北京继承律师——母亲出售其房屋购买新房登记孙子女名下房款属于遗产吗

北京房地产专业律师靳双权（1）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

邹某刚、邹某贤向本院提出诉讼请求：判决邹某涵向邹某刚、邹某贤偿还出资购房款3236930元并支付利息。

事实与理由：邹某刚、邹某贤以及邹某聪三人为姐弟关系，均为刘某霞与邹某鹏的子女，邹某涵为邹某聪的女儿。邹某鹏名下有一套房屋，位于北京市西城区T号（以下简称T号房屋）。2015年7月，邹某鹏去世，邹某聪提议将T号房屋出售，用出售房屋价款在邹某聪住址附近为母亲刘某霞另购一套房屋，方便照顾。

刘某霞同意邹某聪的方案，邹某刚、邹某贤亦尊重母亲意愿。于是各方达成一致意见，约定出售T号房屋，售房款一部分为母亲另购房屋居住，剩余部分留给母亲养老。为出售T号房屋，邹某刚、邹某贤、邹某聪、刘某霞于2015年11月16日经北京市西城区法院确认T号房屋继承事宜：T号房屋由刘某霞及邹某刚、邹某贤、邹某聪四人共同继承，母亲刘某霞继承房屋份额的八分之五，三个子女各八分之一。

邹某刚、邹某贤、邹某聪、刘某霞于2015年12月办理了契税核定，并将T号房屋登记在邹某刚、邹某贤、邹某聪、刘某霞名下。2016年1月17日，邹某刚、邹某贤、邹某聪、刘某霞与案外人杨某杰签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，合同约定房屋售价为670万。

房屋出售过程中，由于邹某贤与刘某霞不在北京，便将产权登记、收取房款等事务委托邹某聪代为办理，并于2016年2月初办理了委托公证。房屋出售后，全部售房款670万由邹某聪代收，收到售房款后，邹某聪代母亲支付310万元，购买各方之前已看好的北京市丰台区B号房屋（以下简称B号房屋），并将剩余售房款中的280万转入母亲刘某霞的账户。B号房屋产权登记时，邹某聪以母亲及邹某刚、邹某贤三人名下均有房产为由，说服母亲及邹某刚、邹某贤将新购的B号房屋登记在邹某聪女儿邹某涵名下。

此后，母亲刘某霞及邹某贤一直共同居住在B号房屋内，直至2020年9月27日，母亲刘某霞去世。母亲去世前，2020年2月留下自书遗嘱，亦嘱咐三个子女关于B号房屋的分配问题。母亲刘某霞与邹某刚、邹某贤认为B号房屋是母亲出资购买，即为母亲的财产。但母亲刘某霞去世后，邹某聪以房屋登记在其女儿名下为由将邹某贤被赶出B号房屋。邹某刚、邹某贤认为虽然B号房屋登记在被告邹某涵名下，但是购房款310万为母亲出资。邹某刚、邹某贤为母亲刘某霞的继承人，邹某涵应当向邹某刚、邹某贤偿还该购房款。

被告辩称

邹某涵辩称，不同意邹某刚、邹某贤的全部诉讼请求。首先购房款3236930元中837500元是邹某聪的款项，2399430元是刘某霞的款项，这两笔款项是邹某聪与刘某霞两个人对邹某涵的赠与。另外针对670万售房款，刘某霞已将属于邹某贤的837500元以及邹某刚的837500元都支付给邹某刚和邹某贤，因此2393430元应属于刘某霞自己财产，与670万元的共有没有任何关系。

邹某聪述称，不同意邹某刚、邹某贤的全部诉讼请求。一、邹某刚、邹某贤起诉状事实与理由第二段中邹某刚、邹某贤主张是邹某聪提议出售T号房屋，但事实上是邹某贤建议的。二、邹某刚、邹某贤起诉状第七段邹某刚、邹某贤主张邹某聪代母亲支付310万购房款，事实上是由刘某霞和邹某聪以670万售房款中的部分共同部分款项共同出资。

三、邹某刚、邹某贤起诉状第八段中邹某刚、邹某贤主张邹某聪是以刘某霞及邹某刚、邹某贤三人名下均有房产为由说服刘某霞及邹某刚、邹某贤将新购的B号房屋登记在邹某聪女儿邹某涵的名下，但事实并非如邹某刚、邹某贤所述，刘某霞赠与部分购房款，并登记在邹某涵名下是刘某霞赠与购房款的意思但房屋生前必须是由刘某霞居住，所以本案的购房款2399430元是刘某霞对邹某涵的赠与，837500元是邹某聪对邹某涵的赠与。

购买B号房屋前刘某霞明确表示将售房款中的280万转给刘某霞，其中属于邹某刚和邹某贤的份额，该售房款由刘某霞负责支付，据了解刘某霞支付给邹某刚85万，而给邹某贤在顺义买了一套房，包括装修共计花费了100余万。其中还有50万是刘某霞明确是给邹某贤和邹某涵购买了一辆车，分别是25万，其中邹某涵是直接购买，邹某贤25万是直接由邹某聪支付，另外163070元是用于支付新购的B号房屋的装修款及家具。

