北京房产律师——借名购买限价商品房无法过户房屋增值部分如何分割

北京房产专业律师靳双权（1）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告郭某金向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告之间于2011年5月23日签订的《房屋转让协议书》；2、依法判令二被告立即将北京市通州M室房屋腾退归还给原告；3、本案诉讼费用由二被告承担。

事实与理由：2009年4月21日，原告郭某金与北京W公司（以下简称W公司）签订《商品房预售合同（限价商品房）》（以下简称购房合同），约定由原告郭某金购买W公司建设的位于北京市通州区M室房屋。2011年5月23日，原告郭某金（甲方）与被告林某豪、邹某杰（乙方）签订《房屋转让协议书》（以下简称协议书），约定：甲方愿将名下M室房屋无偿转让给乙方，所述住房相关的权利义务均由乙方继受。2012年7月4日，郭某金依法取得了M室房屋所有权证书。

因原告所有的M室房屋系政策性保障房，不得进行借名买房，故原告多次与被告协商要求被告归还M室房屋，但最终协商未果。事后，二被告于2017年将原告诉至北京市通州区人民法院，诉求：郭某金将M室房屋过户至林某豪、邹某杰名下。法院于2018年2月28日依法裁判的判决书驳回了林某豪、邹某杰的诉讼请求，并明确载明协议书为履行不能。基于法院的生效判决，原告再次与二被告进行协商解除协议书，但至今协商未果，现诉至法院。

被告辩称

被告林某豪、邹某杰辩称，同意解除《房屋转让协议书》，但是原告必须对二被告进行赔偿，具体数额详见反诉状；同意腾退涉案房屋，但原告必须按照我方的第一项反诉数额进行实际支付后才可以。要求对方进行房屋退还时，希望能给我方留出充足的时间。

被告林某豪、邹某杰提出反诉请求：1、请求法院判令被反诉人返还二反诉人支付的购房款474402.52元，房屋面积差价款2536元，税款8000元，公共维修资金17200元，产权代办费700元，印花税85元，贷款担保服务费823元，以上共计503746.52元；2、请求法院判令被反诉人向二反诉人赔偿房屋增值部分220万元；3、请求法院判令被反诉人赔偿二反诉人房屋装修等经济损失74550元；4、诉讼费、房屋价值评估费、房屋装修价值评估费及二反诉人律师费用由被反诉人负担。

事实与理由：2011年5月23日二反诉人与被反诉人签订《房屋转让协议书》，约定：“郭某金愿将其名下位于北京市通州区M室房屋无偿转让给林某豪、邹某杰。并且郭某金承认住房的所有费用（包括首付款、每月贷款等相关费用）均由林某豪、邹某杰实际偿付”。现在涉案房屋所有购房款及银行贷款均已经由二反诉人支付完毕。北京市通州区人民法院判决书认定《房屋转让协议书》为履行不能，并非协议无效。

反诉人认为，被反诉人背信弃义、违背当时的承诺，造成现在两家关系破裂，因通州地区房价上涨，也因此耽误了反诉人历次购房的机会，并给反诉人造成了物质和精神层面的损失，反诉人当时的出资及增值部分应得到相应的补偿。

原告郭某金针对被告林某豪、邹某杰的反诉辩称，同意第1项反诉请求，返还反诉人支付的购房款；不同意第2、3、4项反诉请求，理由是借名买房合同之所以不能继续履行，是因为违反了相关法律法规的规定，同时，反诉人与被反诉人在签订房屋转让协议书的当时，被反诉人是基于亲属关系将名额无偿提供给反诉人使用，并没有收取任何利益，现在人民法院确认协议是无法履行的，责任应由反诉人自行承担。

因为当时反诉人也知道是经济适用房，反诉人本人是不具备购买条件的，因此，产生的相应的损失全部应当由反诉人承担。请法庭在查明事实的基础上驳回反诉人的反诉请求，签订协议时候被反诉人并没有获利，上次诉讼中因为协议违反国家相关规定，所以导致合同无法履行。增值损失没有事实与法律依据，双方签订合同主要责任在反诉人，在签订合同时候，被反诉人也没有收取任何费用，合同解除的损失应由反诉人承担。

法院查明

原告郭某金与案外人张某芳系夫妻关系，被告林某豪系张某芳外甥，被告林某豪与被告邹某杰系夫妻关系。因郭某金具有购限价房资格，原被告经协商，借用郭某金名义购房。2009年4月21日，原告郭某金与北京W公司（以下简称W公司）签订《商品房预售合同（限价商品房）》（以下简称购房合同），约定由郭某金购买W公司建设的位于北京市通州区室（以下简称M室）房屋，房屋性质为限价商品房，房屋预测建筑面积85.36平方米。房屋成交价格为403894元，其中首付款123894元，其余购房款280000元以公积金贷款方式支付。首付款由被告林某豪支付，公积金贷款亦由林某豪予以偿还，现已全部清偿完毕。

