未经同住承租人同意变更承租人的行为是否有效

案件描述

案件简介：

刘老太夫妇原在北京市朝阳区有一间小平房，是刘老太老伴赵大爷单位分的，只有使用权。一九九二年该区域拆迁，当时刘老太夫妇的两个女儿都还未成年，拆迁办依据刘老太家的人口情况酌情分配了一套两居室，房屋性质仍为承租的公房，承租人登记的是赵大爷的名字。

一九九九年，赵大爷因病去世，全家人沉浸在悲痛之中，家中也没有人提及变更承租人的事情，住所房屋仍旧登记在赵大爷的名下。这样又过了很多年，大女儿和小女儿分别成家，单位也都分别给分了房子，大女儿搬出来自己住并将户口迁出，但小女儿将自己单位分的房租出去，仍旧住在刘老太夫妇的房子内。

二零一一年冬天，因刘老太家住在五楼，上下楼很不方便，加之刘老太年事已高，遂想将现在的住房置换一套一楼的房子。刘老太便将大女儿也叫回来全家一同商议此事，可是没承想，想法刚提出便遭到小女儿的极力反对，大女儿很不理解，便于其争辩起来。

“母亲年事已高，置换房子上下楼可以方便一些，你为什么百般阻拦?”姐姐问。“现在这房子已经是我的了，我有权决定是否置换，你们无权干涉!”刘老太和大女儿听到此消息如五雷轰顶，明明是赵大爷名下的房怎么会成了小女儿的了?

大女儿陪着母亲去房管局查看了档案，结果真如小女儿所说，房屋承租人早在二零零五年就已变更为小女儿的了，可是刘老太和大女儿对此事一点都不知情。这让刘老太气不打一处来，自己还没死呢，小女儿就来争财产啊。后在大女儿的陪伴下，刘老太找到房产律师靳双权求助。

法院判决：

北京市朝阳区人民法院经过审理，认定小女儿赵某不符合申请变更承租人的条件，房管局将承租人变更为第三人的行为违反了公有房屋租赁和管理的有关规定，依法判决：

撤销北京市西城房管局与第三人赵某签订的北京市朝阳区某小区某单位X号房屋租赁合同。

一审判决后，小女儿不服，认为变更合同签订符合法律规定且已经变更多年，以刘老太已超过诉讼时效为由，上诉至北京市第一中级人民法院，一中院经过审理后，依法判决：

驳回上诉，维持原判。

房产律师靳双权评析：

本案是典型的因公房承租人变更而引发的纠纷。依据《北京市共有住宅租赁合同》第7条的规定：“租赁期限内，承租方同一户籍共同居住两年以上又无其他住房的家庭成员愿意继续履行原合同，其他家庭成员又无异议的，可以办理更名手续。”由此可见，在租赁期限内承租人是可以进行变更的，但是需要符合相应的条件。

本案中，诉争房屋登记在刘老太的老伴名下，老伴去世后，次方便一直由刘老太和小女儿居住，其二人的户口均在诉争房屋内。如果小女儿要变更承租人，需要经过刘老太的同意。从刘老太调阅的资料可以看出，上面虽然有“同意承租人变更”的字样，下面也由刘老太的签名，但是据刘老太所述其根本不知道房屋承租人变更的相关事宜，在二零零五年其未曾去过房管所，因此这些字均不是刘老太本人所写，系他人伪造的签字。

在这，小女儿工作后，单位已经给其分配了住房，她将自己分的房子租出去，仍住在母亲出，并不符合上述《北京市共有住宅租赁合同》第7条规定的“无其他住房”的条件。因此，其已经没有权利再继续承租父亲名下的公房，符合条件的承租人只有刘老太一人。

靳双权律师认为，房管局变更审核不严，租赁合同应依法撤销。本案诉争房屋内有两个户口，一个是刘老太，一个是刘老太的小女儿。即便房管所对于小女儿赵某在外是否还有其他住房无法查证，但在变更时房管所明知此房内有两个户口，却并未通知刘老太到房管所签字，属于工作失误。

