北京房产律师——房屋登记人与他人签署借名买房协议后认为受到胁迫能否反悔

北京房地产专业律师靳双权（1）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

崔某彤、吴某灏、苏某奎向一审法院起诉请求：赵某旭、张某心配合将其名下位于北京市朝阳区一号房屋27／70的所有权份额变更登记至崔某彤名下，1／70的所有权份额变更登记至吴某灏名下，27／70的所有权份额变更登记至苏某奎名下；15／70的所有权份额变更登记至赵某君名下。

崔某彤、吴某灏、苏某奎上诉请求：1．撤销一审判决，发回重审或查明事实后依法改判支持崔某彤、吴某灏、苏某奎的一审诉讼请求；2．本案一、二审诉讼费由赵某君、赵某旭、张某心承担。

事实和理由：1．一审法院认定事实不清，案涉房屋不是其夫妻二人共同财产，而是崔某彤、吴某灏、苏某奎与赵某君作为投资人商量决定后购置，仅挂靠在赵某旭名下，房产证登记为赵某旭单独所有；2．一审法院未审查崔某彤、吴某灏、苏某奎提供的录音资料，草率下结论，且崔某彤、吴某灏、苏某奎已补充证据证明存在多套投资房屋款往来，77．088万元并非归还借款，但一审法院认为该证据与案涉房屋无关，未予采纳，但却将往来款认定为系归还案涉房屋首付款的借款，难以令人信服；3．《挂靠赵某旭名下房屋补充协议书》并非是被胁迫的，当时调解是双方真实意思表示。

赵某君、赵某旭、张某心辩称，同意一审判决，不同意崔某彤、吴某灏、苏某奎的上诉请求和理由。

法院查明

赵某旭与张某心于2009年6月17日登记结婚。

2010年4月4日，赵某旭与案外人高某就一号房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》，以总价150万元的价格购买一号房屋。2010年4月9日，张某心向赵某旭出具委托书，委托赵某旭办理一号房屋购买相关事宜。2010年4月20日，赵某旭签署《存量房买卖合同（经纪成交版）》，并于2010年4月23日支付首付款55万元。2010年5月24日，赵某旭与C银行签订《个人借款合同》，约定因购买一号房屋贷款91万元，2010年5月17日，一号房屋所有权登记至赵某旭名下。该房屋目前抵押权人为C银行。

审理中，赵某君、赵某旭、张某心表示赵某旭与张某心向赵某君借款55万元用以支付购房首付款，于2012年偿还赵某君30万元。

崔某彤、吴某灏、苏某奎提供2010年6月15日《收条》记载，“今收到苏某奎人民币伍拾伍万元（￥550000）用于购买北京市朝阳区一号房屋。总房款和相关税费计：壹佰陆拾壹万元整。（该房产首付款共计柒拾万元整，苏某奎：伍拾伍万元，赵某君壹拾伍万元）。

房产证名字登记赵某旭名下。此据收款人：赵某君房产证登记人：赵某旭”。在落款日期下书写有“说明：该房产投资所产生的利润五：五分成。”该书证背面书写有房款、中介费、评估费、公证费、税费金额等内容。崔某彤、吴某灏、苏某奎表示，该书证为赵某君使用同一支笔一次性书写完成。

赵某君认可上述《收条》全文由其书写并签名，但表示《收条》金额为借款，落款日期后“说明”等内容系在赵某旭签字后另行书写，并非一次书写完成，故落款日期后的内容赵某旭并不知情。赵某旭认可上述《收条》中其签名的真实性，但表示上述款项系借款，其不知晓落款日期后的内容。经询，各方当事人均不要求就上述书证进行相关物证鉴定。

赵某君向法院提交其名下银行交易明细，用以证明苏某奎于2010年3月19日向其转账5万元，于2010年4月5日向其转账3万元，于2010年4月17日向其转账20万元、于2010年5月13日向其转账5万元，吴某灏于2010年4月17日向其转账20万元，共计53万元系向苏某奎的借款。赵某君另提供其名下银行交易明细，用以证明其向苏某奎陆续还款共计77．088万元。崔某彤、吴某灏、苏某奎否认借款事实。

崔某彤、吴某灏、苏某奎提供其于2016年11月23日与赵某君、赵某旭签署的《挂靠赵某旭名下房屋补充协议书》记载，一号房屋房款及相关税费等计161万元，“其中银行按揭贷款玖拾壹万元，个人实际出资额合计人民币柒拾万元；赵某君实际出资人民币壹拾伍万元整，占股份15/70；苏某奎实际出资人民币贰拾柒万元，占股份27/70；吴某灏实际出资人民币壹万元整，占股份1/70；崔某彤实际出资人民币贰拾柒万元，占股份27/70”；“四方按实际出资比例分配收益和负担各项费用”；“该房产借用赵某君兄弟赵某旭户头登记产权证，出售房屋后付赵某旭户头使用费伍万元正”；“赵某旭夫妻自本协议签订次日办理委托书给崔某彤和赵某君，由二人办理房屋出售事宜”等。

