律师观点分析
一、案件速览
案件类型：房屋买卖合同纠纷（一审、二审）
一审法院：北京市西城区人民法院
二审法院：北京市第二中级人民法院（2019 年 5 月 21 日判决）
当事人：被上诉人（原审原告）：母亲（靳双权律师为其委托诉讼代理人）；上诉人（原审被告）：父亲；原审第三人：女儿
案涉房屋：北京市西城区一套公有住宅，约 65 平方米，登记在父亲名下
争议焦点：离婚后双方之间的房屋买卖合同是否已经解除；女儿代收的 80 万元补偿款对母亲是否生效
二、案件基本事实
1，1990 年 12 月父母经一审法院调解离婚父母离婚，法院作出民事调解书，女儿由母亲抚养；涉案房屋先由母亲暂住，1992 年 9 月底前腾退交还父亲。
2，1998 年 11 月父亲按房改政策购入涉案房屋父亲与原产权单位签订《公有住宅楼房买卖合同》，购入涉案房屋，建筑面积约 65 平方米；此后取得房屋所有权证，登记在父亲名下。
3，1998 年 11 月父母签订房屋买卖协议双方约定，母亲五年内以十四万元买下涉案房屋并办理过户手续；首付八万元于
4，1999 年 2 月底前付，余款六万元于 2003 年 12 月底前付，届时一同办理过户手续。
5，1999 年 2 月、6 月母亲分两笔共付 8 万元1999 年 2 月 27 日支付 4 万元，6 月 19 日支付 4 万元，合计 8 万元，剩余 6 万元未再支付。
,6，2002 年 6 月涉案房屋开始可以办产权证产权单位贴出通知，可以为购房职工办理产权证。母亲知情后，没有把这件事告诉父亲。
7，2009 年父亲取得产权证父亲拿到产权证后，没有把这件事告诉母亲。
8，2016 年初母亲得知产权证已经办好她在补交物业费时发现产权证已经办下来，但登记人仍是父亲。
9，2016 年 10 月父亲公证委托女儿代为售房父亲与女儿办理公证委托，把签订合同、收取房款等权利一并交给她。
10，2016 年 11 月女儿以父亲名义签售房合同，未履行她以父亲代理人身份，将涉案房屋以 602 万元出售给张先生；后因未办央产房上市手续，这笔交易没有完成。
11，2017 年 1 月父亲与张先生重新签约成交父亲与张先生重新签订买卖合同，仍以 602 万元成交，价款付清、产权过户；母亲、女儿户籍迁出涉案房屋。
12，2017 年 3 月父亲转给女儿 130 万元，女儿签收条父亲转账给女儿 130 万元；同日女儿签署两份收条：一份是 50 万元留学赞助款，一份是 80 万元母亲补偿款。
13，2018 年母亲起诉父亲，主张一房二卖赔偿母亲以一房二卖为由起诉至北京市西城区人民法院，要求父亲赔偿损失 602 万元（变更诉讼请求，扣减 6 万元未付款）。,14，2019 年 3 月父亲上诉至北京市第二中级人民法院父亲不服一审判决，上诉请求撤销原判，改判驳回母亲的全部诉讼请求。
三、双方的主张
被上诉人：母亲：协议有效，父亲一房二卖应赔偿损失母亲主张：1998 年与父亲签订的房屋买卖协议，是双方真实意思表示，协议签订后她按约支付了 8 万元购房款。此后十几年未过户，是因为一直没有办下产权证，责任不在母亲。父亲把同一套房以 602 万元另卖他人，构成违约。变更诉讼请求后，主张赔偿 602 万元，是扣减自己未付的 6 万元之后算出来的。至于 80 万元补偿款收条，母亲说从未授权女儿代收，事后也没有追认，收条对母亲不发生效力。
上诉人：父亲：合同早已解约，第二次售房不构成违约；女儿有代理权父亲上诉主张两点。其一，1998 年的房屋买卖合同已经于 2016 年 11 月解除，因为双方共同同意将涉案房屋出售，所以他的第二次售房不构成违约。其二，女儿写 80 万元收条时具有母亲的代理权，女儿代收 80 万元补偿款的行为，对母亲有效。
原审第三人女儿：是在被迫的情况下签的收条女儿述称：同意母亲的意见。50 万元是留学资助；80 万元收条，是在父亲以留学费用相逼迫、自己无奈之下签的。她说，自己签字时没有得到母亲的授权，事后也未得到母亲的追认。
四、协议条款、产权登记与收条
1，1998 年这份协议，到底约定的是什么1998 年 11 月，父母双方签订了一份协议，约定母亲在五年内把涉案房屋买下，并办理过户手续。总价十四万元，分两笔付清：第一笔八万元于 1999 年 2 月底前付，第二笔六万元于 2003 年 12 月底前付。协议同时约定：届时将一同办理母亲的买房过户手续。对「届时」「一同」两个词的含义，双方后来产生分歧：母亲主张付款与过户同时履行；父亲则主张可以先付款、后过户。法院结合上下文后认为，「届时」意为到时，但到何时未明确修饰；「一同」可作与付款一并或二人一起理解，约定不明。
