北京房产律师——母亲借子女名义买方后因子女债务被查封，老人能否起诉解除

北京房产专业律师靳双权（1）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令位于北京市丰台区一号房屋归原告所有，第三人孙某鑫配合苏某慧办理该房屋的产权变更登记，将该房屋的产权变更登记至原告名下；2.请求停止对位于北京市丰台区一号房屋的执行并解除查封。

事实和理由：2016年11月1日，朝阳区法院作出（民事判决，判令第三人孙某鑫偿还被告杨某杰借款250万元。后该判决发生法律效力，杨某杰向朝阳区法院申请强制执行。在执行过程中，朝阳区法院作出裁定书，查封了位于北京市丰台区一号房屋（以下简称涉案房屋）。

2020年7月17日，苏某慧对（执行裁定书所涉执行行为提出异议。2020年9月1日，朝阳区法院作出裁定书，驳回了苏某慧的执行异议申请。苏某慧认为，法院查封并拟拍卖涉案房屋，严重侵害了苏某慧的合法权益，具体理由如下：

第一，涉案房屋为经济适用房，购于2004年11月，购房时孙某鑫正在监狱服刑，购买此房需要贷款，但原告的年龄不符合贷款条件，便用孙某鑫的名字办理了贷款手续，房屋的购买合同均是苏某慧办理，首付款是苏某慧支付的，以后的房贷也全部由苏某慧偿还，孙某鑫未出资，该房屋的所有权是苏某慧而不是孙某鑫，已是不争的事实，孙某鑫无权出售、抵押该房屋。

第二，涉案房屋为苏某慧所有，并且是苏某慧唯一的一套住房，涉案房屋一直由苏某慧和丈夫、孙某鑫及妻子、孩子共同居住，法院应先执行所查封财产，而不是执行拍卖原告的房产，拍卖房产将严重损害原告的合法权益。

第三，孙某鑫一直在尽自己最大的努力还款，每月向法院账户转账一万元并由法院转给杨某杰，苏某慧认为不应该以不予偿还为理由拍卖涉案房屋。

第四，法律规定，私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。私人合法的储蓄、投资及其收益受法律保护。涉案房屋为苏某慧投资购买，自然享有所有权，理应受到法律的保护。

综上所述，贵院对苏某慧所有权的房屋及其家人的唯一一套保障性住房执行拍卖的裁决，严重侵害了苏某慧的合法权益，为维护苏某慧的合法权益，特向贵院提起诉讼，撤销对涉案房屋的拍卖，解除查封，涉案房屋归苏某慧所有并变更产权人，请求贵院依法支持苏某慧的诉讼请求，保证苏某慧的合法权益。

被告辩称

被告杨某杰答辩称，不同意苏某慧的全部诉讼请求。涉案房屋系孙某鑫个人购买，也登记在孙某鑫个人名下，登记状态为单独所有，和苏某慧无关。

法院查明

2016年，杨某杰将孙某鑫诉至朝阳区法院，要求偿还借款本息合计250万元。该案经审理查明如下事实：2015年8月25日，孙某鑫与杨某杰签订《还款协议》，约定如下：孙某鑫共欠杨某杰260万元，孙某鑫无力偿还该欠款，经协商，达成两种方案，第一，孙某鑫将位于北京市丰台区一号房屋出售给第三方，第三方向原告付款260万元。如果在2015年9月10日前仍不能找到适合第三方购房者，孙某鑫将上述房屋出售给杨某杰，以买卖的形式偿还欠款。双方共同确认：孙某鑫将上述房屋以340万元出售给杨某杰，孙某鑫偿还欠款260万元、上述房屋产权过户，杨某杰还应该支付孙某鑫80万元。

上述房屋产权变更后，杨某杰将所有与孙某鑫有关的资料销毁，自房屋产权变更当日，孙某鑫将260万元的欠款全部还清，其中包括垫付陈某鹏及王某斌计100万元人民币，具体数额以孙某鑫往来转账凭证为准。至此，双方不再有债务关系，杨某杰不再追究孙某鑫的法律责任。在签订本还款协议及房屋买卖合同后，双方任何一方违约不买不卖的，违约方承担违约责任，违约方支付给守约方房款20%计68万元的违约金。违约金和孙某鑫欠杨某杰的款项不冲突。

