父母承租房屋子女居住后拆迁安置房屋归属纠纷

北京房地产专业律师靳双权（1）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

陈某文、邹某娟向一审法院起诉请求：1、判决确认C号房屋、D号房屋归陈某文、邹某娟共有；2、判令赵某杰、陈某强协助陈某文、邹某娟办理C号房屋、D号房屋的房屋所有权变更登记手续；3、诉讼费由赵某杰、陈某强承担。

赵某杰、陈某强共同上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回陈某文、邹某娟的一审诉讼请求。

事实和理由：一、一审判决认定事实不清：1.陈某文不是北京市朝阳区A号房屋（以下简称A号房屋）的承租人。陈某文未享受过福利分房，陈某辉作为单位（以下简称单位）职工，A号房屋是单位给陈某辉的福利分房。陈某辉是北京市东城区B号平房两间（以下简称B号房屋）以及A号房屋的承租人，陈某文不是A号房屋的承租人，有住房证和房产证可以证明。陈某辉如何安排两个儿子居住，属于陈某辉的权利，陈某辉允许儿子居住在自己的房屋中，并不能认为陈某辉将房屋赠送给儿子。

2.陈某文并未使用自己的钱款购买北京市东城区C号房屋（以下简称C号房屋）和北京市东城区D号房屋（以下简称D号房屋）。陈某辉委托陈某文办理C号房屋、D号房屋购房事宜，有委托书可以证明。陈某辉购买房屋不需要贷款。1997年至1998年，陈某文向陈某辉借走50余万元，但该50余万元系陈某辉用于房屋回迁的款项。陈某辉并没有和任何人协商，陈某辉也不可能做出这种荒谬的决定。

陈某文将50余万元借走后，用于购买房屋。C号房屋、D号房屋的购买价款是34万元，低于50余万元。此外，近期陈某文在与赵某杰的通话中，认可上述50余万元用于购买房屋，有电话录音可以证明。

二、一审判决适用法律错误。1.一审判决认定《协议书》有效没有依据。陈某文、邹某娟提交的2001年陈某辉签订的《协议书》无法鉴定真伪，不能作为定案的依据。2018年北京市高级人法院出台了相关文件，无法鉴定的遗嘱不能作为定案的依据。一审法院理应参照执行。

2.即使《协议书》是真实的，其内容侵犯了赵某杰、陈某强的合法权益。首先侵犯的是赵某杰的共有权，赵某杰是陈某辉的配偶，对所有夫妻共同财产享有共有权。在未征得赵某杰同意的情况下，陈某辉单方处分无效，侵犯了赵某杰的合法权益。其次侵犯了陈某强的被安置权，C号房屋、D号房屋系B号房屋拆迁得来，陈某强是被安置人之一，陈某强理应对C号房屋、D号房屋享有权利，未经陈某强同意处分C号房屋、D号房屋侵犯了其合法权益，应当无效。

被告辩称

陈某文、邹某娟共同辩称，请求依法查明事实后驳回赵某杰、陈某文的上诉请求，维持一审判决。理由如下：一、一审判决认定事实清楚。1.赵某杰、陈某强主张陈某文并非A号房屋承租人没有事实依据。陈某文、邹某娟一审诉讼中提交了登记在陈某文名下的A号房屋《住房证》，载明自1988年8月1日起，该房由陈某文承租。该事实一审法院经审查予以认定。

2.A号房屋的购房资金由陈某文以现金和银行贷款的方式支付。赵某杰、陈某强主张陈某文向陈某辉夫妇借款50余万元系虚假事实，且与本案无关。首先，邹某娟之前创业，完全有能力独自支付本案房屋购房款。而陈某辉夫妇是工厂普通职工，收入有限，陈某强不断向陈某辉夫妇索要钱财用于挥霍，陈某辉夫妇的积蓄早已被陈某强掏空，不可能在90年代末有高达50万元的资金出借给陈某文、邹某娟。相反，陈某文、邹某娟为帮陈某辉夫妇应对陈某强的无理索取，多次给付陈某强钱款。

