北京房产律师——购买本村村民宅基地后其子女主张无效纠纷

北京房地产专业律师靳双权（1）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

赵某娟向一审法院起诉请求：1.判决确认赵某娟与陈某鹏就北京市大兴区F号于1997年2月20日签订的买卖房屋协议书有效；2、诉讼费用由陈某宝、陈某昊、陈某峰承担。

陈某宝上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判或发回重审；2.一审、二审诉讼费由赵某娟承担。

事实和理由：1.一审法院在赵某娟未能提供案涉协议原件的情况下认定协议有效是错误的，陈某昊、陈某峰对协议没有质证。因协议不是原件，即使存在房屋买卖关系，也不能认定上述协议真实有效。

2.赵某娟是否翻建房屋与案涉协议是否真实有效没有关系，一审法院将证人证言作为认定协议有效的依据是错误的。3.案涉房屋系陈某鹏、陈某君夫妻共同财产，但案涉协议落款处无“陈某君”签字，一审认定协议有效是不当的。

被告辩称

赵某娟辩称，不同意陈某宝的上诉请求。赵某娟提交了房屋买卖协议书原件，一审已经质证。房屋买卖协议书真实有效。房屋出售后，陈某鹏配偶没有提出过任何主张，赵某娟有理由相信出售房屋系基于其夫妻共同认可。

陈某昊述称，同意陈某宝上诉请求及理由。

陈某峰述称，同意陈某宝上诉请求及理由。

法院查明

陈某鹏与陈某君系夫妻关系，共育有二子一女，分别是长子陈某峰，次子陈某鑫，女儿陈某宝。陈某鹏于2020年去世，陈某君于2000年去世。陈某鑫与周某兰于1987年结婚，生育一子陈某昊，陈某鑫于2012年5月2日去世。1997年2月20日，赵某娟（买方）与陈某鹏（卖方）签订买卖房屋协议书，协议书约定：“本村村民陈某鹏有旧北房三间、靠北房东有小棚子一间，经人说合自愿将房屋卖给本村村民赵某娟所有，经买卖双方商定房价为3200元整，并一次付，买方签字为赵某娟，卖方签字为陈某鹏，证明人邢某强。”

上述房屋的集体土地建设用地使用证登记的土地使用者姓名为陈某鹏。赵某娟主张协议签订后即在上述院落内居住，并分别于2011年、2013年、2015年进行了翻建，现在有北房六间，北房前面有北房六间，有耳房两间。陈某宝、陈某昊、陈某峰认可翻建事实，具体哪一年翻建不太清楚。

为支持主张，赵某娟出示如下证据：证据1、买卖房屋协议书，证明赵某娟购买陈某鹏北房三间及北房东小棚子一间；证据2、集体土地建设使用权证，证明涉案房屋登记在陈某鹏名下及涉案房屋四至；证据3、户口本、村委会证明，证明涉案房屋四至与集体土地建设用地使用证四至一致，赵某娟买了房屋以后就落户到涉案房屋，赵某娟在1996年离婚后就把户口迁到本村，后来买涉案房屋后，把户口落在涉案房屋上；

证据4、房屋现状照片、现状图，证明涉案房屋现状；证据5、邢某强的证人证言，证明经过邢某强介绍，双方达成买卖房屋的事实；证据6、赵某财的证人证言，证明买卖房屋的事实。

陈某宝的质证意见为：对证据1协议书真实性不予认可，协议书上的签字陈某宝认为不是原件，赵某娟说的买房过程前后矛盾不予成立，协议书上陈某鹏的名字是不一致的；对证据2集体土地建设用地使用证真实性认可，并未登记房屋的准确坐落位置，陈某鹏在世20多年，赵某娟应该找陈某鹏办理宅基地过户，而赵某娟在陈某鹏去世后才起诉不符合常理；

对证据3证明应当留有电话，但是没有对真实性不认可，是否是本人签字无法确认，当时签合同时没有该证明人在场，据陈某宝了解村委会出具的证明是说赵某娟要落户才开具的证明，与本案无直接关系，对于户口本无异议，户口本中登记的是四条8号并不是本案案涉房屋的坐落位置；对证据4房屋现状无法确定；对证据5、证据6证人证言不予认可，证人应该出庭作证。

证人赵某财出庭作证，证明赵某娟买房大概是1997年，买的是陈某鹏的房，赵某娟就是B村的村民，赵某娟是托的邢某强买陈某鹏的房，陈某鹏是托邢某强卖的房屋，签买卖协议时赵某财在场。

