北京房产律师——父母共同房屋母亲出售给部分子女签署合同有效吗

北京房地产专业律师靳双权（1）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告赵某聪向本院提出诉讼请求：1.请依法判决确认吴某兰与赵某慧、赵某雨于2013年6月5日签订的西城区H号房屋所签订的《房屋买卖合同》无效；2.请依法判决赵某慧、赵某雨配合赵某聪将登记在赵某慧名下的西城区一号、登记在赵某雨名下的西城区二号房屋转移登记制吴某兰名下；3.诉讼费、保全费由被告承担。

事实与理由：赵某贵与吴某兰系夫妻，二人共生育子女三人，分别是长女赵某慧、次女赵某雨、长子赵某聪。赵某贵于2013年8月6日去世，吴某兰于2019年3月21日去世。位于北京市西城区H号平房两间系吴某兰、赵某贵的夫妻共同财产，产权登记在吴某兰名下。赵某贵、吴某兰去世以后，原被告双方在继承诉讼过程中，原告获知吴某兰于2013年6月通过买卖的方式，将登记在其名下的北京市西城区H号平房两间过户登记至被告赵某慧、赵某雨名下。

原告认为，上述房屋系吴某兰、赵某贵的夫妻共同财产，吴某兰未经赵某贵同意，将该房屋出售给赵某慧、赵某雨，吴某兰与赵某慧、赵某雨之间的房屋买卖合同依法应属无效。原告为维护自己的合法权益，特向贵院起诉。

被告辩称

被告赵某慧、赵某雨辩称，1984年6月23日，吴某兰通过继承取得涉案房屋，赵某贵在《继承产权保证书》上签字，明确涉案房屋由吴某兰个人继承。此后，涉案房屋登记在吴某兰名下。2013年5月29日，吴某兰与赵某慧、赵某雨签订《房屋买卖合同》，后赵某雨、赵某慧依约向吴某兰支付房款，房屋亦早已实际交付并办理过户手续，该买卖合同履行完毕。2014年4月24日，赵某雨和赵某慧又分别取得单独所有房产证。2018年，因政府下发了危房通知而进行了重建。案涉合同依法有效且已履行完毕。

吴某兰去世后，双方在海淀区人民法院进行继承诉讼，该案审理中，赵某聪于2021年5月20日提交的书面答辩状及反诉状中均认可案涉房屋是吴某兰的个人财产，并在该案中主张分割购房款，可见赵某聪认可涉案合同依法有效。

涉案合同的签订履行并未侵犯赵某聪的任何权益。2013年5月29日，吴某兰将案涉房屋出售。涉案房屋的买卖根本与赵某聪毫无关系，更未侵犯到其合法权益，其不具备提起本次诉讼的主体资格。综上所述，涉案合同依法成立且有效，原告要求确认无效明显缺乏事实和法律依据，不应得到法律的支持。

法院查明

一、本案诉讼主体以及相关自然人：

赵某贵与吴某兰系夫妻关系，二人生育有三名子女，分别是长女赵某慧（本案被告）、次女赵某雨（本案被告）、儿子赵某聪（本案原告）。赵某贵于2013年8月6日去世，吴某兰于2019年3月21日去世。

二、涉案房屋的产权变化的相关事实：

1994年8月，吴某兰通过法院判决，继承了北京市西城区某号南房西侧两间及中间北房三间，并于1994年9月23日取得上述房屋的产权。2001年9月25日，吴某兰申请对上述房屋进行析产，吴某兰取得北京市西城区某号第二排北房西侧第二、三间（5幢，建筑面积27．4平方米，以下简称涉案房屋）的产权证书。

2013年6月5日，吴某兰作为出卖人，赵某慧、赵某雨作为买受人，签订《存量房屋买卖合同》，约定吴某兰将涉案房屋出售给赵某慧、赵某雨，房屋成交价格为50000元整。

当日，吴某兰与赵某慧、赵某雨办理了涉案房屋的产权过户手续，房屋档案登记资料记载，涉案房屋于2013年6月8日登记至赵某慧、赵某雨名下。2013年6月27日，赵某慧、赵某雨领取了共同共有的房屋产权证书。

2014年4月10日，赵某慧、赵某雨取得涉案房屋按份共有的产权证书（各占50%）。

2014年4月16日，赵某慧、赵某雨签订《析产协议》，约定北京市西城区某号5幢的房产两间，经双方协商同意析产为：北京市西城区某号5幢一间，建筑面积13．65平方米归赵某慧所有，北京市西城区某号8幢一间，建筑面积13．75平方米归赵某雨所有。2014年4月24日，上述房屋分别登记至赵某慧、赵某雨名下。

三、赵某贵立遗嘱的情况：

1、赵某贵于2013年5月10日书写自书遗嘱一份，遗嘱内容为：我是坐落在北京市海淀区二号房屋一套的产权人（房屋所有权证尚在办理中）我年世已高头脑清醒之时我自愿订立遗嘱如下：在我去世之后，将落在北京市海淀区二号房屋及北京市H号平房两间27.40平米以及我的遗产全部由我儿赵某聪继承。以上所立遗嘱为我真实意愿。

2、2013年5月19日上午，赵某贵再立遗嘱，内容为：我和吴某兰婚后有二女一男，长女赵某慧、二女赵某雨、三子赵某聪。我在2013年5月10日遗嘱是在他强迫、监控按他原文复印件抄的，不是我本意，所以全部无效！其中主要内容：1、北京市海淀区二号，一居64平米，无产权证。2、北京市西城区平房2间27平米，产权是吴某兰的。3、被继承人赵某贵全部财产世后归赵某聪所有。以上遗嘱无效。

