借名买房纠纷律师靳双权代理的一件房屋买卖协议纠纷案件

为保护当事人隐私及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名。

本文为靳双权律师原创，转载请注明。

案件介绍:

魏征宪(均为化名)与蒋静系夫妻关系。二人共同生活在位于北京市昌平区的401号房屋内，该房屋的所有权人为魏征宪。魏征宪与北京市某房产中介公司签订了《居间服务合同》，约定将该房屋以188万元的价格出卖给王鹏，双方洽商过程中，该房屋产权登记人为魏征宪，直到2012年9月21日该房屋权属才进行变更登记到蒋静名下。

2012年9月26日，魏征宪与王鹏签订了《北京市房屋买卖合同》，合同约定：出卖人出售的房屋为北京市昌平区401号房屋，房屋总价款188万元，买受人在签订合同时应支付3万元定金，经双方协商一致，买受人当日现金支付2万元，剩余1万元于2012年9月28日前银行转账给出卖人，买受人交付的定金用于抵扣房款，剩余185万元购房款于过户当日交付，双方同意自本合同签订之日起20个工作日内向房屋权属登记部门申请办理该房屋的权属转移变更手续。出卖人应当在2012年10月29日前将该房屋交付给买受人。违约责任：双方约定两种违约赔偿方式，按逾期时间分别处理。(一)1、逾期在15日内，自约定的履行期限届满至实际履行之日止，按日计算向对方支付房价款万分之三的违约金，合同继续履行;2、逾期超过15日，守约方有权解除合同。守约方解除合同的，违约方应当给与守约方总价款20%的违约金;守约方要求继续履行合同的，违约方应当按照“自约定的履行期限届满之日起至实际履行之日止”向守约方支付按日计算总房价款万分之三的违约金，合同继续履行。(二)出卖人将该房屋出卖给第三人，导致买受人不能取得房屋所有权证的，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起七日内退还买受人全部己付款，按银行同期利率付给利息，并按买受人累计已付房价款的一倍支付违约金(但如该违约金低于总房价款的20%的，出卖人应按照总房价款的20%向买受人支付违约金)。

合同签订后，王鹏依约履行了自己的定金支付义务。直到2012年10月29日，魏征宪都没有办理过户手续，亦未交付涉诉房屋，王鹏在与其多次协商退款并赔偿损失义务无果后，于2013年6月将其起诉至法院，法院在一审后判决魏征宪办理过户手续，王鹏支付房款，而魏征宪在一审后上诉至北京市一中院，一中院二审后以双方之间的合同对魏征宪不具备法律约束力为由判决撤销一审判决并驳回了王鹏的诉讼请求。

王鹏在拿到判决后并没有放弃维权，王鹏在朋友的帮助下找到了北京市东卫律师事务所的资深房地产律师靳双权，靳双权律师在仔细研读法院判决书及听取当事人的经历后，先是安抚当事人的情绪然后通过自己执业多年的经验建议王鹏将魏征宪起诉至法院，要求法院判令魏征宪赔付其可得利益损失七十万元，王鹏对靳双权律师的解答非常满意，因此委托靳双权律师全权代理自己参与诉讼。在靳双权律师的建议下，王鹏将魏征宪起诉至北京市昌平区人民法院。北京市昌平区人民法院依法对该案件进行了审理。

审判结果：

北京市昌平区人民法院经审理后判决：

魏征宪于本判决生效后七日内支付王鹏可得利益损失六十九万元。

一审判决后，魏征宪不服判决上诉至北京市一中院，一中院经审理后判决：

一、撤销北京市昌平区人民法院(2014)昌民初字第19989号民事判决;

二、魏征宪于本判决生效后七日内给付王鹏可得利益损失五十五万两千元。;

三、驳回王鹏的其他诉讼请求。

资深房地产专业律师靳双权案件剖析：

靳双权律师认为，本案的争议焦点在于双方所签订的房屋买卖合同是否满足表见代理的相关规定。

本案中，依据现有证据，2012年9月23日，魏征宪代蒋静签订《北京市房屋买卖合同》时，王鹏及中介公司均明确知道诉争房屋是登记在蒋静名下，魏征宪要带空白授权委托书回家，取得蒋静的书面授权，房屋买卖合同才成立并生效。因此，对于魏征宪当时没有代理权的情形，王鹏及中介公司均是知情的，并非属于“不知情”的情形。也就是说，王鹏一方当时是明知魏征宪不具有代理权的情况，不符合表见代理的构成要件。即本案并未形成表见代理。

根据《民法通则》第六十六条第一款：“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。”之规定，依据现有证据可以认定魏征宪与蒋静之间并未构成表见代理，蒋静对魏征宪的售房行为亦未进行追认，故根据法律规定应由行为人魏征宪承担相应的民事责任。本案中，人民法院生效裁判文书已认定涉案的《北京市房屋买卖合同》未成立，故王鹏主张赔偿损失，具备事实及法律依据。

而一审法院在审理后没有考虑到王鹏在签订《房屋买卖合同》时对于魏征宪没有代理权的情形是知情的，二审法院在审理后考虑了王鹏在签订合同时并非“不知情”，根据双方的过错程度对于一审法院遗漏的疏忽点予以更改并无不妥。

本案中介公司审查义务没有做到位也是引起争议的原因之一，如果当时中介公司对魏征宪买卖房屋时的手续再仔细审查一番，也许王鹏也不用陷入一场漫长的维权路中。在此，靳双权律师提醒各位当事人，涉及到大额财产时，如：房屋买卖、房屋赠予、房屋权属变更等有关不动产交易、不动产权属变更时需三思，最好先咨询专业、资深的房地产律师，以规避交易中的风险，防止遇到不必要的纠纷，以免引发不必要的麻烦。

资深房地产专业律师靳双权，北京市东卫律师事务所房地产部门自身负责人

联系地址：北京市东城区朝阳门北大街东四十条富华大厦D座3层北京市东卫律师事务所

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