北京房产律师——子女借父母名义买房老人去世部分继承人不愿过户怎么办

北京房地产专业律师靳双权（1）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

林某君向一审法院起诉请求：

1.判令确认周某与林某君、林某、林某慧、林某良就北京市门头沟区一号的拆迁利益即319612.85元由林某君给林某、林某慧、林某良每人6万元，剩余79612.85元归周某，及回购的安置房（北京市门头沟区A号、B号房屋）以周某名义购买归林某君所有的《口头协议》有效；

2.判令确认林某君借用母亲周某的名义购买的位于北京市门头沟区A号、B号房屋全部归林某君所有，林某、林某慧、林某良协助林某君办理房屋产权变更登记手续登记至林某君名下；

3.本案受理费由林某、林某慧、林某良承担。

林某、林某慧、林某良上诉请求：1.撤销原判，依法改判驳回林某君的一审诉讼请求或者发回重审；2.案件受理费由林某君承担。

事实与理由：1.一审判决书存在多处文字错误和认定错误。2.一审法院据以认定林某君和周某借名买房《口头协议》有效的事实不清、证据不足。3.一审法院关于北京市门头沟区A号、B号房屋（以下简称涉案房屋）性质认定以及适用法律错误。涉案两套房屋购房合同签订于2008年4月11日之后，不适用《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第6条第2款的规定，应适用第16条。

一审法院不应根据行政部门基于涉案房屋可以随时上市交易的行政规定而认定涉案房屋不属于经济适用房，进而认定涉案房屋不属于第16条中规定的经济适用房等政策性保障住房。涉案房屋属于回迁保障性住房，之所以可以购买两套涉案房屋，其依据是原拆迁房屋分别存在5人和2人的户口，并且享受了被安置人购房优惠的政策，该拆迁安置房的价格享受父母双方工龄优惠及政策。反而安置人名单中没有林某君。涉案房屋系户口在原拆迁地址上7人共有的拆迁利益的集中，不应认定为林某君借名买房。

4.一审判决主文第二项判决内容超出诉讼请求范畴，并且该内容增加了林某、林某慧、林某良的义务。涉案房屋过户需要补缴土地出让金，该判决内容无形增加了林某、林某慧、林某良支付土地出让金的义务。5.一审判决存在法律关系逻辑定性错误。借名买房认定的法律关系主体为借名人与被借名人，林某君应以周某为被告起诉，其直接起诉林某、林某慧、林某良存在法律上的障碍。

被告辩称

林某君辩称，同意一审判决，不同意林某、林某慧、林某良的上诉请求。林某君支付的购房款有银行流水等证明，当时周某头脑清楚，她表示不愿购买回迁房，说谁有钱谁买，谁买归谁。拆迁前老太太独立生活，有街坊邻居证明。林某君按照家庭内部协议约定将拆迁补偿款分别付给了林某、林某慧、林某良和母亲。按照拆迁政策，谁出30多万元回迁权利就归谁所有，回迁指标在家庭成员间有条件合理转让。

周某是被拆迁人，有权利以家庭为单位分配拆迁利益，即四个女儿各得6万元。林某君按拆迁政策以支付货币补偿的代价，取得了购买回迁房的资格，并全款支付购房款，办理相关手续，兑现了口头协议的全部内容，所以林某君借名买房事实存在。林某、林某慧、林某良称一审判决两份遗嘱冲突，林某君不认可。依照《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》，一审法院判定涉案房屋归林某君所有正确。

旧房腾退、安置房的选房交付等各项手续均由林某君办理，林某君入住长达十年之久，母亲和林某、林某慧、林某良也未提出过异议，说明林某君已实际取得了涉案回购安置房的权利。林某君同意支付土地出让金。