该案经审理认为，合法的民间借贷受法律保护，杨某杰现有证据足以证明其与孙某鑫之间存在民间借贷关系。就借款金额，孙某鑫虽不认可杨某杰转给陈某鹏的99万元，但孙某鑫认可《还款协议》中约定的欠款260万元包括了其为陈某鹏垫付的100万元。故对于杨某杰主张的双方之间的借款本金为238万元予以确认。杨某杰主张剩余22万元为利息，孙某鑫虽不认可，但未就其与杨某杰签订欠款金额为260万元还款协议作出合理说明，故就杨某杰主张孙某鑫拖欠款项共计260万元的主张予以支持。孙某鑫称其在2014年共计向杨某杰还款11万元系在双方签订《还款协议》之前，其现有证据不足以证明与本案诉争欠款的关联性。杨某杰认可孙某鑫于2016年1月8日还款10万元，法院不持异议。

就违约金，按照还款协议，系针对房屋买卖违约事宜，现杨某杰证据不足以证明房屋买卖未履行系因被告违约，故杨某杰在本案中依据还款协议违约条款主张违约金于法无据，不予支持。2016年11月1日，朝阳区法院作出民事判决，判令孙某鑫偿还杨某杰欠款250万元。该判决书现已发生法律效力。

2017年7月14日，朝阳区法院作出执行裁定书和执行通知书，对孙某鑫予以强制执行。在该案执行过程中，朝阳区法院对涉案房屋进行了查封。苏某慧向朝阳区法院提出执行异议，以孙某鑫并非涉案房屋所有权人，其为涉案房屋所有权人为由，请求解除对涉案房屋的查封。该案经审查认为，对案外人的异议，法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。

本案中，涉案房屋的所有权人为孙某鑫，法院依法对孙某鑫所有的财产进行查封合法有据，苏某慧所提异议缺乏事实及法律依据。2020年9月1日，朝阳区法院作出（执行裁定书，裁定驳回了苏某慧的执行异议申请。

另查，涉案房屋现登记在孙某鑫名下，为单独所有，取得所有权登记的时间为2010年2月1日，房屋性质为经济适用房。

2004年12月21日，孙某鑫（买受人）与北京A公司（以下简称A公司，出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定孙某鑫从A公司处购买涉案房屋，购房款为455080元。在双方签署买卖合同后，买受人于2004年11月22日向出卖人支付首期购房款155080元，买受人应于签署买卖合同之日起45日内采用按揭付款的方式向出卖人支付余款30万元。

2005年1月，孙某鑫（借款人、甲方）与某银行（贷款人、乙方，以下简称某银行）、A公司（保证人、丙方）签订《楼宇按揭担保借款合同》，约定甲方以涉案房屋为抵押财产、由丙方提供不可撤销的连带责任保证，向乙方借款23万元，贷款利率为5.31%，按月结息，贷款期限为300个月，从2005年2月7日至2030年2月7日，贷款用途为购买涉案房屋，甲方每月应归还贷款本息1386.42元。

2009年10月1日，苏某慧（甲方）与孙某鑫（乙方）签订《协议书》，约定：为明确坐落于北京市丰台区一号（以下简称一号）的产权问题，经甲、乙双方友好协商达成如下协议：一、甲方独立出资购买位于北京市丰台区一号房屋一套。因该房屋系甲方独立出资购买，故一号的实际房屋产权归甲方所有。二、乙方仅因甲方受贷款年限及贷款年龄等贷款政策问题，无法办理贷款等因素影响，故以乙方名义登记该房屋产权，并以乙方名义贷款购房，并不享有该房屋的实际产权。乙方代持该房屋产权至贷款全部还清之日止，到期后过户给甲方。