赵某君及赵某旭表示，上述“协议”系受胁迫签订，且没有张某心的签字确认故应属无效。张某心表示对此并不知情。崔某彤、吴某灏、苏某奎就张某心知晓上述协议约定的事实没有举证。

崔某彤、吴某灏、苏某奎提供2016年11月23日签署的《北京各套房屋（每月）租赁价格表（表一）》、《挂靠赵某旭名下房屋收支明细（表七）》等，用以证明一号房屋系崔某彤、吴某灏、苏某奎与赵某君确认以赵某旭名义购买的事实。赵某君认可上述书证中其本人签名的真实性，但表示系因受到胁迫后与上述“协议”一并签署。

崔某彤、吴某灏、苏某奎还提供录音及文字整理稿等，用以证明2016年11月23日赵某旭明确表示知晓房屋投资并以其名义购买等事实。赵某君及赵某旭认可录音的真实性，表示其受到胁迫，并非真实意思表示。

就上述书证的形成过程，崔某彤、吴某灏、苏某奎表示，2016年11月20日赵某君致电苏某奎，让苏某奎召集其他人算账。2016年11月21日、22日，赵某君通知赵某旭、赵某君母亲及崔某彤、吴某灏、苏某奎等人到派出所调解室算账。2016年11月23日，赵某君召集上述人员在上述地点签署协议书。

法院认为，民事法律行为应为行为人意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。本案中，一号房屋系赵某旭与张某心婚姻关系存续期间购买，双方确认为夫妻共同财产。崔某彤、吴某灏、苏某奎提供的2010年6月15《收条》中，并无张某心签名，虽有赵某君、赵某旭签名，但从行文方式上看，系赵某旭确认赵某君收到购房借款的事实，不足以证明赵某旭知晓落款日期后“说明”等相关内容。

崔某彤、吴某灏、苏某奎提供的2016年11月23日《挂靠赵某旭名下房屋补充协议书》等书证中，亦无张某心签字确认。从双方所述签署地点、签署过程并结合《情况说明》等现有证据可见，相关书证的形成与一般交易缔约习惯不符，不足以说明系赵某君及赵某旭的真实意思表示。综上可见，崔某彤、吴某灏、苏某奎提供的现有证据无法证明一号房屋系借以赵某旭名义购买的事实，故其诉讼请求法院不予支持。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。崔某彤、吴某灏、苏某奎提交了如下证据：证据1．某街道人民调解委员会的《情况说明》，证明双方于2016年11月23日在某街道人民调解中心调解，气氛良好，没有争吵，不存在上诉人用强迫、威胁等手段迫使赵某君、赵某旭非自愿签订《挂靠赵某旭名下房屋补充协议书》的情形；

证据2．证人证言，证实《挂靠赵某旭名下房屋补充协议书》由吴某灏起草，赵某君做了修改，调解期间各方虽有分歧，但总体气氛较和谐，未见一方胁迫另一方；于上述证据，赵某君、赵某旭、张某心不认可对证据1的合法性、真实性，不认可证据2的真实性。此外，崔某彤、吴某灏、苏某奎申请证人陶某出庭作证。对于上述证据，本院将综合全案情况酌情予以采信。

裁判结果

驳回崔某彤、吴某灏、苏某奎的诉讼请求。

房产律师靳双权点评

本案的争议焦点是崔某彤、吴某灏、苏某奎是否有权主张将一号房屋的部分所有权份额变更转移登记至其名下。

首先，关于借名买房关系。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零九条规定，当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。本案中，《挂靠赵某旭名下房屋补充协议》中有各方签字，在无充分证据反证的情况下，应当认定系各方当事人真实意思表示。赵某君、赵某旭、张某心主张赵某君、赵某旭系受胁迫签署上述协议，但赵某君等人与苏某奎等人存在多个合资购房关系，大部分合资购房关系已经履行完毕；

同时，仅凭崔某彤向赵某君发送的短信内容，亦不足以认定构成胁迫，且赵某君、赵某旭并未通过及时报警、行使撤销权等方式主张自身权利。此外，赵某君、赵某旭签字的《收条》载明了购买房屋的位置、面积、价格以及苏某奎的付款情况，即使不考虑文末“该房屋投资产生的利润五五分成”这一内容赵某君、赵某旭是否知晓，但从《收条》其他内容亦可佐证双方借名买房关系。综上，根据本案现有证据，不足以认定赵某君、赵某旭系因胁迫签署《挂靠赵某旭名下房屋补充协议》。

其次，关于崔某彤等人要求赵某旭、张某心配合过户登记一号房屋相应份额的主张，目前基于买卖关系取得房屋所有权原则上应当符合本市住房限购政策，在限购政策仍然有效的情况下，现崔某彤、吴某灏、苏某奎主张系案涉房屋的实际买受人，应当按照其出资金额享有案涉房屋的所有权，但其未提交证据证明具有本市购买住房资格，因此对于其要求赵某旭、张某心配合其将案涉房屋按份登记至其名下的诉讼请求，法院难以支持。