陈某宝的质证意见为：证人和赵某娟是近亲属关系，按照法律规定，证人证言应当不予采信。证人说其在签订买卖协议的现场，赵某财涉嫌作伪证，赵某娟只想证明房屋买卖的事实，这是本案查清的事实，故陈某宝认为该证人证言不应予以采信。

陈某峰的质证意见为：赵某财是赵某娟的亲哥哥，不能起到证明作用。

陈某宝出示如下证据：证据1、王某舟证人证言，证明当时王某舟为赵某娟出具村委会证明的时候是受到了赵某娟的蒙骗；证据2、吴某清证人证言，证明陈某鹏在生前曾将自己的房屋出租给其他人。

赵某娟的质证意见为：对陈某宝提交的身份证明由法院核实。证人证言按照法律规定证人应当出庭作证，且王某舟是为赵某娟出具村委会证明的人，故赵某娟不清楚陈某宝提交的证人证言是否是王某舟本人的意思表示；赵某娟对吴某清的证人证言的真实性有异议，吴某清在案涉房屋是否居住过赵某娟也不清楚，这个是在房屋买卖之前的事情，如果两个证人不能出庭赵某娟对两份证人证言的真实性均不认可。

证人王某舟出庭作证，证明苏某达找王某舟开证明，当时苏某达是因为其媳妇的户口是外地要落户到本村。

赵某娟的质证意见为：对于房屋买卖的事实根据王某舟的陈述和村委会的证明是冲突的，故真实性不予认可，关于刚才问了证人，证人说赵某娟从九几年开始就在村里居住，证人同时可以证明就涉案房屋的具体位置，确认房屋的坐落。

陈某宝的质证意见为：陈某宝认可证人所述的，是苏某达隐瞒真实想法，是以苏某达的口述苏某达为了其爱人落户开出来的证明，所以赵某娟的提交的村委会证明不能证明房屋买卖协议的事实。

经一审法院电话联系证人邢某强，邢某强陈述其当时陈某鹏找邢某强说要卖房，赵某娟找邢某强说要买房，邢某强从中间一撮合，具体都是他们自己办的。证明上签字是因为赵某娟说儿媳妇要将户口迁过来，让邢某强签的名。

法院认为，《中华人民共和国民法典》第一百四十三条规定，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。本案中赵某娟要求确认协议有效，其出示的房屋买卖协议陈某宝、陈某昊、陈某峰虽不予认可，但结合协议内容，赵某娟实际居住使用并翻建房屋的事实，协议中证明人证言，法院对房屋买卖协议的真实性予以确认。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，赵某娟与陈某鹏系同一集体经济组织成员，双方的房屋买卖行为并不违反法律、行政法规的强制性规定，亦无其他无效之情形，双方之间的买卖协议应属合法有效。

对于赵某娟要求确认房屋买卖协议有效的请求，法院予以支持，对于陈某宝、陈某昊、陈某峰的抗辩意见法院不予采信。

陈某宝、陈某昊、陈某峰作为陈某鹏的合法继承人，赵某娟对其主张权利符合法律规定。

裁判结果

一、赵某娟与陈某鹏于1997年2月20日签订的买卖房屋协议书有效；二、驳回赵某娟的其他诉讼请求。

房产律师靳双权点评

本案争议焦点系赵某娟与陈某鹏于1997年2月20日签订的买卖房屋协议书效力如何认定。

当事人对自己的主张，有责任提供证据。陈某宝主张赵某娟未提交案涉协议原件，赵某娟称其在庭审中向法院出示过案涉协议书的原件。即便陈某宝不认可该协议的真实性，结合案涉协议内容、赵某娟居住使用并翻建房屋的情况以及协议中证明人的证言，能够形成证据链，达到民事证据之高度盖然性要求，有理由相信赵某娟与陈某鹏之间确实存在买卖案涉房屋的事实，双方系房屋买卖关系。

陈某宝否定赵某娟与陈某鹏之间的房屋买卖，但并未提供相反证据推翻上述事实，亦未就其主张的借住关系作出合理解释。根据我国法律法规规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员未经审批无权取得或变相取得。赵某娟与陈某鹏系同一集体经济组织成员，双方的房屋买卖行为并不违反法律、行政法规的强制性规定，亦无其他无效之情形，双方之间的买卖房屋协议应属合法有效。

陈某宝主张因房屋系夫妻共同财产，但案涉协议落款处无“陈某君”签字，但双方签订房屋买卖协议后赵某娟居住房屋已数年之久，赵某娟与陈某鹏又系同一集体经济组织成员，当事人从未就此提出异议，退一步讲，即便存在无权处分的情形，亦不属于确认合同效力的要件。