一起无效的借名买房案件

案件描述

为保护当事人隐私既避免不必要的纷争，以下当事人姓名部分均使用化名

本文为原创，转载请注明出处。

【案件介绍】：

余江华和闫明丽原系朋友关系，2005年1月19日，余江华和闫明丽协商一致后以闫明丽的名义以按揭方式购买了位于北京市昌平区的一房屋。房价款为30万元。2005年2月19日，余江华以话语分的名义与中国银行北京市分行阜成门支行(贷款人)及北京三元华泰房地产开发有限公司(保证人)签订《楼宇按揭担保借款合同》，约定贷款金额为20万元。余江华支付了首付款10万元，剩下的房款双方约定以按揭方式还款。由余江华偿还2005年3月到2008年10月的贷款，由闫明丽偿还2008年11月起之后的贷款。

2006年6月10日，诉争房屋交付使用，余江华在诉争房屋内实际居住并占有该房屋。

2007年1月4日，闫明丽取得了该诉争房屋的房屋所有权证书，产权书上登记的所有权人为闫明丽。该房屋的性质为经济适用房。

直至2010年3月24日，该诉争房屋的贷款全部结清。

后来双方因房屋权属问题发生争议，为此，余江华将闫明丽起诉至法院，要求确认该房屋为其所有，但法院依法驳回了其诉讼请求。

2014年3月，余江华以要求闫明丽返还房款为由将闫明丽起诉至法院，法院依法对此案进行了审理。

【审判结果】：

昌平区人民法院经审理后判决：

一、被告闫明丽于本判决生效后六十日内支付原告余江华购房款、税费、保险费等款项20万元、经济损失195万元;

二、驳回原告余江华的其他诉讼请求。

【资深房地产专业律师靳双权专业法理分析】：

资深房地产律师靳双权认为，根据我国《合同法》第五十四条之规定：有下列情势之一的，合同无效：

(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益

(二)恶意串通，损害国家、集体或第三人利益

(三)以合法形式掩盖非法目的

(四)损害社会公共利益

(五)违反法律、行政法规的强制性规定

本案所涉诉房屋为经济适用住房，经济适用住房是政府提供政策优惠，具有保障性质的政策性住房，国家对该类房屋的交易有特殊的规定和限制，其购买人必须满足国家规定的条件，购买资格具有专属性。本案中，余江华因不具备购买经济适用住房的条件，而借用闫明丽的名义购买经济适用住房，双方之间形成合同关系。该合同违反了国家关于购买经济适用住房的相关规定，应属无效。

根据我国《合同法》第五十八条：合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

本案合同被确认无效后，闫明丽应返还余江华为购买涉案房屋支付的购房款、税费、保险费等相关款项，故余江华要求闫明丽返还购房出资的诉求，法院应予以支持。对于该合同的无效，余江华与闫明丽均有过错，考虑到余江华支付了大部分购房款，闫明丽与余江华达成借名买房合同后又拒绝履行等因素，闫明丽应对合同的无效承担主要责任。对于因房屋升值所产生的收益，闫明丽应按照其过错程度给予余江华相应的房屋增值补偿款，补偿数额由法院根据房地产估价报告等酌情予以确定。

因此，靳双权律师认为法院的判决是正确的。

律师观点分析

案件描述

为保护当事人隐私既避免不必要的纷争，以下当事人姓名部分均使用化名

本文为原创，转载请注明出处。

【案件介绍】：

余江华和闫明丽原系朋友关系，2005年1月19日，余江华和闫明丽协商一致后以闫明丽的名义以按揭方式购买了位于北京市昌平区的一房屋。房价款为30万元。2005年2月19日，余江华以话语分的名义与中国银行北京市分行阜成门支行(贷款人)及北京三元华泰房地产开发有限公司(保证人)签订《楼宇按揭担保借款合同》，约定贷款金额为20万元。余江华支付了首付款10万元，剩下的房款双方约定以按揭方式还款。由余江华偿还2005年3月到2008年10月的贷款，由闫明丽偿还2008年11月起之后的贷款。

2006年6月10日，诉争房屋交付使用，余江华在诉争房屋内实际居住并占有该房屋。

2007年1月4日，闫明丽取得了该诉争房屋的房屋所有权证书，产权书上登记的所有权人为闫明丽。该房屋的性质为经济适用房。

直至2010年3月24日，该诉争房屋的贷款全部结清。

后来双方因房屋权属问题发生争议，为此，余江华将闫明丽起诉至法院，要求确认该房屋为其所有，但法院依法驳回了其诉讼请求。

2014年3月，余江华以要求闫明丽返还房款为由将闫明丽起诉至法院，法院依法对此案进行了审理。

【审判结果】：

昌平区人民法院经审理后判决：

一、被告闫明丽于本判决生效后六十日内支付原告余江华购房款、税费、保险费等款项20万元、经济损失195万元;

二、驳回原告余江华的其他诉讼请求。

【资深房地产专业律师靳双权专业法理分析】：

资深房地产律师靳双权认为，根据我国《合同法》第五十四条之规定：有下列情势之一的，合同无效：

(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益

(二)恶意串通，损害国家、集体或第三人利益

(三)以合法形式掩盖非法目的

(四)损害社会公共利益

(五)违反法律、行政法规的强制性规定

本案所涉诉房屋为经济适用住房，经济适用住房是政府提供政策优惠，具有保障性质的政策性住房，国家对该类房屋的交易有特殊的规定和限制，其购买人必须满足国家规定的条件，购买资格具有专属性。本案中，余江华因不具备购买经济适用住房的条件，而借用闫明丽的名义购买经济适用住房，双方之间形成合同关系。该合同违反了国家关于购买经济适用住房的相关规定，应属无效。

根据我国《合同法》第五十八条：合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

本案合同被确认无效后，闫明丽应返还余江华为购买涉案房屋支付的购房款、税费、保险费等相关款项，故余江华要求闫明丽返还购房出资的诉求，法院应予以支持。对于该合同的无效，余江华与闫明丽均有过错，考虑到余江华支付了大部分购房款，闫明丽与余江华达成借名买房合同后又拒绝履行等因素，闫明丽应对合同的无效承担主要责任。对于因房屋升值所产生的收益，闫明丽应按照其过错程度给予余江华相应的房屋增值补偿款，补偿数额由法院根据房地产估价报告等酌情予以确定。

因此，靳双权律师认为法院的判决是正确的。