北京房产律师——将房屋出售给亲属觉得价格过低能否要求补差价

北京房地产专业律师靳双权（1）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

林某洁向一审法院起诉请求：1．判令现登记于周某江名下一号房屋，按照房屋市场评估作价，将超出294万元借款部分差额（暂估100万元）由周某江、余某莉返还林某洁；2．判令周某英对上述周某江、余某莉的债务承担连带责任；3．判令诉讼费由周某江、余某莉共同承担。

林某洁上诉请求：1．撤销一审判决，改判支持林某洁一审诉讼请求；2．本案一、二审案件受理费、评估费、保全费等由周某江、余某莉承担。事实和理由：

一审判决认定事实错误，北京市东城区一号（以下简称一号房屋）由四位当事人之间通过结婚、离婚方式最终过户至周某江名下，林某洁与余某莉婚姻存续仅三天期间，林某洁和周某英、周某江和余某莉依然保持各自夫妻共同生活，通过结婚、离婚将一号房屋最终过户至周某江名下，仅是规避房屋限购政策的手段，对此四位当事人在过去诸多诉讼中均认可，仅就各方之间是否存在借贷关系，房屋买卖或赠与关系存在争议。

即林某洁认为一号房屋过户至周某江名下，林某洁与周某江存在借贷关系，而周某英与林某洁离婚后，周某英与周某江认为该过户行为是房屋买卖或赠与，故一审法院认定双方基于自愿和真实意思表示作出处分是错误的。

根据过去四人诸多案件中所认可的事实，多次离婚、结婚并非真实意思表示，林某洁更不会以离婚的方式低价出售一号房屋。林某洁基于对家人、亲戚的信任才将一号房屋过户给周某江，且在房屋过户后并未实际交付给周某江、余某莉使用，而是在林某洁离婚、复婚期间一直由周某英负责出租管理。林某洁以为结婚、离婚不会影响各自夫妻、亲戚感情，所以未考虑及时将一号房屋过户回来，不料周某英会多次起诉离婚。

关于林某洁曾收到周某江共计294万元款项是属于借贷，还是周某江、余某莉与周某英所说的购房款。事实上，林某洁和周某英在2010年双方婚姻存续期间先后两次向银行申请最高额抵押贷款，一次将本案诉争一号房屋作为抵押，当时银行抵押评估价为300万元左右，实际贷款50万元，该贷款早已还清并解押。

同时期林某洁和周某英又将位于北京市东城区二号房屋（以下简称二号房屋）作为抵押向某银行申请最高额抵押贷款，当时银行评估价为340多万元，于2010年12月17日获得273万元贷款，贷款期限2010年12月至2015年12月，用于林某洁和周某英夫妻生意经营用途。

应银行的要求，除了每月定期支付273万元贷款的利息外，每年12月份需要如数还清贷款后再次贷出273万元。林某洁某银行账户明细表显示，2011年12月份和2012年12月份均是这么操作的，期间每月需要向银行支付利息，2013年12月林某洁和周某英没能还贷，并且此前已存在逾期半年多未能支付利息，证明2013年12月份林某洁和周某英自身出现严重资金周转困难问题，与周某江、余某莉、周某英所述因林某洁兄弟资金困难急需用钱而低价卖房的事实不符。

实际上就是林某洁和周某英婚姻存续期间因自身资金需求，由周某英出面向娘家人借款，从周某江账户两次转账给林某洁账户共计294万元，而且该两次转账均发生在林某洁与周某英婚姻存续期间，且林某洁基本如数并及时返还银行贷款。

此外，涉案294万元显然属于夫妻共同债务，这与林某洁和周某英的离婚协议中约定没有共同债务完全不符。关于涉案294万元的构成，包括周某江于2014年3月6日转账支付的14万元、80万元以及同年7月5日转账支付的200万元，三笔共计294万元均发生在林某洁与周某英首次离婚之前，此时一号房屋产权登记在周某英名下，周某英在一审答辩过程中称一号房屋本来就是周某英与周某江的母亲以周某英名义出资购买，不可能以林某洁决定而把房子卖给周某江。

林某洁已经向一审法院提交了相应证据，证明相关支付凭证是林某洁原单位的一张支票，代为支付一号房屋的首付款，但是一审法院没有组织举证、质证。林某洁出售自己名下位于北京市丰台区A号房屋（以下简称A号房屋）用来支付一号房屋剩余全部尾款，所以周某江、余某莉和周某英存在严重虚假陈述行为。

对于周某江、余某莉、周某英的反驳意见，法院应当适用高度可能性的证明标准。周某江、余某莉和周某英提供的证据不足以证明各方之间达成过购房合意，仅能证明各方就将一号房屋暂时过户至周某江名下达成过合意。2014年该房屋市场成交价值已近千万，林某洁和周某英当时不可能仅以294万元将一号房屋出售给周某江。