依据北京市公有住房的相关管理规定，不与共同居住人协商，公房内居住人私下单独申请变更公房承租人，即使公房管理机关已经批准其申请并作了相应的变更，该变更公房承租人的行为也应是无效的。本案在进行承租人变更时，房管所并未通知刘老太到场，仅凭小女儿的一面之词便进行了变更，其程序显然不合法。

另据查证，“同意变更承租人”的字样及刘老太的签名均系小女儿自己所写，而非刘老太本人所签。房管所对小女儿赵某某提出的申请及诉争房屋的实际情况未予全面审核，即为小女儿办理了变更承租人的相关手续，此更名行为违反了变更承租人的相关规定，该份租赁合同应依法被撤销。

在租赁合同撤销后，公房承租人又回到了刘老太老伴的名下，刘老太可申请将公房承租人变更至自己名下。

依据北京市的相关规定，申请变更为公房承租人需满足以下条件：一原承租人死亡或外迁;二与原承租人为同一户籍，是原承租人的家庭成员;三与原承租人共同居住两年以上;四没有其他住房。

结合本案的情况，刘老太的老伴去世后，原户籍居住的人口有三人，大女儿分房后户口迁出并搬出居住，小女儿分房后仍在诉争房屋内居住，其户口也在诉争房屋内。因大女儿户口不在诉争房屋内，且其另有住房，故其不符合承租人变更的相关条件。小女儿虽然户口在诉争房屋内，但是单位给其分有住房，因此也不符合变更承租人的相关条件。

由此可见，只有刘老太本人符合申请变更承租人的相关条件，刘老太与老伴仅有这一套住房，且其户口一直在此房内，并在此居住、生活长达十几年。据此，刘老太可以向房管局申请变更承租人知自己名下。

在此，笔者需要特别提醒，即便承租人变更后，其他家庭成员仍享有居住权。因诉争房屋系拆迁安置所分得的房屋，拆迁是一家四口的户口均在被拆迁房屋内，四口人均属于安置人口。依据我国拆迁的相关规定，安置人口对拆迁安置的房屋享有居住权。该居住权并不会随着时间的推移而自行消失，也不会因房屋产权人或承租人的变更而灭失。

原则上，只要安置人口不自愿放弃对诉争房屋的居住权，其他人亦无权剥夺其居住权。因此，本案中即便刘老太将承租人变更至自己名下，也不能要求小女儿搬出诉争房屋，除非其自愿搬出居住。同时，大女儿当时也是被拆迁安置人口，也对诉争房屋享有居住权。

律师观点分析

案件描述

案件简介：

刘老太夫妇原在北京市朝阳区有一间小平房，是刘老太老伴赵大爷单位分的，只有使用权。一九九二年该区域拆迁，当时刘老太夫妇的两个女儿都还未成年，拆迁办依据刘老太家的人口情况酌情分配了一套两居室，房屋性质仍为承租的公房，承租人登记的是赵大爷的名字。

一九九九年，赵大爷因病去世，全家人沉浸在悲痛之中，家中也没有人提及变更承租人的事情，住所房屋仍旧登记在赵大爷的名下。这样又过了很多年，大女儿和小女儿分别成家，单位也都分别给分了房子，大女儿搬出来自己住并将户口迁出，但小女儿将自己单位分的房租出去，仍旧住在刘老太夫妇的房子内。

二零一一年冬天，因刘老太家住在五楼，上下楼很不方便，加之刘老太年事已高，遂想将现在的住房置换一套一楼的房子。刘老太便将大女儿也叫回来全家一同商议此事，可是没承想，想法刚提出便遭到小女儿的极力反对，大女儿很不理解，便于其争辩起来。

“母亲年事已高，置换房子上下楼可以方便一些，你为什么百般阻拦?”姐姐问。“现在这房子已经是我的了，我有权决定是否置换，你们无权干涉!”刘老太和大女儿听到此消息如五雷轰顶，明明是赵大爷名下的房怎么会成了小女儿的了?

