北京房产律师——借亲属名义购买经济适用房对方不认可纠纷

北京房产专业律师靳(jin)双权（1）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

赵某玲向本院提出诉讼请求：1.要求解除原、被告之间的借名买房合同关系；2.要求被告返还原告购房首付款81 835元、房屋贷款81 139元、装修费75 000元、……及其他税费；3.要求被告赔偿原告房屋增值收益损失2 030 316.65元；4.要求被告返还原告房屋贷款还款卡内剩余款项11 459.04元；5.诉讼费、保全费、鉴定费由被告承担。

事实和理由：原、被告系姐妹关系，2015年被告主动找到原告，称由原告出资使用被告经济适用房指标出资购买经济适用房。2016年1月25日，被告与R公司签订《北京市商品房现房买卖合同》（以下简称“房屋买卖合同”），被告作为买受人，购买位于北京市丰台区一号经济适用房（以下简称一号房屋），房屋价款人民币361 835元，房屋首付款人民币81 835元，剩余房款280 000元以被告公积金贷款支付。房屋买卖合同签订之后，原告依约支付房屋首付款、专项维修资金、房产契税费、产权代办费及制证费等费用，并按月偿还涉案房屋贷款至2021年4月，涉案房屋由原告缴纳物业费、水电燃气费、停车费并装修使用至今。

2021年4月14日，被告在未与原告协商的情况之下，擅自注销涉案房屋贷款还款银行卡，导致原告无法再依约正常偿还房屋贷款，并且将原告微信删除。综上所述，原被告之间的借名买房合同关系明确，现被告之行为已严重损害原告的合法权益，特向贵院起诉，望贵院依法查明事实，判如所请。

被告辩称

赵某慧辩称，一、原、被告之间不存在借名买房合同关系。原告主张双方之间存在借名买房合同关系没有事实依据。原告没有提交借名买房合同，被告也从未提出适时办理房屋过户手续。双方从未对借名买房达成书面或口头协议，因此双方没有借名买房的合意。被告名下一直无房，没有借名给原告买房的动机。

原告在当时具有购买经济适用房的资格，无需通过借用被告名义购买，即没有借名买房的必要。借名买房一般是由于政策限制原因本人没有购房资格，为了规避政策限制而借用有资格人员的名义购买房产的行为。本案中，原告明确其享有经济适用房购房资格，认为房屋太小而放弃。因此，原告主观上没有借名买房的冲动，客观上没有借名买房的行为。由于被告生活拮据，存款有限，无力改善住房条件，因此，双方听从母亲的建议，由原告代被告垫付房款，并使用被告名义进行住房公积金贷款，以换取原告之子使用案涉房屋的权利。选房、签约以及贷款均由被告和原告共同前往，被告亲笔签名。房屋的装修和使用由原告负责。上述客观情况结合双方系姐妹关系以及常理来看是真实可信的。

原告在本案辩论终结前，由于其名下有登记房产，其没有提供证据证明有经济适用房购买资格，也不可能再有购买经济适用房的购房资格。因此，双方没有借名买房合同法律关系。原告提出的解除合同的诉求没有事实和法律依据，应予驳回。

二、本案争议因原告与双方母亲名下房产过户行为造成被告财产权益受损。被告本着实事求是的态度，愿意承担原告垫付的房屋首付款、已经偿还的贷款以及其他相关费用并自愿承担75000元装修费，即同意原告主张的第二、四项诉求。

三、原告要求房产增值收益没有事实和法律依据。被告支付款项是垫付款项，相当于是对原告的借款，对依附于物权的案涉房产房产增值没有请求权。被告因认为房屋过小而自愿放弃其自己的经济适用房购买权，与本案无关，被告没有赔偿责任。现案涉房屋尚未达到政策规定的上市时间限制，适用市场价格没有事实和法律依据。退一步讲，即使确认为借名买房法律关系，因违反公序良俗，损害公共利益，违反了法律强制性规定，应当确认无效。原告请求无效的借名买房合同的收益没有法律依据。

法院查明

赵某玲与赵某慧系姐妹关系。2007年，赵某慧申请北京市经济适用住房。

2016年1月25日，赵某慧（买受人）与R公司（出卖人）签订《北京市商品房现房买卖合同》（经济适用住房），约定赵某慧购买一号房屋。房屋总房款361 835.13元。

2016年7月5日，赵某慧（甲方、借款人）与某银行（乙方、贷款人）、北京市住房贷款担保中心（丙方、担保人）签订《北京市住房公积金管理中心住房公积金贷款借款合同》，借款用途用于购买一号房屋。