何况周某英和周某江的父亲与母亲离婚时，其母亲已将离婚所分得两套房屋全部赠与周某江，在这种姐弟二人分配不均的情况下，林某洁和周某英再将一号房屋以远低于市场价格出售或赠与周某江，违背常理。

综上，周某江向林某洁账户转账共计294万元，双方之间实际上成立借贷关系，一号房屋一直由林某洁实际控制并出租，林某洁与周某英经判决离婚后，周某英为损害林某洁利益，伙同周某江、余某莉作虚假陈述，以实现自身利益最大化，故请求二审法院在查清事实的基础上，依法改判。

被告辩称

周某江、余某莉辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回林某洁的上诉请求，维持一审判决。第一，林某洁在上诉状中称，其通过结婚、离婚最终将一号房屋过户至周某江名下只是规避限购政策的手段。其在一审起诉状中称，当时林某洁和周某英有继续投资房产的想法，为了规避政策林某洁听取周某英建议，以虚假离婚、结婚的方式暂时让林某洁名下无房，为继续投资购房做准备。

结合上述陈述意见，林某洁在本案中明确一号房屋过户是为了规避限购的政策，为继续投资购房做准备。但是在之前案件中林某洁陈述，当时将一号房屋过户给周某江是为了给294万元借款作担保以及惧怕被追债，双方并非买卖行为，与林某洁在本案中所述一号房屋的过户理由完全不一致。

如果林某洁仅是为了腾出指标转移房屋登记，林某洁和周某英离婚时完全可以约定二人名下的房屋归第三人周某英所有，这样二人离婚以后林某洁名下无房，完全可以另行购房，将周某江、余某莉卷入其中多此一举，亦说明林某洁的陈述前后矛盾。林某洁在一审民事起诉状中称，2010年12月13日林某洁和周某英因资金周转需要将以全款付清的二号房屋抵押给银行申请了最高额抵押贷款273万元，贷款期限5年，林某洁在上诉状中也有同样的表述，按照该说法，2014年年初，林某洁没有钱还银行贷款，同时还要继续投资购买房屋。

实际上是当时林某洁三哥发生债务危机急需用钱，林某洁向周某英提出卖一套房子帮林某洁三哥还债，因周某英当时住在二号房屋，所以想卖一号房屋，一号房屋虽然登记在周某英名下，但该房屋是周某英的母亲出资购买的，周某英询问其母亲意见，其母表示卖掉一号房屋要把二号房屋过户给周某英以便其母亲入住，周某江想换房，咨询房屋中介一号房屋市场价在300万元左右，所以周某江就和林某洁、周某英母亲商量并达成一致意见，周某江以294万元价格购买一号房屋。林某洁和周某江、余某莉之间不存在民间借贷关系。

周某英述称，第一，林某洁在一审中超过举证期限提交证据，并且直接邮寄给周某英，一审法院以超过举证期限为由没有组织质证，不能据此主张周某英虚假陈述。第二，本案案由是民间借贷纠纷，但是林某洁在起诉状中和上诉状中陈述的事实和理由与民间借贷的案由不匹配，林某洁主张其收到294万元，出借人是周某江，林某洁是借款人，正常的逻辑应当是周某江起诉林某洁，现在林某洁提起民间借贷纠纷，不符合逻辑。

第三，林某洁是完全行为能力人，应当能够理解结婚、离婚是确立人身关系的法律行为，且均是经过民政部门确认的合法有效的法律行为。林某洁和余某莉离婚经过民政部门确认并且签订了离婚协议，林某洁和周某英通过法院判决离婚，亦签订了离婚协议，离婚协议亦经过法院确认，林某洁还提起过离婚后财产分割诉讼。如果林某洁对房产分配有异议可以在法律规定的时间内提起撤销权之诉，但是时隔7年，林某洁利用不同的案由起诉至法院，而且在不同案件中对294万元以及一号房屋过户的陈述不一致。

林某洁以民间借贷纠纷为案由提起本案诉讼，无法律依据和事实依据，故请求驳回林某洁的上诉，维持一审判决。

法院查明

林某洁与周某英曾为夫妻，周某英与周某江系姐弟关系，周某江、余某莉系夫妻关系。

2002年12月30日，林某洁取得A号房屋的房产证。

2003年10月27日，林某洁与周某英在北京市顺义区民政局登记结婚。

2006年4月3日，林某洁取得二号房屋的房产证。同年7月5日，周某英取得一号房屋的房产证。

2010年12月7日，林某洁以二号房屋作抵押与某银行签订个人最高额抵押、保证额度借款合同（下称借款合同），借款273万元用于经营，林某洁与周某英（共有人）作为抵押人在借款合同中签字。同月10日，林某洁与周某英在公证处对上述借款合同进行了公证。同月17日，某银行向林某洁发放贷款273万元。

2014年3月6日、7月25日，周某江向林某洁转款94万元、200万元，共计294万元。

同年8月11日，林某洁与周某英协议离婚，双方在离婚协议书中约定全部房产（二号房屋）归林某洁所有，双方确认在婚姻关系存续期间没有发生任何共同债务，任何一方如对外负有债务的，由负债方自行承担。

