定。最后，考虑本案当事人双方就涉案房屋所有权归属争议已经进入另案诉讼程序。综合考虑上述情节，对于郭某莉、郭某强请求赵某成、刘某娟返还涉案房屋，法院暂不予支持。双方可在明确各方对涉案房屋享有的权利义务内容后依法行使各自权利。