上述合同签订后，赵某玲支付了购房首付款81 835元、专项维修基金10 018元、房产契税3618.35元、产权代办费700元、制证费40元。同时按照上述借款合同依约偿还房屋贷款至2021年4月5日。一号房屋买卖合同、贷款合同、还贷银行卡等相关手续均由赵某玲持有。

一号房屋交付后，赵某玲对房屋进行了装修并居住至今。期间的物业费、供暖费、停车管理费均由赵某玲交纳，相关手续均由赵某玲持有。

2017年9月26日，赵某慧取得一号房屋所有权证。房屋所有权证原由赵某玲持有。

2021年4月14日，赵某慧将偿还贷款银行卡注销，卡内余额为11459.04元。

庭审中，赵某慧同意返还赵某玲房屋首付款81 835元、房屋贷款81 139元、装修费75 000元、专项维修基金10 018元、房产契税3618.35元、产权代办费700元、制证费40元。同意返还还贷银行卡内存款11 459.04元。

诉讼中，经赵某玲申请，对一号房屋市场价值进行评估，评估结论显示房屋市场价值为2 207 667元（毛坯房）。

庭审中，赵某玲提交与赵某慧的微信记录佐证赵某慧要求其腾房事实，庭审中，赵某玲提交《北京市重点工程和危改区被拆迁居民家庭购买经济适用住房审核表》证明其具有购买北京市经济适用住房资格，核准时间2006年。赵某玲称因房屋面积太小故放弃选房。

裁判结果

一、赵某玲与赵某慧就位于北京市丰台区一号房屋达成的借名买房合同关系无效；

二、赵某慧于本判决生效之日起十日内返还赵某玲购房首付款81 835元、已还房屋贷款81 139元、……装修费75 000元、还贷银行卡内余额11 459.04元；

三、赵某慧于本判决生效之日起十日内赔偿赵某玲房屋增值利益损失922 416元；

房产律师靳双权点评

本案争议焦点为，一、赵某玲与赵某慧是否存在借名买房合同法律关系；二、如存在借名买房合同法律关系，合同效力如何认定。

关于争议焦点一，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据加以证明。房屋借名买卖是否成立应主要从出资情况、居住使用情况、借名登记约定等几个方面综合加以判断。根据已查事实，一号房屋虽以赵某慧名义购买并以赵某慧名义公积金贷款，但购房首付款、公共维修基金、契税、物业费、停车管理费、供暖费等均由赵某玲交纳，房屋贷款亦一直由赵某玲偿还，房屋交付后亦由赵某玲对房屋进行装修并居住使用至今，房屋的买卖合同、贷款合同等相关手续均由赵某玲持有。

另赵某慧于2021年4月通过微信方式告知赵某玲收回房屋等，综合以上事实可以认定一号房屋系借用赵某慧之名，由赵某玲实际出资购买，故赵某玲与赵某慧成立事实上的借名买房合同关系。至于赵某慧抗辩双方存在借款买房关系与本案查明的事实不符，法院不予采信。

关于争议焦点二，根据法律规定，违反法律、行政法规的强制性规定合同无效。经济适用房是经政府批准统一建设，由政府提供优惠政策，限定建设标准、供应对象和销售价格，向低收入住房困难家庭出售的具有保障性质的政策性住房。且经济适用房的申请需具备相应条件并经严格审核审批，申请和出售对象有明确严格限制。本案，虽赵某玲抗辩其曾申请经济适用房，具备经济适用房的购买条件，但其在申请后未参加后续的程序，现有证据无法证实其具备购买一号房屋的资格，且因一号房屋购房合同系2008年4月11日（含）之后签订，属于在限制上市交易期限内买卖经济适用住房，故赵某玲借用赵某慧名义购买一号房屋的行为因违反相关政策规定，应属无效。

合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，一号房屋系经济适用房，赵某慧明知该保障性住房上市交易存在限制、不得随意转让，赵某玲亦明知其不具备购买一号房屋的资格而借赵某慧名义购买，故双方在此过程中均存在过错。在此情况下，赵某玲为购买一号房屋支付的购房首付款81 835元、已还房屋贷款81 139元、专项维修基金10 018元、房产契税3618.35元、产权代办费700元、制证费40元等交易实际发生之成本以及装修费75 000元、还贷银行卡内剩余存款11 459.04元，赵某慧均应予以返还或赔偿。

关于赵某玲主张的房屋增值利益损失，系信赖利益损失，在双方之间的借名买房合同被认定无效后亦应予以赔偿，至于赔偿数额，法院参考评估意见、双方对无效后果的过错程度、诚实信用原则、公平原则等因素，在缔约过失责任法律基础下，酌情确定由赵某慧给付赵某玲增值利益损失922 416元。至于本案借名买房合同关系被确认无效后的房屋腾退问题，经法院释明赵某慧不提起反诉，可另行主张解决。