2，为什么十多年都没有办下产权证1998 年父亲与原产权单位签合同购入涉案房屋，房屋登记在父亲名下。但这套房作为央产房，需要经过产权单位出具上市证明，才能办理上市手续并对外出售。2002 年 6 月，产权单位贴出通知可以为购房职工办理产权证；母亲认可她没告诉父亲。父亲先走了机关，2009 年才拿到产权证，拿到后也没告知母亲。因此，从 1998 年签协议到 2016 年母亲补房办产权证，这套房的过户事实上做不到，账要算到 2016 年以后。
3，80 万元补偿收条为何对母亲不生效2017 年 3 月 10 日，父亲转账给女儿 130 万元。同日，女儿签署两份收条。一份写明是「留学赞助款 50 万元」，一份写明是「补偿返还人民币 80 万元」，并注明「收款人女儿代母亲」。母亲事后明确表示：她从未授权女儿代收，事后也没有追认。法院据此认定：女儿签收条时未出示母亲的授权文书，事后母亲亦未追认，女儿就母亲与父亲之间的房屋买卖纠纷处理事项不具有代理权。
五、二审的三个裁判观点
观点一： 父亲未就解约充分举证，1998 年协议仍然有效父亲主张 1998 年协议已经于 2016 年 11 月解除，主张理由是双方同意出售涉案房屋。但父亲并未就「双方共同同意解除」提供充分证据；母亲也不认可协议已经解除。二审法院审查后认为：协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在父亲没有完成解除事由的举证责任之前，1998 年协议仍然对双方有约束力。父亲主张第二次售房不构成违约，依据不足。
律师提示：主张合同已经解除的一方，应当举证证明解除条件成就，或者双方协商一致解除的事实。本案父亲主张双方共同同意解约，但没有拿出书面协议，也没有其他充分佐证，最终被法院认定本案不需要讨论解除事由。在房屋买卖纠纷中，主张对方违约、自己不违约的一方，承担的举证责任并不轻。解除原因、解除时间、对方过错，都需要自查清楚、形成完整证据链。
观点二： 一房二卖构成违约，过错大于未付余款父亲在 1998 年协议未解除之前，将涉案房屋以 602 万元出售给张先生，构成违约。母亲未按约支付剩余 6 万元购房款，也构成违约。法院在确定赔偿数额时，综合考虑了三个因素：合同履行情况、双方过错程度，以及售房款中有一部分用于资助女儿出国留学。由于父亲的违约行为直接导致 1998 年协议无法履行，法院认定父亲的违约责任程度大于母亲。
律师提示：房屋买卖合同纠纷中，双方都违约的情况下，法院会根据合同履行情况、过错程度等因素确定损失分担。卖方一房二卖直接导致合同无法履行，通常承担较重违约责任。本案中，母亲虽然也未付剩余 6 万元购房款，但因为过户手续迟迟办不下来，合同客观上无法履行，一房二卖才是违约的主要原因。起诉时应当把 1998 年协议当初的付款凭证、产权登记材料、协商记录都拉通整理，形成完整的证据链，不让对方钻空子。
观点三 女儿无代理权，80 万元补偿收条对母亲不生效二审认为：父亲与张先生的第一次售房合同解除后，女儿第一次向张先生收取房款的代理权已经终止；之后的第二次售房由父亲自行完成。父亲转账给女儿的 130 万元中，50 万元留学资助款已由女儿实际用于出国留学；80 万元收条载明系对母亲的补偿，但母亲并未授权女儿代收，事后也未追认。法院认定：女儿就父亲与母亲之间因涉案房屋的买卖纠纷处理无代理权，该收条所载内容对母亲不产生效力。
律师提示：代理他人收受大额款项，必须出示本人授权。没有授权，事后也未追认的，收款项不发生。买房人面对大额代收时，应要求代收人出示产权人的授权手续，并及时向产权人本人核认，避免事后无法追认时损失难以追回。卖方在向第三方转付大额款项时，也应当要求第三方提供收受方的授权手续，并把授权手续留档，避免事后被追究代收款交付不能的责任。
六、最终判决结果
一审判决北京市西城区人民法院判决：父亲于本判决生效之日起五日内，赔偿母亲 280 万元。
二审判决北京市第二中级人民法院判决：驳回上诉，维持原判。
本案中，靳双权律师代理被上诉人母亲，帮助当事人成功获得了房屋差价损失赔偿。