3、2013年5月19日中午的遗嘱内容为：我现北京市海淀区二号房屋，我世后将此房由我二女儿赵某雨继承。上述5月19日的两份遗嘱均有赵某贵签名及捺手印。

四、双方当事人诉讼情况：2021年，赵某雨向海淀区人民法院提起继承诉讼，要求法院依法分割北京市海淀区某号房屋，要求分割赵某聪收取的房屋租金。该案诉讼中，当事人提交了赵某贵前后所立三份遗嘱，双方在该案中均确认5月10日的遗嘱为赵某贵书写，但赵某雨、赵某慧主张赵某贵是被迫书写的该份遗嘱，之后又立的5月19日的两份遗嘱取代了5月10日的遗嘱。

根据鉴定结论，5月19日的两份遗嘱与5月10日的遗嘱是同一人书写，且在5月19日遗嘱中写明了立5月10日遗嘱的原因及背景。海淀法院认为立有数份遗嘱，内容相抵触的，以最后的遗嘱为准。该案中，在无其他相反证据的情况下，法院对于5月19日两份遗嘱的真实性及效力予以认定，确认其已对5月10日遗嘱进行变更。赵某聪在该案诉讼中申请分割涉案房屋，但因赵某聪表示已经提起本案诉讼，上述继承案件对涉案房屋未作处理。

现赵某聪诉至本院，1．请依法判决确认吴某兰与赵某慧、赵某雨于2013年6月5日签订的西城区H号房屋所签订的《房屋买卖合同》无效；2．请依法判决赵某慧、赵某雨配合赵某聪将登记在赵某慧名下的西城区一号、登记在赵某雨名下的西城区二号房屋转移登记制吴某兰名下；3．诉讼费、保全费由被告承担。

庭审中，赵某聪主张涉案房屋系其父母的共同财产，其母将涉案房屋出售给二被告，其父亲对此并不知情，其母无权单独处分涉案房屋，同时，双方约定的成交价格明显低于市场价格，其母与二被告构成恶意串通，侵犯其作为赵某贵继承人的合法权益，因此，涉案买卖合同为无效合同。赵某慧、赵某雨主张涉案房屋是其母亲继承的祖产房屋，为其母亲单独所有，不是其父母的夫妻共同财产，其母有权处分涉案房屋。

赵某慧、赵某雨针对其主张，提交如下证据材料:

1、赵某聪在前述继承案件中提交的答辩状和民事反诉状，用以证明赵某聪在继承案件中自认涉案房屋归吴某兰个人所有，并认可买卖合同有效，主张继承分割购房款。

赵某聪对上述证据的真实性认可，但不认可证明目的。赵某聪认为房屋产权和归属应依法进行认定，并非以原告的认识和主张进行确定。赵某聪提交的答辩状和反诉状说明赵某聪一直在对涉案房屋主张权利。

裁判结果

驳回原告赵某聪的诉讼请求。

房产律师靳双权点评

涉案房屋登记在吴某兰名下，双方当事人对于该房屋是否属于吴某兰与赵某贵的夫妻共同财产存在争议，如果该房屋是吴某兰的个人财产，其有权处分个人财产给赵某慧、赵某雨，不存在无权处分的问题；如果该财产是赵某贵和吴某兰的夫妻共同财产，吴某兰处分该房产时如未告知赵某贵，则吴某兰属于无权处分，但《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。

故出卖人对标的物是否具有处分权属物权范畴，其对债权范畴下合同的影响为该合同能否实际履行，即依据该合同能否产生合法的物权变动效果，而对合同效力问题并不构成影响，赵某聪以此为由要求确认合同无效的主张于法无据，法院不予采纳。

赵某聪另主张吴某兰与赵某慧、赵某雨签订买卖合同时恶意串通，损害赵某贵继承人的合法权益。对此问题，首先，吴某兰与赵某慧、赵某雨签订买卖合同并完成产权过户的时间在赵某贵去世之前，现有证据不能证明赵某贵生前对于该笔买卖交易提出异议。其次，赵某贵生前书写的三份遗嘱中，虽然在第一份遗嘱提到了将涉案房屋留给赵某聪继承，但其此后书写的遗嘱已经明确表示第一份遗嘱是在赵某聪强迫下所写，不是其真实意思表示，在之后的两份遗嘱中均未涉及涉案房屋的继承问题。

在赵某贵作出签署遗嘱后10天，吴某兰即与赵某慧、赵某雨签署房屋买卖合同并完成房屋产权过户，不排除赵某贵与吴某兰已就涉案房屋的处分问题达成一致意见的可能性。

第三、关于涉案房屋的出售价格，赵某聪未提交证据证明涉案房屋交易时的市场价格，即使涉案买卖合同约定的交易价格明显低于市场价格，基于吴某兰与赵某慧、赵某雨之间特殊的亲属关系，亦不排除双方以买卖形式完成房屋过户的真实目的，因此，房屋交易价格明显低于市场价格并不必然导致房屋买卖合同无效。

综上所述，赵某聪于本案中提交的现有证据，难以证明吴某兰与赵某慧、赵某雨之间存在恶意串通情节，未能达到能够排除合理怀疑的证明标准。故赵某聪应就此承担举证不能的不利后果。

综合上述分析意见，对于赵某聪要求确认涉案买卖合同无效及恢复房屋产权登记至吴某兰名下的全部诉讼请求，法院均不予支持。