北京房产律师解析一起父亲去世后母亲使用父亲军龄买房，母亲公证遗嘱给部分继承人，法院认定部分无效案例

北京房产专业律师靳(jin)双权（1）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告赵某文向本院提出诉讼请求：1、判令由原告赵某文继承位于海淀区X室房产；2、本案诉讼费由被告承担。

事实和理由：原被告母亲苏女士于2021年去世，生前系均是某单位退休职工，2013年2月26日，苏女士立有一份公证遗嘱，遗嘱内容显示：“我立本遗嘱，将我所有的财产作如下处理：坐落于北京市海淀区X号在我名下的楼房一套是我的个人财产。在我去世后，上述财产全部遗留给我的女儿赵某文，不作为其与丈夫的夫妻共同财产。”上述房产为苏女士个人财产，不作为其与丈夫的夫妻共同财产。遗嘱中的房产，苏女士拥有全部产权，苏女士于2004年12月8日与某单位签订《军队现有住房出售协议书》，协议书规定“甲方将坐落于北京市海淀区X号住房一套出售给苏女士。”协议书第三条明确规定：“乙方按房改成本价或经济适用住房价格购买的住房，拥有全部产权”。房产证上面也是写明苏女士是房屋所有权人。

综上，原告有权继承该套房屋，望贵院支持原告的诉讼请求，判令被告配合原告尽快办理过户手续，维护原告的合法权益。

被告辩称

被告赵某杰辩称，一、本案涉诉房屋不应由原告继承，苏女士所立遗嘱处分的涉诉房产应有赵先生的份额，即有被告的继承份额，属于无权处分他人财产，该遗嘱应当属于无效遗嘱。涉案房屋应当由原被告按照法定继承进行继承，被告应当继承百分之五十的所有权；……

法院查明

赵先生与苏女士系夫妻关系，二人育有二子女即赵某杰、赵某文。赵先生于2000年去世，苏女士于2021年去世。赵先生，生前系某单位离退休干部，北京市海淀区X号房屋（以下简称诉争房屋）系在赵先生去世后，苏女士（乙方）于2004年12月8日与某单位（甲方）签订《军队现有住房出售协议书》按经济适用住房价格购买，房价为417167.20元，可用个人住房补贴抵扣房价款，经计算乙方的住房补贴为437794.11元，抵扣房价款417167.20元后，乙方实际缴纳房价款零元。苏女士于2004年12月7日交纳。

2013年2月26日苏女士在北京市某公证处立公证遗嘱一份，遗嘱内容为“立遗嘱人：苏女士，现住北京市海淀区X号，我立本遗嘱，将我所有的财产作如下处理：坐落于北京市海淀区X号在我名下的楼房一套是我的个人财产。在我去世后，上述房产全部遗留给我的女儿赵某文个人所有；赵某文在继承上述房产后为其个人财产，不作为其与丈夫的夫妻共同财产。”北京市某公证处于2013年作出公证书。

对双方有争议的事实，本院认定如下：

赵某杰主张诉争房屋系在赵先生去世后由苏女士购买并取得产权，是苏女士的个人财产，其依据苏女士生前所立公证遗嘱要求继承诉争房产。赵某杰则主张上述房屋购买时系依据赵先生生前职务级别分配并使用了赵先生的工龄及住房补贴折抵房款后购买，故系赵先生与苏女士的夫妻共同财产，苏女士无权通过遗嘱处分赵先生的房产份额，其所立公证遗嘱无效，故诉争房屋应按照法定继承处理。

裁判结果

位于北京市海淀区X号房屋由赵某文、赵某杰继承所有，其中赵某文占六分之五份额，赵某杰占六分之一份额；

房产律师靳双权点评

继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承。夫妻共同所有的财产，除有约定外，遗产分割时，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。关于涉案房屋的权属性质，涉案房屋为军产房性质。我国在军队系统施行的住房制度改革政策具有一定的特殊性，其中包含对于军人或其遗属的特殊照顾。对于在军队系统内房改过程中以干部遗属名义取得房屋的权属认定标准，与在军队系统外房改过程中享有本人工龄优惠后所购公房认定标准不应等同。

本案所涉房屋系依据赵先生军人身份取得，且购房款项核算包含赵先生军龄职级待遇等多方面因素后折价购买。故涉案房屋应为赵先生和苏女士的夫妻共同财产。赵先生去世后，首先析出一半属于苏女士的个人财产，另外一半属于赵先生的遗产，应当由苏女士及赵某文、赵某杰均分。赵某杰向法院出具苏女士所立公证遗嘱一份，依据该遗嘱，苏女士所占份额由赵某文继承，赵某杰以苏女士无权处分赵先生的房产份额为由主张遗嘱全部无效，法院对该抗辩意见不予采纳。由于涉案房屋不具备上市交易的条件，且赵某文亦不同意按照商品房的标准评估财产价值，故法院对涉案房屋按份额处理。