北京房产律师——子女房屋父母居住，子女债权人要求执行，老人起诉执行异议案例

北京房产专业律师靳(jin)双权（1）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告周某贤、赵某芳向本院提出诉讼请求：请求解除对北京市丰台区XXX号房屋的查封，并停止对该房屋的执行。

事实与理由：周某贤、赵某芳系夫妻关系，周某莉系周某贤、赵某芳之独生女，杨某刚系周某莉之夫。2004年，周某贤的工作单位有分房的消息,故周某贤、赵某芳借用周某莉的名义，于2004年9月购买了北京市丰台区XXX号房屋(以下简称案涉房屋)并登记在周某莉的名下，当时周某莉尚在就学。2006年案涉房屋交付后，一直由周某贤、赵某芳居住使用至今，且购房手续、房产证和缴费凭证等都在周某贤、赵某芳手中。此房屋也是周某贤、赵某芳的唯一住房。

在提起本案诉讼前，周某贤、赵某芳得知周某莉的债权人宋某杰向法院申请执行判决，法院作出执行通知书，查封了案涉房屋，周某贤、赵某芳提出执行异议，被法院驳回异议请求。现周某贤、赵某芳与周某莉已失去联系。周某贤、赵某芳系案涉房屋的实际所有人，对房屋享有居住、使用等权益，案涉房屋为周某贤、赵某芳的唯一住所，周某贤、赵某芳已退休且患有重病，法院查封、执行案涉房屋必然导致周某贤、赵某芳丧失对案涉房屋占有、居住和使用等合法权益，请求法院维护周某贤、赵某芳的合法权益。

被告辩称

被告宋某杰辩称，不同意周某贤、赵某芳的诉讼请求。一、我国不动产权权利设立遵循公示原则，房屋的产权人以不动产机关登记为准，周某莉系房屋产权登记的产权人，周某贤、赵某芳所提交的购房合同等证据均表明购房人为被执行人周某莉，故此周某莉为案涉房屋的产权人。二、周某贤、赵某芳作为周某莉的父母，与周某莉存在重大利害关系，周某贤、赵某芳对其主张的事实承担更高标准的举证责任，周某贤、赵某芳列明的证据不能证明其享有案涉房屋的所有权。综上，应驳回周某贤、赵某芳的全部诉讼申请。

被告周某莉、杨某刚未作答辩。

法院查明

一、案涉房屋的购买、产权等情况

2004年9月5日，周某莉与北京Y公司签订《商品房买卖合同》，购买案涉房屋,金额为711962元。2004年9月15日，周某莉与某银行签订《某银行个人住房贷款借款合同》，贷款400000元用于购买案涉房屋。2007年3月23日，周某莉取得了《房屋所有权证》，房屋所有权人登记为周某莉，自2014年6月24日起，案涉房屋多次被设立、注销抵押登记，至查询日2021年10月20日，案涉房屋上仍存在一项抵押。

二、周某贤、赵某芳主张其对案涉房屋享有产权的相关情况

周某贤、赵某芳系周某莉父母，二人自2006年起在案涉房屋居住并支付了相应的物业费、供暖费、有线电视等费用。周某贤、赵某芳持有案涉房屋的房产证原件，但该原件上未载有任何抵押信息；周某贤、赵某芳另持有案涉房屋的《商品房买卖合同》《某银行个人住房贷款借款合同》、发票、还贷款凭证及税费、产权代办费等其他费用票据原件，其中，还贷款凭证中载明电话号码“XXX”，周某贤、赵某芳表示该号码为周某贤的电话号码。

2021年10月18日，某居民委员会出具证明，证明周某贤、赵某芳系夫妻关系，现住北京市丰台区XXX，两人自2006年以来一直在此居住。

庭审中，周某贤、赵某芳主张，案涉房屋的首付款30万元左右，是周某贤陆续将现金转入周某莉名下的账户后支付，周某莉还贷款账户的款项也是周某贤陆续转入，最终用于还贷。周某贤、赵某芳另提交银行交易账单和周某莉的工商银行存折以证明，2003年1月5日，周某贤向周某莉的账户存入现金150000元；2003年5月5日，周某贤从本人账户取现20000元，当日，周某莉的账户存入20000元；2004年10月7日，周某贤的账户取现140000元，当日，周某莉的账户存入140000元。

