北京房产律师——父亲把其名下房屋以极低价格出售子女合同是否有效

北京房地产专业律师靳双权（1）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

周某建向一审法院起诉请求：1.请求法院确认周某建与周某慧之间于2018年8月27日签订的《北京市存量房屋买卖合同》于2021年5月19日解除；2.请求法院判令周某慧配合周某建将涉案房屋变更登记在周某建名下；3.诉讼费用由周某慧承担。

周某建上诉请求：1.请求撤销一审判决，发回重审或依法改判支持周某建的全部诉讼请求；2.本案一审、二审案件受理费由周某慧承担。

事实和理由：一、周某建与周某慧于2018年8月27日签订的《北京市存量房屋买卖合同》为房屋买卖合同。二、周某建与周某慧签订合同时的真实意思表示也是要签订房屋买卖合同。

周某慧辩称，同意一审判决，不同意周某建的上诉请求和理由。

吴某芳述称，同意一审判决，不同意周某建的上诉请求和理由。

法院查明

周某建与吴某芳原为夫妻关系，双方于2010年12月10日协议离婚。周某慧为双方所生之女。

一号房屋（以下简称涉案房屋）原登记在周某建名下。

2010年12月10日，周某建与吴某芳签订协议书，约定：1、涉案房屋归二人共同所有，如有一方毁约，这方就自动放弃房屋所有权。2、共同抚养女儿，到女儿独立生活为止。3、当环境改变后，办理复婚手续。

2010年12月11日，周某建与吴某芳办理了离婚手续，双方签订的《离婚协议书》约定：……2、家庭财产已分清无纠纷。3、在周某建名下的涉案房屋归男方所有。

2018年5月，周某建对外欠债本金500000元。

2018年6月11日，周某慧帮助周某建偿还了对外债务本息632000元。

2018年8月27日，周某建作为出卖人，周某慧作为买受人，签订《北京市存量房屋买卖合同》，双方约定：周某建以1元的价格将涉案房屋出售给周某慧，该合同中未作其他约定。当日，周某建协助周某慧办理了房屋过户手续。

2020年，周某建与周某慧因涉案房屋买卖合同的解除问题产生争议，周某建多次找到周某慧和周某慧丈夫的单位解决争议，但双方纠纷并未得到解决。

2021年5月19日，周某建通过微信向周某慧发送通知：“周某慧，2018年8月27日，你与我签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定我将自有的涉案房屋出售给你，因你一直未履行合同义务。现通知你，该合同解除。特此通知。通知人：周某建2021年5月19日。”周某慧对此未作回复。

周某建以周某慧未履行合同义务为由，诉至法院，要求确认双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》于2021年5月19日解除，要求周某慧将涉案房屋过户给周某建。

庭审中，周某慧主张涉案房屋之所以进行过户，是因为周某建在2018年5月欠付巨额债务无力偿还，便将涉案房屋抵押出去，其出资632000元帮助周某建偿还了对外债务赎回了房屋，后经家庭成员共同协商同意，周某建以买卖的形式将涉案房屋过户至其本人名下，过户的目的是为了保住父母的共同财产。该合同签订后，其向周某建支付的钱款也早已超出1元的合同标的，其不存在违约行为。

周某慧提交了涉案房屋过户后为周某建购买衣物、报销医药费、带周某建旅游、通过微信向周某建转款的证据，周某建对证据的真实性均予认可，亦认可周某慧为其偿还债务的事实，但坚持认为周某慧未向其支付购房款构成违约。

法院认为，周某建与周某慧签订《北京市存量房屋买卖合同》约定周某建以1元的价格将涉案房屋出售给周某慧，双方于合同签订当日办理了房屋产权过户手续。

根据双方合同约定内容、合同履行情况及办理房屋过户的背景来看，周某建将涉案房屋过户至周某慧名下，仅是通过买卖形式实现房屋过户的目的，买卖并非双方当事人的真实意思表示，周某建以周某慧不履行买卖合同义务请求解除合同的理由不能成立，法院对周某建的诉讼请求不予支持。

周某建可依双方虚伪意思表示背后隐藏的民事行为涉及的相关法律规定，另行主张权利。

另查，二审审理中，周某建于二审中主张双方实际成交价格为市场价值的一半，而非合同载明的价款数额。周某慧与吴某芳对此不予认可。周某建并未就其该项主张提供证据予以证明。

再查，关于涉案房屋居住使用问题，涉案房屋由周某建与吴某芳居住使用，现双方各居一间。

裁判结果

驳回周某建的诉讼请求。

房产律师靳双权点评

周某建的请求不能成立，其理由有二：

其一，根据本案现已查明的事实，周某建与其女周某慧签订房屋买卖合同，其中约定出卖人周某建以1元的价格将房屋出售予买受人周某慧。根据双方合同约定内容、履行情况，双方虽然确履行了订立存量房屋买卖的合同形式，但结合当事人之间身份关系及房屋过户背景情况等因素分析，当事人之间并非单纯的市场主体间的买卖合同关系，而是具有特定身份关系的当事人基于一定目的而订立。

对于此种法律关系，不宜片面、机械地以表面合同形式予以处理，否则将发生法律后果与当事人真实意思严重偏离的不利后果。据此，周某建主张双方之间仅为房屋买卖合同，并以此为基础要求解除该合同的诉讼理由，与客观事实不符，法院不予支持处理正确。

其二，即使按周某建主张单纯以房屋买卖合同对本案予以分析，其诉讼请求亦不能成立。根据法律规定，当事人解除合同须以法定或约定事由为依据。本案合同双方仅约定1元对价，因存在周某慧曾帮助周某建偿还债务的客观事实，且周某慧于庭审中亦曾作出其向周某建支付的钱款早已超出1元的合同价款的抗辩。在此情况下，周某建主张周某慧存在违约行为的诉讼主张已依据不足。据此，周某建并未享有合同解除权，其于2019年5月19日发送通知以及于本案中提起诉讼的行为，均不能产生解除合同的法律效果。