其次，A号房屋是陈某文、邹某娟的婚房，在交换房屋时，屋内价值十余万元的家电设备均留给了陈某辉夫妇；A号房屋公房房改时的购房款由陈某文、邹某娟支付；3套房屋的装修费用、陈某强向陈某辉索要购买出租车的10万元，均由陈某文、邹某娟支付，陈某文、邹某娟为此付出的经济损失早已超过赵某杰、陈某强主张的不存在的50万元借款。

再次，如果该50万元借款是真实的，陈某辉购买C号房屋、D号房屋时不可能向陈某文、邹某娟出具借名买房协议书。因此，陈某文、邹某娟与陈某辉之间不存在赵某杰、陈某强主张的50万元借款。且无论该借款是否真实，与本案借名买房不是同一法律关系，不能在本案中作为否认借名买房效力的依据。

二、一审判决法律适用正确。陈某文、邹某娟提交《协议书》原件，完成了应当承担的举证责任。赵某杰、陈某强作为对该《协议书》效力提出质疑的一方，应当对其提出的《协议书》无效的主张承担举证责任，若赵某杰、陈某强没有正当理由或相反事实证据推翻《协议书》的效力，那么应当承担举证不能的不利后果。

按照赵某杰、陈某强的主张，任何合同签名，都需要在签名的同时，准备足够的鉴定检材，否则都存在日后被推定无效的风险，如此则正常的民事秩序荡然无存。

2.本案《协议书》没有侵害赵某杰的合法权益。C号房屋、D号房屋真实的购房人和权利人是陈某文、邹某娟，陈某辉不享有房屋的合法财产权益，因此本案房屋不属于陈某辉和赵某杰的夫妻共同财产，赵某杰的合法权益自然也并没有受到陈某文、邹某娟的侵害。

3.本案《协议书》没有侵害陈某强的合法权益。本案房屋拆迁安置的来源是B号房屋，该房屋是陈某文、邹某娟与陈某辉换房而来，陈某文、邹某娟是实际承租人。陈某强一直居住在A号房屋，与B号房屋没有任何关系，按照当时拆迁安置回购政策，陈某强不属于被安置对象。但是在当时的历史背景下，在拆迁房屋出售方的默许下，购房人可以通过虚报实际居住人口数量，从而获得一定的价款优惠政策。当时该片区几乎所有被拆迁人都存在虚报人头数的行为，而该行为侵害的是安置房屋出售方的利益，陈某强没有任何利益受到损害。

法院查明

陈某文、邹某娟系夫妻关系。赵某杰与陈某辉系夫妻关系，二人共生育子女两名，即陈某文、陈某强。陈某辉于2013年1月23日去世。陈某辉原系B号房屋的承租人，陈某文原系A号房屋的承租人。后陈某辉搬至A号房屋居住，陈某文搬至B号房屋居住。1995年12月30日，陈某辉作为购房人购买了A号房屋，成为该房屋所有权人。

2001年7月23日，陈某辉（买受人）与北京市东城区住宅发展中心（出卖人）签订两份《回购就地安置住房预售合同》。该两份《回购就地安置住房预售合同》均由陈某文作为陈某辉的委托代理人代陈某辉签订。其中一份《回购就地安置住房预售合同》约定，买受人原住（公、私）房地址B号，有正式住房2间，建筑面积26.67平方米，应安置人口3人，买受人回购的就地安置住房为C号住房。买受人应向出卖人支付回购安置住房价款合计为136359元。

另一份《回购就地安置住房预售合同》中约定，买受人回购的就地安置住房为D号住房。买受人应向出卖人支付回购安置住房价款合计为194481元。

2001年10月10日，陈某辉与陈某文签订《协议书》，约定原东城区B号，房主陈某辉北房两间43平方米，根据规定回迁分得两套两室140平方米，所需房款共计34万元。因陈某辉年事已高无偿付贷款能力，所有款项均由陈某文、邹某娟支付，经共同协商同意该两套两居室产权归陈某文、邹某娟所有。

