遗产房产律师——母亲去世后父亲将房屋赠与部分子女合同有效吗

北京房地产专业律师靳双权（1）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告秦某杰向本院提出诉讼请求：1.请求确认秦某泰与秦某珍签订的关于北京市朝阳区一号房屋的赠与合同无效；2.本案诉讼费用由被告秦某珍负担。

事实和理由：秦某杰、秦某珍为兄妹关系，二人母亲为赵某桂、父亲为秦某泰。北京市朝阳区一号房屋（以下简称“一号房屋”）是赵某桂、秦某泰的夫妻共同财产，登记在秦某泰名下。2019年7月4日，赵某桂去世后，案涉房屋应属遗产。

但在未进行遗产继承的情况下，秦某泰擅自将一号房以赠与合同的名义过户给秦某珍，此行为严重侵害了原告秦某杰的合法权益。综上，依据相关法律规定向贵院提起诉讼，望法院判如所请。

被告辩称

被告秦某珍辩称，不同意秦某杰的诉讼请求。一、一号房屋为赵某桂与秦某泰的夫妻共同财产，赵某桂去世后，秦某泰、秦某珍、秦某杰享有的产权份额已经确定，即秦某泰享有一号房屋50%的产权份额，秦某泰、秦某珍、秦某杰共同继承另外50%的产权份额。赵某桂去世时未订立遗嘱，秦某泰、秦某珍、秦某杰根据法定继承的规则，各继承一号房屋的三分之一即16.7%的房产份额。

二、秦某泰将案涉房屋赠与秦某珍，无权处分秦某杰房屋份额的部分无效，对自己所有的房屋份额的赠与有效。民事法律行为部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。所以，秦某泰与秦某珍的赠与合同及处分案涉房屋的行为，仅涉及到秦某杰房产份额的部分无效，其他部分仍然合法有效。

第三、案涉赠与合同涉及秦某杰所有的16.7%房产份额的部分无效后，恢复原状没有现实可能性，秦某杰只能主张赔偿损失，秦某珍愿意根据秦某杰的房产份额对其进行折价赔偿。因此请求法院驳回秦某杰的诉讼请求。

法院查明

秦某泰与赵某桂为夫妻关系，二人于1980年10月7日登记结婚，婚后生育子女二人，即秦某杰与秦某珍。赵某桂于2019年7月4日死亡，秦某泰于2021年2月15日死亡。

涉案房屋位于北京市朝阳区一号。1994年8月，单位与秦某泰签订《房产卖契》，约定单位将一号房屋出售给秦某泰，房价款7749元。1994年10月10日，涉案房屋所有权登记至秦某泰名下。

2019年11月15日，秦某泰与秦某珍签订《赠与协议》，约定秦某泰将一号房屋赠与秦某珍。2019年11月15日，一号房屋所有权登记至秦某珍名下。

裁判结果

确认秦某泰与被告秦某珍签订的关于北京市朝阳区一号房屋的赠与合同无效。

房产律师靳双权点评

法律规定：夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，……（五）其他应当归共同所有的财产。本案中，一号房屋取得于秦某泰与赵某桂婚姻关系存续期间，应为秦某泰与赵某桂的夫妻共同财产。

有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

本案中，一号房屋为秦某泰与赵某桂的夫妻共同财产，赵某桂死亡后，秦某珍、秦某杰有权通过继承取得一号房屋的部分所有权，秦某泰与秦某珍对该事实应当是明知的。在此情况下，秦某泰与秦某珍通过签订《赠与合同》的方式，将一号房屋过户至秦某珍名下，导致秦某杰无法通过继承取得一号房屋的部分所有权，侵害了秦某杰的合法权益。现秦某杰要求确认秦某泰与秦某珍签订的赠与合同无效，有相应的事实及法律依据，法院予以支持。

秦某珍虽辩称秦某泰处分其享有产权份额部分的赠与合同有效，但赵某桂死亡后，秦某珍、秦某杰及秦某泰并未对赵某桂享有的一号房屋办理继承手续，因此应当认定秦某泰、秦某杰、秦某珍共同共有一号房屋，因此涉案《赠与合同》不存在部分有效、部分无效的情形，秦某珍的答辩意见无事实及法律依据，法院不予采信。