同年9月15日，林某洁与周某英在北京市东城区民政局复婚。同月17日，周某英取得了二号房屋的房产证。

同年10月30日，林某洁与周某英在北京市东城区民政局协议离婚，双方在离婚协议书中约定……一号房屋归林某洁所有，二号房屋归周某英所有。

同年11月14日，林某洁与余某莉在北京市朝阳区民政局登记结婚。同月17日，林某洁与余某莉在北京市朝阳区民政局协议离婚，双方在离婚协议中约定一号房屋归余某莉所有。

2016年3月9日，林某洁与周某英在北京市东城区民政局登记结婚。同年8月及2017年3月，周某英两次起诉离婚。2017年10月13日，周某英第三次起诉离婚。同年11月24日，法院作出判决书，判决二人离婚。

2018年，林某洁以所有权确认权纠纷为由，将周某江、余某莉及周某英诉至法院，要求确认一号房屋归其所有，后林某洁撤诉；同年，林某洁以确认合同无效纠纷为由，将周某江、余某莉及周某英诉至法院，诉讼中，林某洁认可收到周某江转账共计294万元，但认为系为资金周转向周某江借钱的资金往来，并非购房款，后林某洁撤诉。

2019年，林某洁以离婚后财产纠纷为由，将周某江、余某莉及周某英诉至一审法院，要求周某江、余某莉返还一号房屋。庭审中，林某洁称2014年因急于还贷，其与周某英共同向周某江借款294万元用于偿还二号房屋贷款和生活所需，为怕追债影响，林某洁将其名下房产过户到周某江名下作为担保，并非买卖，为避税，双方商定通过结婚和离婚、财产更名方式进行房屋过户，后林某洁撤诉。

2019年4月9日，林某洁起诉周某英离婚后财产纠纷案，一审法院于2020年8月20日作出民事判决，驳回了林某洁要求确认一号房屋所有权50%归林某洁所有的请求。林某洁不服提出上诉。2020年11月23日北京市第二中级人民法院作出判决，驳回上诉，维持原判。

法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人主张的事实的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，林某洁主张其并非要将一号房屋出售给周某江、余某莉，而是与周某江、余某莉间存在借贷关系，一号房屋市场评估价远高于向某银行申请借款时的估价，故要求周某江、余某莉返还超过294万元的差额。

周某江、余某莉及周某英对林某洁的上述说法不予认可，均强调林某洁是为偿还其哥哥经营公司所欠债务，以294万元的价格将一号房屋出售给周某江、余某莉，并通过结婚、离婚的方式进行房屋过户。而根据林某洁提供的证据显示，林某洁与周某英及余某莉三人通过婚姻变动，即与周某英结婚、离婚、复婚、离婚，以及与余某莉结婚和离婚，依据离婚协议中对婚姻关系存续期间共有财产进行分割处分，使一号房屋所有权人由周某英变更为林某洁，后又转为余某莉。

林某洁、周某英、余某莉作为完全的行为能力人，在婚姻关系存续和解除过程中，基于自愿和真实意思表示作出的处分的行为，不仅与周某江、余某莉与周某英所述相互印证，且经法院生效判决确认系合法有效。庭审中，林某洁未能就其为何要通过婚姻关系变动方式以转移房产的方法实现向周某江、余某莉借款的目的，这一明显不符合通常的借贷交易模式作出符合情理的解释及举证，故林某洁关于其与周某江、余某莉存在借贷关系之主张，缺乏相应的事实予以佐证。

本院补充查明，卷宗显示，法院于2021年3月4日收到林某洁的起诉状。

裁判结果

驳回林某洁的诉讼请求。

房产律师靳双权点评

鉴于林某洁于2021年3月提起本案民间借贷纠纷诉讼，本案应当适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（2020年第二次修正）。首先，根据上述司法解释第二条规定，出借人向人民法院提起民间借贷诉讼时，应当提供借据、收据、欠条等债权凭证以及其他能够证明借贷法律关系存在的证据。本案中，林某洁起诉主张周某江分别于2014年3月6日、2014年7月25日向林某洁转账支付94万元和200万元，双方之间就上述共计294万元形成借贷法律关系。周某江对此不予认可，林某洁亦未提供直接证据证明其上述主张，故应由林某洁承担举证不能的不利后果。

其次，林某洁在本案中请求对现登记于周某江名下的一号房屋进行评估作价，由周某江、余某莉将超出294万元借款部分的差额返还林某洁，并由周某英对周某江、余某莉的该笔债务承担连带责任。法院经审查认为，上述诉讼请求不属于民间借贷纠纷审理的范围。如果相关当事人针对一号房屋的权属、价值及债权债务关系等问题存有争议，可以另行解决。林某洁以民间借贷纠纷为案由提起本案诉讼，缺乏事实依据和法律依据，故法院判决驳回林某洁的诉讼请求，并无不当。