法院查明

林某鹏与周某系夫妻，婚后共育有四个女儿，长女林某、次女林某君、三女林某慧、四女林某良。林某鹏于2005年4月26日死亡注销户口，周某于2018年8月21日死亡。

2007年9月16日，甲方北京K公司与乙方林某鹏（已故）周某签订《回迁安置协议》，约定，一、乙方在危改区范围内（现住址）一号，居住（非）成套正式住房1.5间，该住房所有权性质为公房，且未设定抵押。三、乙方同意购买回迁安置用房，放弃其他安置补偿方式，并自行解决周转用房，乙方有正式户口五人，应安置人口五人，分别为之女婿吴某，之女林某良，之外孙女张某，之外孙女吴某佳，之女林某。四、甲方安置乙方三居室一套。五、乙方在拆迁公告规定期限内搬家腾空待拆住房（含自建房）的，甲方向乙方支付提前搬家奖励、工程配合奖励、周转补贴费、搬家补助费、电话移机费、空调移机费、其他费用共计50323.85元。

2007年9月16日，甲方北京K公司与乙方林某鹏（已故）周某签订《回迁安置协议》，约定，一、乙方在危改区范围内（现住址）一号。三、乙方同意购买回迁安置用房，放弃其他安置补偿方式，并自行解决周转用房，乙方有正式户口2人，应安置人口2人，分别为户主周某，之孙女。四、甲方安置乙方一居室一套。

2009年6月19日，甲方北京K公司与乙方周某签订《拆迁安置购房合同》，约定，第二条、乙方自愿购买甲方安置住房，其住房为：门头沟区A号（以下简称A号）住房，实际购房金额为109940元。

2009年6月30日，甲方北京K公司与乙方周某签订《拆迁安置购房合同》，约定，第二条、乙方自愿购买甲方安置住房，其住房为：门头沟区B号（以下简称B号）住房，实际购房金额为96612元。

2010年6月23日，北京K公司出具发票，付款人为周某，购房房屋为A号，购房款金额为109548元。另，周某交纳专项维修资金、装修垃圾清运费及物业费、供暖费。

2010年6月23日，北京K公司出具发票，付款人为周某，购房房屋为B号，购房款金额为96552元。另，周某交纳专项维修资金、装修垃圾清运费及物业费、供暖费。

回迁房入住结算表由林某君代周某签字。

2011年8月22日，门头沟区A、B号房屋取得产权证书，登记的产权证人为周某。房屋性质：按经济适用住房管理。

2012年8月10日，周某书写遗嘱一份。老伴林某鹏于2005年3月去世。2007年拆迁，我居住的一号也拆迁，因为年过80岁，不愿意再购买回迁安置房，按拆迁的有关规定，应得到补偿款叁拾贰万陆仟柒佰柒拾柒元捌角伍分（326777.85元）。二女儿林某君提出购买回迁安置房。我与大女儿林某、三女儿林某慧、四女儿林某良说，谁有钱谁买，谁买我都同意。经协商一致，大家同意二女儿林某君购买。前提是按拆迁规定把弃房补偿款给予大家补偿。

二女儿同意。对于32万余元的补偿款，有的女儿提出按户口分配，我不同意。因为往我的户口本上迁入户口，有的我都不知道。我的分配意见是：大女儿林某6万元，二女儿林某君6万元，三女儿林某慧6万元，四女儿林某良6万元，剩余的捌万陆仟柒佰柒拾柒元捌角伍分留给我养老看病。最后二女儿林某君于2007年底至2008年初，先后将拆迁补偿款给了大女儿林某6万元，三女儿林某慧6万元，四女儿林某良6万元，剩余的捌万陆仟柒佰柒拾柒元捌角伍分也给了我。

二女儿林某君选房，先后购A号三室一套，、B号一室一套，共交给房地产公司购房款206100元。因为我二女儿林某君户籍不在我原来居住的小区，所以两套房屋拆迁办不同意写林某君名字，两个房产证的产权人都写了我周某的名字，我认为不管产权证写的是谁，谁出资购买房屋就应该归谁所有。

为我百年之后为不起纠纷，我特请居委会工作人员为我代书遗嘱，并做我的见证人。A、B二套房产，因二女儿出资购买，同时又给了大家补偿款，我去世后，两套房产全部由二女儿林某君继承，此遗嘱我不加任何附加条件。请你们为我作证。落款处由立遗嘱人周某签字，代书人穆某签字，见证人文某、杨某签字。