周某贤、赵某芳表示，因当时未想到日后会有纠纷，故此，很多转款凭证并未留存；当时因周某贤所在单位传闻有内部买房消息，周某贤、赵某芳担心购房资格受影响，不能享受到优惠，便将房子落到周某莉名下，后2005年周某贤离开了当时的单位，购房的事情不了了之；当时周某贤、赵某芳和周某莉说好借周某莉的名字买房，没说将房送给周某莉或者是给周某莉买房，后来也没想过把案涉房屋过回到周某贤、赵某芳名下。

另，在本院审理中，本院应宋某杰申请，为其开具了调查函，调查周某贤、赵某芳名下房产情况，宋某杰回复，周某贤、赵某芳名下现无房产。

三、案涉房屋被查封由来

经本院核实，在宋某杰与周某莉、杨某刚民间借贷纠纷中，本院依据宋某杰提出的财产保全申请，作出裁定，并于2019年3月1日查封了周某莉名下的案涉房屋，查封期限为三年。本院于2019年9月24日作出民事判决，判决周某莉、杨某刚向宋某杰支付借款本金、利息及保全保险费。裁判文书发生法律效力后，周某莉、杨某刚未履行上述还款义务，申请执行人宋某杰向本院申请强制执行，本院于2020年5月9日立案执行。

2020年6月11日，本院作出查封拍卖公告，对已查封的案涉房屋将依法拍卖的情况予以公告。周某贤、赵某芳向本院提出执行异议，本院于2020年7月17日立案，本院审查后作出执行裁定，驳回周某贤、赵某芳的异议请求。周某贤、赵某芳遂在法定期限内向本院提出执行异议之诉。

裁判结果

驳回原告周某贤、赵某芳的诉讼请求。

房产律师靳双权点评

综合双方当事人的诉辩意见，结合本案相关证据和查明的事实，本案的争议焦点为，周某贤、赵某芳对案涉房屋是否享有排除强制执行的实体权利。对此，分析如下：

周某贤、赵某芳主张其作为案涉房屋的实际所有权人，具有足以阻却执行的合法民事权益。为此，周某贤、赵某芳提交了《商品房买卖合同》、个人住房贷款借款合同、购房发票、个人贷款还款凭证、银行卡交易流水及案涉房屋的房屋所有权证等证据。从上述证据看，《商品房买卖合同》、个人住房贷款借款合同、购房发票、个人贷款还款凭证等原始凭证材料记载的房屋买受人或付款人均系周某莉。

周某贤、赵某芳称购买房屋时，周某莉当时在上大学，没有经济能力，并提交了部分银行卡交易流水以证明周某莉购房的首付款及贷款还款来自于周某贤，但基于周某贤、赵某芳与周某莉之间的父女关系、母女关系，从中国传统家庭习俗和现实生活来看，为让子女安居乐业，减轻子女的经济和生活压力，父母往往自愿为子女出资购置房屋，父母为子女购房出资的性质涉及到赠予、借款等多种可能。

父母居住在子女购买的房屋中，子女居住在父母购买的房屋中，或者是为家庭成员名下的房屋支付物业费、水电燃气费用，属于日常生活中的正常现象，家庭成员持有其他家庭成员名下财产的相关证件或其他凭据，亦属正常现象，即便案涉房屋系周某贤、赵某芳出资，仅依据出资行为、其在案涉房屋中居住、交纳案涉房屋的物业费、水、电、燃气费用及持有案涉房屋的相关购房手续、房屋所有权证等凭据，亦不足以认定其为案涉房屋的实际所有权人。

另，按照周某贤、赵某芳所述，周某贤、赵某芳系为考虑购买周某贤当时单位优惠房的初衷，才以周某莉之名购买案涉房屋，其亦应当预见由此可能带来的风险，并应当承担这种风险出现的后果。案涉房屋于2004年购买，至2007年便已取得产权，且周某莉自2014年起便多次以案涉房屋设立抵押，本案相关纠纷及诉讼远远晚于上述时间，如周某贤、赵某芳借名买房属实，在长达十多年的时间内未将案涉房屋过户至自己名下，放任风险的扩大，对由此产生的不利后果，应自行承担。因此，周某贤、赵某芳主张其为案涉房屋实际所有权人的主张，证据不足，法院不予采信，其以此为由请求排除对案涉房屋的强制执行，依据不足，法院不予支持。

综上所述，周某贤、赵某芳对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。