2010年11月11日，W公司交付M室，由林某豪交齐面积补差款后对M室进行装修并入住。被告林某豪、邹某杰为购置案涉房屋，支付了购房款474402.52元（含贷款利息）、房屋面积差价款2536元、税款8000元、公共维修资金17200元、产权代办费700元、印花税85元、贷款担保服务费823元。

2011年5月23日，原告郭某金（甲方）与被告林某豪、邹某杰（乙方）签订《房屋转让协议书》（以下简称协议书）一份，约定：“1、甲方愿将其名下位于北京市通州区M室住房无偿转让给乙方，所述住房相关的全部权利义务均由乙方继受。2、甲方在取得所述住房的房屋权属证书五年后的三个月内，应将所述住房的产权过户给乙方。3、如果国家现行政策、规定改变，导致在所述住房的房屋权属证书五年后不能将产权人变更为乙方，甲方不得解除合同，应允许乙方在所述摇号所得住房内继续永久居住，并在国家政策、规定允许变更产权人后立即将所述摇号所得住房的产权过户给乙方。

4、所述住房的所有费用（包括首付款、每月贷款等相关费用）均由乙方实际偿付。5、乙方自2009年6月25日起，在每月还款日（25日）前将当月需要偿付银行贷款的款项按时、足额转入甲方公积金银行卡中……”被告林某豪、邹某杰称2009年购买M室时曾与原告郭某金、案外人张某芳口头协商一致，由林某豪、邹某杰以郭某金名义购买该房屋，交纳购房款等全部相关费用，并由二人实际居住使用，待符合过户条件时将房屋过户至二人名下。后为将口头协议内容落实，于2011年5月23日签订上述协议书，协议书所载内容与口头协商内容一致。

另查，2017年，林某豪、邹某杰起诉郭某金、案外人张某芳，要求郭某金协助林某豪、邹某杰将位于北京市通州区M室房屋所有权过户到林某豪、邹某杰名下，郭某金在该案中提出反诉，要求确认2011年5月23日签订的《房屋转让协议书》无效。后我院作出判决驳回林某豪、邹某杰的全部诉讼请求，判决驳回郭某金的全部反诉请求。

经评估，房屋价值271万元，装修价值74550元。

裁判结果

一、原告（反诉被告）郭某金与被告（反诉原告）林某豪、邹某杰于2011年5月23日签订的《房屋转让协议书》于本判决生效之日解除；

二、原告（反诉被告）郭某金支付被告（反诉原告）林某豪、邹某杰购房款、房屋面积差价款、税款、公共维修资金、产权代办费、印花税、贷款担保服务费，以上共计503746.52元，于本判决生效之日起七日内执行清；

三、原告（反诉被告）郭某金支付被告（反诉原告）林某豪、邹某杰装修折价款74550元，于本判决生效之日起七日内执行清；

四、原告（反诉被告）郭某金支付被告（反诉原告）林某豪、邹某杰房屋增值折价款1153053元，于本判决生效之日起七日内执行清；

五、被告（反诉原告）林某豪、邹某杰将位于北京市通州M室房屋腾退给原告（反诉被告）郭某金，于原告（反诉被告）郭某金支付完毕本判决第二、三、四项案款后30日内执行清；

六、驳回原告（反诉被告）郭某金的其他诉讼请求；

七、驳回被告（反诉原告）林某豪、邹某杰的其他反讼请求。

房产律师靳双权点评

因合同目的无法实现，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告郭某金要求解除原被告之间于2011年5月23日签订的《房屋转让协议书》，被告同意解除，法院对此不持异议。

被告林某豪、邹某杰提出反诉，要求返还支付的购房款474402.52元、房屋面积差价款2536元、税款8000元、公共维修资金17200元、产权代办费700元、印花税85元、贷款担保服务费823元，以上共计503746.52元，原告郭某金同意返还，法院不持异议。

关于被告林某豪、邹某杰要求原告郭某金赔偿案涉房屋装修的经济损失的诉讼请求，案涉房屋的装修归原告郭某金所有，由原告郭某金向被告林某豪、邹某杰支付相应补偿，关于案涉房屋的装修价值的补偿数额，法院采纳评估鉴定结论，即74550元。关于被告林某豪、邹某杰要求原告郭某金赔偿案涉房屋增值部分的经济损失的诉讼请求，被告林某豪、邹某杰明知案涉房屋登记在原告郭某金名下而借名买房，原被告双方对合同履行不能均存在过错，故此，对于房屋增值部分应平均享有增值利益，故法院对被告林某豪、邹某杰的上述请求，酌情予以部分支持。

关于案涉房屋的增值价值，法院采纳评估鉴定结论认定的市场价格271万元，减去案涉房屋的购买价格403894元，即2306106元，由原告郭某金向被告林某豪、邹某杰支付50%，即为1153053元。关于原告郭某金要求被告林某豪、邹某杰腾退案涉房屋的诉讼请求，法院予以支持，但应为被告林某豪、邹某杰预留必要的腾退时间，法院酌定为60日。