2014年8月4日，周某留有遗嘱一份：为避免我百年以后各继承人因为房产问题发生纠纷，特订立本遗嘱。我在此之前曾订立过一份遗嘱，将名下房产指定由二女儿林某君继承，现我撤销原订立遗嘱，我的遗产处分以这份遗嘱为准。我订立遗嘱时，本人意识清醒，所立遗嘱是我本人意思表示，未受他人强迫或者威胁。

我名下有两处房产，一套三居室位于门头沟区A室，一套一居室位于门头沟区B室，我对于我名下房产，在我百年之后做如下处分：位于门头沟区A室的三居室，面积约80多平方米，由我三个女儿，即长女林某、二女林某君、三女林某慧三人平均继承；位于门头沟区B室的一居室，面积约50多平方米，由我的四女林某良单独继承，他人不得干涉。现我委托杨某1、陈某作为我的见证人，并有陈某代书，为我订立以上遗嘱。立遗嘱人处由周某签名按手印。

《拆迁安置补偿补助实施细则》载明，本危改区居民购房房改成本价格：1219元/建筑平方米。本地区经济适用住房价格3200元/建筑平方米。第九条关于货币补偿。危改区居民实行货币补偿的补偿款计算公式为补偿款=经济适用住房均价×原建筑面积×（1+补偿系数）。补偿系数统一执行0.7。危改区居民实行货币补偿的，凡放弃购买一套三居室给予10万元的拆迁奖励，凡放弃购买一套两居室，给7万元拆迁奖励，凡放弃购买一套一居室，给4万元拆迁奖励。

第十一条关于其他优惠政策。（一）提前搬家奖励费。在拆迁公告规定的搬迁期内（公告期45天内）签订拆迁补偿协议，并腾空原住房（含自建房），每户一次性奖励5000元。（二）工程配合奖励费。第六天至第三十天签订拆迁补偿协议，并腾空原住房（含自建房）奖励1万元。第31天至第45天签订拆迁补偿协议，并腾空原住房（含自建房）奖励5000元。（三）周转补贴依据是1万元，两居室1.5万元，三居室2万元周转补贴（货币补偿户不涉及此项）。

（四）搬家补助费。自行搬家的，给予15元/建筑平方米。（五）电话移机费235元/部。（六）分体空调移机费。300元/台。（七）热水器移装费300元/台。（八）有线电视补偿费。300元/终端。（九）个体工商户一次性停产停业综合补助。按照实际营业建筑面积给予停产停业补助800元/平方米。

林某君主张周某跟四个女儿说，谁有钱谁买，谁买安置房归谁。对此林某君提出想购买回迁安置房，经母亲与四个女儿协商，大家一致同意由林某君购买安置房，前提是比照货币补偿方式，购房人先必须拿出三十多万元补偿款分给大家，原被告均表示同意。此后林某君按照该家庭协议，将拆迁补偿款分别给付了林某、林某慧、林某良和母亲。依据上述家庭内部协议，周某放弃回购，按照上述政策如果放弃购买回迁房则货币补偿应为319612.85元，由林某君垫付上述补偿款给周某及其他姐妹三人，其中其姐妹四人每人六万元，剩余金额为周某的。

林某君主张其已经实际给付完毕。庭审中，林某、林某慧、林某良均认可收到2.5万元，林某和林某慧认可收到的存折，林某良认可欠款2.5万元抵扣了该2.5万元，但林某、林某慧、林某良均主张该款项系分割母亲的存款10万元。林某良不认可其收到4.5万元存折及5000元现金；林某不认可收到6万元；林某慧认可收到6万元的存折及取出4.5万元，但主张该款项是林某君2007年借林某慧10万元的还款，多还了5000元的利息。对于10万元的资金来源，林某慧未提供证据予以说明。

关于购房款的来源，林某君主张涉案的两套房屋均由其出资，林某君提交林某君与其配偶李某的银行账户记录。

关于居住情况及票据持有情况，双方认可林某君从房屋交付起就开始装修并入住至今。住宅专项维修基金、测绘费、装修材料送货单、装修垃圾清运费、供暖费、物业费票据、不动产权登记证书等原件均由林某君持有。