综上，邹某聪认为售房款3236930元由邹某聪与刘某霞共同将购房款赠与邹某涵，由邹某聪出面购买房屋，并登记在邹某涵名下。

法院查明

刘某霞系邹某刚、邹某贤、邹某聪之母。邹某聪系邹某涵之父。

2015年11月16日，刘某霞、邹某刚、邹某聪、邹某贤向本院提出申请，要求确认调解协议书合法有效，该协议内容为：被继承人邹某鹏名下的T号房屋归刘某霞、邹某聪、邹某贤、邹某刚按份共有，其中刘某霞占八分之五份额，邹某聪八分之一份额，邹某贤八分之一份额，邹某刚八分之一份额。本院作出裁定书，确认该协议书有效。

2016年1月17日，刘某霞、邹某聪、邹某贤、邹某刚（出卖人）与案外人杨某杰签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定：刘某霞、邹某聪、邹某贤、邹某刚出售T号房屋，杨某杰支付6700000元。邹某刚参与相关事项办理。

2016年2月，刘某霞、邹某贤向邹某聪出具公证委托书，委托邹某聪办理出售房屋事宜。

后邹某聪收取上述售房款6700000元。

2016年5月11日，邹某涵与案外人金某阳签订《存量房屋买卖合同》，购买B号房屋。庭审中，各方均认可购买B号房屋共计支付款项3236930元（来自T号房屋售房款6700000元），该款项系邹某聪进行操作支付，邹某涵并未实际付款，该款项支付的最后一笔时间为2016年5月11日。

2016年5月12日，B号房屋登记在邹某涵名下。

2016年6月16日，邹某聪分两笔共计向刘某霞银行转账2800000元。

2020年9月27日，刘某霞死亡。

一、庭审中，关于B号房屋购房款支付问题，邹某刚、邹某贤表示：邹某聪支付3236930元购房款，系刘某霞的意思，是刘某霞购买B号房屋的购房款，邹某聪是代刘某霞支付；邹某聪表示：是刘某霞（2399430元）与邹某聪（837500元）共同出资，对邹某涵的赠与；邹某涵表示：同意邹某聪的意见，是邹某聪和刘某霞对邹某涵的赠与。

二、庭审中，关于6700000元下来后刘某霞、邹某聪、邹某刚、邹某贤是否讨论具体分配问题，邹某刚、邹某贤表示没有讨论这个事情，决定不分割，邹某聪表示没有讨论这个事。

三、庭审中，关于是否有没有合法根据的证据，邹某刚、邹某贤表示没有合法根据是消极事实，不需要证据，没有证据。关于刘某霞对邹某涵赠与的证据，邹某涵表示没有书面证据，是口头约定，将B号房屋登记在邹某涵名下就可以证明赠与。

四、庭审中，邹某刚、邹某贤明确以刘某霞继承人的身份作为原告主张权利，不主张借名买房，但认为刘某霞打算自己买房。

裁判结果

驳回邹某刚、邹某贤的诉讼请求。

房产律师靳双权点评

邹某刚、邹某贤以刘某霞的继承人身份主张邹某涵构成不当得利，结合款项支付时间，本案争议焦点为：邹某涵是否构成不当得利。

刘某霞、邹某聪、邹某刚、邹某贤出售T号房屋后，各方共收取款项6700000元。邹某聪收取该款项后，刘某霞、邹某聪、邹某刚、邹某贤并未有明确的分配决定。邹某聪将其中2800000元向刘某霞转账，将3236930元用于购买B号房屋，该行为是否经过刘某霞、邹某聪、邹某刚、邹某贤同意，各方意见有一致也有不一致之处。

邹某聪、邹某刚、邹某贤与邹某涵均认可刘某霞对3236930元用于购买B号房屋一事是知情的，但邹某刚、邹某贤主张刘某霞系自己打算购房，邹某聪、邹某涵主张刘某霞（2399430元）与邹某聪（837500元）共同出资对邹某涵赠与。据此，3236930元用于购房并登记在邹某涵名下，不能认定未经过刘某霞知情并同意。登记在邹某涵名下，并非没有合法证据，邹某刚、邹某贤以刘某霞继承人身份主张不当得利，缺乏依据，不应予以支持。

另需指出的是，客观上刘某霞对购买B号房屋进行了出资，但因6700000元并未有证据显示经刘某霞、邹某聪、邹某刚、邹某贤书面同意已完成具体分配，所以3236930元中刘某霞具体出资份额，应在明确6700000元具体分配方案后再行确定。确定刘某霞对购买B号房屋的出资数额后，邹某聪、邹某刚、邹某贤、邹某涵可就刘某霞出资部分系借名买房、出资或者赠与再行解决。