北京房产律师——购买房屋后未办证，后房屋被出售他人纠纷

北京房产专业律师靳双权（1）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告秦某杰向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告配合原告办理位于北京市通州区一号房屋的过户登记手续，将上述房屋过户登记至原告名下；2.本案诉讼费由被告承担。

事实与理由：2009年8月3日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《协议书》，约定被告为了收回资金减轻自身还款的经济压力，将一号房屋以总价60万元卖给原告，一并把被告的购房手续递交给原告，因此房为贷款购房，没有到交房入住阶段不能及时给原告过户，等到开发商通知入住时，被告负责办理全款购房手续并把房屋买卖合同更名给原告；被告保证在原合同在2010年三月份开始办理入住一个月内给原告办完所有相关的过户手续。

协议签订后，原告依约支付给被告全部购房款，办理了入住手续交纳了房屋差价款及其他费用，房屋由原告居住使用至今，但被告至今未配合原告办理过户手续，故原告提起本案诉讼。综上所述，被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益，为维护原告的合法权益特依法向法院提起诉讼，恳请法院支持原告的诉讼请求。

被告辩称

被告刘某峰辩称：涉案房屋系背户房，被告没有交过房款，只是孙某涛用被告的名字买的房，开发商欠付孙某涛工程款，用该房屋抵偿给了孙某涛。原告的房款并没有交给被告，给了孙某涛，必须经过孙某涛才能过户。目前涉案房屋已经登记在他人名下，与被告本人无关，无法配合原告办理过户手续。

法院查明

2009年8月3日，刘某峰（甲方）与秦某杰（乙方）签订《协议书》，约定甲方为回收资金减轻还款经济压力以600000元的价格将一号房屋出售给乙方。甲方一次性收回总款、开具收款手续、本协议终止前不能对本房屋进行其他买卖活动、保证在2010年三月份开始办理入住一个月内给原告办完所有相关的过户手续。

本案审理过程中，秦某杰向本院出具一份日期为2009年8月3日《收据》，该《收据》载明“今收到秦某杰买一号刘某峰房款人民币（大写）陆拾万元整”，收款单位公章处盖有“北京B公司财务专用章”。秦某杰称，其系根据刘某峰的指示将购房款支付给了孙某涛，上述《收据》系孙某涛向其交付的，孙某涛可能系北京B公司（以下简称B公司）法定代表人；刘某峰则称，秦某杰并非根据其指示将房款支付给孙某涛的，孙某涛系B公司法定代表人，整个房屋交易过程是孙某涛以刘某峰的名义进行的。

本案审理过程中，刘某峰向本院提交了一份刘某峰（甲方）、秦某杰（乙方）、B公司（丙方）签署的落款日期为2009年8月3日的《担保协议书》复印件，该协议书载明“原甲方刘某峰系本公司职工，因经济紧张低价把房卖给乙方，因总款收回，为了保证甲乙双方的经济利益不受损，经三方商定由丙方负责解决房屋手续落实问题，如甲方或乙方有一方不能完成买卖协议中的内容，由丙方解决，如有经济问题不能执行到位，由丙方赔偿。”秦某杰对上述《担保协议书》复印件真实性不持异议，认可确有其签字。

2010年10月22日，秦某杰以刘某峰名义向有关主体支付了涉案房屋差价款10851元，以及契税、公共维修基金、代办费、登记费、印花税共计31882.5元。

根据从不动产登记部门查询的涉案房屋的登记材料记载：涉案房屋登记坐落位置为通州区一号。2008年12月27日，北京W公司（以下简称W公司）与刘某峰就涉案房屋签订《商品房预售合同》，2011年5月12日涉案房屋所有权人登记为W公司，2011年10月10日所有权变更登记至刘某峰名下。2019年3月1日，刘某峰与赵某鑫就涉案房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》；2019年3月7日涉案房屋所有权人变更登记为赵某鑫。

目前涉案房屋由秦某杰占有使用并交纳相应的物业费等有关费用。

本案审理过程中，经本院一再询问，秦某杰坚持不变更诉讼请求、不申请追加其他主体为本案当事人。

裁判结果

驳回原告秦某杰的诉讼请求。

房产律师靳双权点评

依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上或者事实上不能履行、债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高、债权人在合理期限内未要求履行的除外。

本案中，涉案房屋的所有权目前已不在刘某峰名下，秦某杰坚持要求刘某峰配合其办理涉案房屋的过户登记手续、将涉案房屋过户登记至秦某杰名下的诉讼请求无法履行，故法院不予支持，但有关合同不能继续履行的责任问题秦某杰可与相关人员另行解决。