林某君提供西由邻居的证明，证明周某、林某鹏老两口在3户居住期间一直都是自己生活，林某鹏于2005年去世后，周某也一直独自生活，一直住到拆迁。林某、林某慧、林某良主张证人未出庭，对此真实性不予认可。

林某提供证人金某出庭作证称，2009年-2011年之间，周某在林某家住，周某意识清楚，我跟林某是隔壁邻居，我经常找周某聊天，周某不止一次跟我说四个子女都不错，房子拆迁了，给四个闺女分分。林某君对此真实性不认可。其他被告对此真实性认可。

法院认为，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。

对于本案中林某君与周某是否存在借名买房法律关系，第一，根据查明的事实，林某君提供了购买涉案房屋的购房款来源，法院认定涉案房屋购房款系林某君交纳；对于林某、林某慧、林某良抗辩称林某君与周某财产混同，林某、林某慧、林某良未提供证据予以证明，买房时周某已经八十岁，且其月工资为二千余元，故对于该抗辩意见，法院不予采信。

第二，涉案房屋至今由林某君一家居住使用，林某、林某慧、林某良并未提出异议；第三，购房款系林某君交纳，购买房屋中最主要的票据，即购房款发票、测绘费、物业费、装修垃圾清运费等票据原件均在林某君处，符合借名买房特征。尽管2012年的遗嘱与2014年的遗嘱内容有冲突，但考虑到双方的身份关系，结合林某君给付林某、林某慧、林某良相关款项的往来过程及交纳购房款并在此居住十多年的事实，足以确信双方借名买房关系之事实的存在具有高度可能性，确认林某君与周某之间形成借名买房合同关系，法院亦予以确认。

对于林某君要求确认回购的安置房（北京市门头沟区A号、B号房屋）以周某名义购买归林某君所有的《口头协议》有效的诉求，法院予以支持；对于林某君要求确认周某与林某君、林某、林某慧、林某良就北京市门头沟区一号的拆迁利益即319612.85元由林某君给林某、林某慧、林某良每人6万元，剩余79612.85元归周某的诉求，与本案非同一法律关系，法院不予处理。

对于林某君要求确认林某君借用母亲周某的名义购买的位于北京市门头沟区A号、B号房屋全部归林某君所有，林某、林某慧、林某良协助林某君办理房屋产权变更登记手续登记至林某君名下的诉求，虽然涉案房屋系比照经济适用房管理，但其并非通过摇号取得，并未设置限制交易的条件，对此诉求，法院予以支持。

裁判结果

一、确认林某君与周某关于回购的安置房（北京市门头沟区A号、B号房屋）以周某名义购买归林某君所有的《口头协议》有效；二、林某、林某慧、林某良于本判决生效后七日内配合林某君将北京市门头沟区A号、B号房屋办理转移登记至林某君名下；三、驳回林某君的其他诉讼请求。

房产律师靳双权点评

对于本案中林某君与周某是否存在借名买房法律关系，第一，购房出资情况，林某君提供了购买涉案房屋的购房款来源，林某、林某慧、林某良主张林某君与周某财产混同，未提交证据证明，故法院认定涉案房屋购房款系林某君交纳具有事实依据；第二，居住使用情况，从涉案房屋交付至今由林某君一家居住使用；第三，购买房屋的票据持有情况，购房款发票、测绘费、物业费、装修垃圾清运费等票据原件均在林某君处，符合借名买房特征。

虽然2012年遗嘱的遗产处分内容与2014年的遗嘱不一致，但两份遗嘱可以作为证明事实的证据使用，法院综合以上事实，认定林某君与周某关于回购的安置房构成借名买房关系之事实的存在具有高度可能性，确认林某君与周某之间形成借名买房合同关系，具有事实及法律依据，该合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。现周某已经去世，其继承人不放弃继承的，应履行被继承人的合同义务，故法院支持林某君要求林某、林某慧、林某良协助林某君办理北京市门头沟区A号、B号房屋产权变更登记手续登记至林某君名下的诉求，具有事实及法律依据。