2004年4月11日，陈某辉取得涉案房屋的所有权证书。

庭审中，陈某文、邹某娟提交支付涉案房屋首付款、面积差价、公共维修基金及权属费的收据，证明其作为涉案房屋的实际购买人，独自、完全的履行了与购买涉案房屋相关的所有费用的支付义务；提交个人住房担保委托贷款借款合同及代扣还款委托书及还款凭证，证明其为支付涉案房屋购房款，向银行贷款20万元，并实际履行了还款义务，于2004年5月27日结清所有贷款；

提交办理入住物业收费清单、供暖协议书、物业费发票、供暖费发票及供暖缴费明细表，证明其于2003年3月27日办理了涉案房屋的收房及入住手续，签订供暖协议并实际支付供暖费、物业费，在涉案房屋居住至今；提交北京市城镇房地产权属登记授权委托书，证明其于2003年3月27日办理了涉案房屋的权属登记手续；提交2003年3月27日陈某辉、赵某杰的遗嘱两份，主要内容为：坐落于北京市东城区C、D号两套两居室楼房是陈某辉、赵某杰夫妻二人共同所有的私人共同所有产权房。百年后自愿决定由陈某文、邹某娟、陈某菲（陈某文、邹某娟之女）继承，其他人对上述两套房不再有任何继承权。

证明因涉案房屋作为房改房，一时无法办理过户手续，故陈某辉与赵某杰以遗嘱的形式向陈某文、邹某娟确认涉案房屋的所有权归陈某文、邹某娟享有；提交2013年4月6日赵某杰签字的《声明》，主要内容为：现声明放弃陈某辉名下的C、D号两处房产的一切权利，由长子陈某文夫妇、孙女陈某婷享有以上两处房产的全部产权。证明因陈某辉一直未履行变更涉案房屋产权人的义务，陈某辉去世后，赵某杰出具《声明》，再次表明涉案房屋的所有权由陈某文、邹某娟享有。经质证，赵某杰、陈某强对上述证据的真实性不持异议，但不认可证明目的，认为涉案房屋属于陈某辉和赵某杰的夫妻共同财产。

赵某杰、陈某强提交邮件查询单、陈某辉给陈某文的信件，证明陈某辉曾给陈某文寄信，信件内容为四套房屋陈某文、陈某强一人两套，陈某文欠陈某辉的50万元应该如何偿还等；提交遗嘱、信件及收条，证明因陈某文的两套房屋价值大于陈某强的两套房屋，故陈某文应给陈某强补齐差价；提交起诉状，证明由于陈某文借款不还，拒不将涉案房屋的所有权证书交给陈某辉，故陈某辉曾起诉到法院；

提交赵某杰本人陈述意见，主要内容为涉案房屋在回迁之前的公租房与陈某文无关，并非用陈某文的公租房换来的，赵某杰没有写过任何认可陈某文对其他房屋有任何权利的字条等；提交录音一份，证明赵某杰给陈某文打电话主张欠款，陈某文表示钱都用来买房了，不承认欠款。经质证，陈某文、邹某娟对赵某杰、陈某强提交的上述证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。

审理中，陈某文、邹某娟称陈某文从单位承租A号房屋后，应陈某辉要求，与陈某辉承租的B号房屋进行了置换，并实际交换居住，A号房屋的承租人变更为陈某辉，后房改时，陈某辉购买了A号房屋。B号房屋未进行承租人变更，故拆迁时以陈某辉的名义签订了《回购就地安置住房预售合同》，回迁的涉案房屋登记在陈某辉名下，但实际由陈某文、邹某娟居住使用，购房款亦由陈某文、邹某娟支付，涉案房屋的实际权利人应为陈某文、邹某娟。