三、乙方出狱后享有在一号的居住权，在乙方不具备独立购房条件前，乙方婚后与妻子及子女亦享有居住权，甲方自始享有无条件居住权。四、乙方不具有偿还贷款的义务，房屋首付款及后期偿还贷款所需款项，均由甲方承担。五、乙方不具有对一号进行买卖、抵押、出租、用以偿还债务、婚后财产分割等任何形式的处分权利。乙方隐瞒甲方作出的上述行为，在未得到甲方的书面同意前均视为无效行为，不具有法律效力。

庭审中，苏某慧为证明其诉讼主张，向本院出示如下证据材料：

1.户口本，拟证明孙某鑫是孙某刚和苏某慧之子。杨某杰对该证据材料予以认可。

2.银行交易流水单及发票两张，该流水单显示在2004年11月22日有一笔金额为125080元的消费记录。发票1的收款人为A公司，付款人为孙某鑫，发票金额为155080元，开票日期为2004年11月22日，发票项目为“房款（一号）”。发票2的收款人为A公司丰台销售分公司，付款人为孙某鑫，发票金额为70000元，开票日期为2005年1月6日，发票项目为“房款（一号）”。

杨某杰对该组证据不予认可，认为即便涉案房屋是苏某慧出资购买的，也是孙某鑫向苏某慧借款支付购房款和偿还房贷，房屋产权人应以产权证上登记的信息为准。

3.涉案房屋剩余还款计划，拟证明涉案房屋至今仍有贷款未还请。杨某杰认可该证据材料。

4.判决书，苏某慧出示该组证据拟证明在购买涉案房屋期间孙某鑫正在服刑，因此其并非涉案房屋的实际购买人和所有权人。杨某杰对该组证据不予认可，称不清楚孙某鑫服刑的情况，但购房、签合同、网签都是孙某鑫自己进行的，产权证上载明的也是孙某鑫单独所有。

庭审中，经当庭询问，苏某慧称目前苏某慧与丈夫、孙某鑫之妻、两个孙子共五人在涉案房屋内居住，家庭成员除涉案房屋外均无其他住房。目前涉案房屋已开始司法拍卖。

裁判结果

一、停止北京市朝阳区人民法院执行案件中对位于北京市丰台区一号房屋的执行并解除查封；

二、位于北京市丰台区一号房屋归原告苏某慧所有，第三人孙某鑫于本判决生效之日起七日内配合原告苏某慧办理该房屋的产权过户登记手续，将该房屋的产权过户登记至原告苏某慧名下。

房产律师靳双权点评

案外人已登记的不动产的异议，人民法院应当按照不动产登记簿判断其异议是否成立。当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。本案的争议焦点是苏某慧是否为涉案房屋的实际权利人。

首先，涉案房屋的买卖合同、按揭担保借款合同虽然是“孙某鑫”所签，相关票据上载明的购房款及税费的支付人虽为“孙某鑫”，但房屋买卖合同系在2004年底签订，按揭担保借款合同是在2005年初签订。根据苏某慧出示的判决书，可以证明在此期间孙某鑫因刑事犯罪被采取强制措施，不能实际参与购买涉案房屋，因此涉案房屋的买卖合同及购房手续并非由孙某鑫办理；

其次，根据苏某慧出示的购房款支付情况的相关证据，可以证明孙某鑫并未实际支付涉案房屋的购房款和偿还按揭贷款，涉案房屋的购房款和按揭贷款实际均由苏某慧支付和偿还；最后，苏某慧出示了其与孙某鑫于2009年10月1日签订的《协议书》，双方明确约定孙某鑫系替苏某慧代持涉案房屋的所有权。从该协议签订的时间看，孙某鑫已刑满出狱。从该协议的内容上看，当时双方并非为违法原因而约定代持房屋所有权，也不存在损害国家利益和社会公共利益的情形。

综合考虑以上情形，苏某慧出示的证据可以相互印证，足以证实涉案房屋的不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，苏某慧为涉案房屋的真实权利人。在此情况下，一并考虑涉案房屋系苏某慧及其同住人的唯一住房的实际情况，法院认为苏某慧对涉案房屋享有足以排除执行的实体权利，对其诉讼请求，法院予以支持。