赵某杰、陈某强认可陈某辉与陈某文交换居住的事实，表示A号房屋现由陈某强居住使用，涉案房屋现由陈某文、邹某娟居住使用，但表示不清楚当时是否进行了房屋置换。

法院认为，依法成立的合同，受法律保护。陈某文认为其与陈某辉形成房屋置换合同关系，置换后其系B号房屋的实际承租人。B号房屋拆迁时，因未办理承租人更名手续，陈某文借用陈某辉的名义签订《回购就地安置住房预售合同》，回迁安置的涉案房屋购房款系其实际支付，亦由其与邹某娟实际居住使用，其与邹某娟系涉案房屋的实际权利人，故提起本案诉讼。

根据本案查明的事实，陈某文原承租A号房屋，陈某辉原承租B号房屋，后双方交换居住，且陈某辉通过房改购买了A号房屋。B号房屋启动拆迁后，2001年10月16日，陈某辉与陈某文签订《协议书》，约定涉案房屋所有款项均由陈某文、邹某娟支付，产权归陈某文、邹某娟所有。陈某文、邹某娟支付了购房款等款项后，在涉案房屋居住至今。

综合陈某文与陈某辉交换居住的情况、交换居住后陈某辉取得A号房屋所有权、2001年10月16日《协议书》的签订、涉案房屋购房款实际由陈某文与邹某娟支付、涉案房屋的贷款由陈某文与邹某娟偿还、涉案房屋由陈某文与邹某娟实际居住使用等情形，可以认定陈某文与陈某辉当初达成了房屋置换的合意，置换后，B号房屋拆迁所得的利益，即涉案房屋，理应归陈某文、邹某娟夫妇享有。

陈某辉去世后，涉案房屋仍登记在其名下，故陈某文、邹某娟要求赵某杰、陈某强协助办理涉案房屋所有权变更登记手续的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。陈某文、邹某娟要求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求，与本案并非同一法律关系，法院不予处理。

裁判结果

一审判决

一、赵某杰、陈某强于判决生效后七日内协助陈某文、邹某娟办理北京市东城区C号房屋和北京市东城区D号房屋的房屋所有权变更登记手续，将上述两套房屋的所有权变更登记至原告陈某文、邹某娟名下；二、驳回陈某文、邹某娟的其他诉讼请求。

二审判决：

撤销北京市东城区人民法院之前民事判决；

驳回陈某文、邹某娟的诉讼请求。

房产律师靳双权点评

本案根据查明的事实，B号房屋拆迁时，陈某辉作为买受人签订了《回购就地安置住房预收合同》，并取得C号房屋、D号房屋的产权登记。陈某文、邹某娟提起本案诉讼，主张其原承租A号房屋，并应陈某辉要求，用A号房屋与陈某辉承租的B号房屋进行了置换，且C号房屋、D号房屋的购房款由其交纳，因此C号房屋、D号房屋的产权人应为陈某文、邹某娟，赵某杰、陈某强应协助办理上述房屋所有权变更登记手续。

为此，陈某文、邹某娟在诉讼中提交了《协议书》以证明陈某辉与陈某文签订了借名买房协议。但是，根据陈某文、邹某娟提交的《协议书》所载内容，并未体现出陈某辉、陈某文已协议将B号房屋与A号房屋进行置换的意思，且根据陈某文、邹某娟提交的落款时间为2003年3月27日的遗嘱所载内容，陈某辉、赵某杰C号房屋、D号房屋属于二人共同所有的房产，应纳入遗产范围，该内容也与陈某文、邹某娟依据《协议书》主张的其基于借名买房而直接取得C号房屋、D号房屋的所有权相矛盾。

因此，本案现有证据不足以认定陈某文、陈某辉之间达成有B号房屋与A号房屋置换的一致意思表示，进而陈某文、邹某娟主张基于借名买房而取得C号房屋、D号房屋的所有权，并要求赵某杰、陈某强协助办理所有权变更登记的主张，缺乏依据，法院不予支持。