大女儿陪着母亲去房管局查看了档案，结果真如小女儿所说，房屋承租人早在二零零五年就已变更为小女儿的了，可是刘老太和大女儿对此事一点都不知情。这让刘老太气不打一处来，自己还没死呢，小女儿就来争财产啊。后在大女儿的陪伴下，刘老太找到房产律师靳双权求助。

法院判决：

北京市朝阳区人民法院经过审理，认定小女儿赵某不符合申请变更承租人的条件，房管局将承租人变更为第三人的行为违反了公有房屋租赁和管理的有关规定，依法判决：

撤销北京市西城房管局与第三人赵某签订的北京市朝阳区某小区某单位X号房屋租赁合同。

一审判决后，小女儿不服，认为变更合同签订符合法律规定且已经变更多年，以刘老太已超过诉讼时效为由，上诉至北京市第一中级人民法院，一中院经过审理后，依法判决：

驳回上诉，维持原判。

房产律师靳双权评析：

本案是典型的因公房承租人变更而引发的纠纷。依据《北京市共有住宅租赁合同》第7条的规定：“租赁期限内，承租方同一户籍共同居住两年以上又无其他住房的家庭成员愿意继续履行原合同，其他家庭成员又无异议的，可以办理更名手续。”由此可见，在租赁期限内承租人是可以进行变更的，但是需要符合相应的条件。

本案中，诉争房屋登记在刘老太的老伴名下，老伴去世后，次方便一直由刘老太和小女儿居住，其二人的户口均在诉争房屋内。如果小女儿要变更承租人，需要经过刘老太的同意。从刘老太调阅的资料可以看出，上面虽然有“同意承租人变更”的字样，下面也由刘老太的签名，但是据刘老太所述其根本不知道房屋承租人变更的相关事宜，在二零零五年其未曾去过房管所，因此这些字均不是刘老太本人所写，系他人伪造的签字。

在这，小女儿工作后，单位已经给其分配了住房，她将自己分的房子租出去，仍住在母亲出，并不符合上述《北京市共有住宅租赁合同》第7条规定的“无其他住房”的条件。因此，其已经没有权利再继续承租父亲名下的公房，符合条件的承租人只有刘老太一人。

靳双权律师认为，房管局变更审核不严，租赁合同应依法撤销。本案诉争房屋内有两个户口，一个是刘老太，一个是刘老太的小女儿。即便房管所对于小女儿赵某在外是否还有其他住房无法查证，但在变更时房管所明知此房内有两个户口，却并未通知刘老太到房管所签字，属于工作失误。

依据北京市公有住房的相关管理规定，不与共同居住人协商，公房内居住人私下单独申请变更公房承租人，即使公房管理机关已经批准其申请并作了相应的变更，该变更公房承租人的行为也应是无效的。本案在进行承租人变更时，房管所并未通知刘老太到场，仅凭小女儿的一面之词便进行了变更，其程序显然不合法。

另据查证，“同意变更承租人”的字样及刘老太的签名均系小女儿自己所写，而非刘老太本人所签。房管所对小女儿赵某某提出的申请及诉争房屋的实际情况未予全面审核，即为小女儿办理了变更承租人的相关手续，此更名行为违反了变更承租人的相关规定，该份租赁合同应依法被撤销。

在租赁合同撤销后，公房承租人又回到了刘老太老伴的名下，刘老太可申请将公房承租人变更至自己名下。

依据北京市的相关规定，申请变更为公房承租人需满足以下条件：一原承租人死亡或外迁;二与原承租人为同一户籍，是原承租人的家庭成员;三与原承租人共同居住两年以上;四没有其他住房。

结合本案的情况，刘老太的老伴去世后，原户籍居住的人口有三人，大女儿分房后户口迁出并搬出居住，小女儿分房后仍在诉争房屋内居住，其户口也在诉争房屋内。因大女儿户口不在诉争房屋内，且其另有住房，故其不符合承租人变更的相关条件。小女儿虽然户口在诉争房屋内，但是单位给其分有住房，因此也不符合变更承租人的相关条件。

由此可见，只有刘老太本人符合申请变更承租人的相关条件，刘老太与老伴仅有这一套住房，且其户口一直在此房内，并在此居住、生活长达十几年。据此，刘老太可以向房管局申请变更承租人知自己名下。

在此，笔者需要特别提醒，即便承租人变更后，其他家庭成员仍享有居住权。因诉争房屋系拆迁安置所分得的房屋，拆迁是一家四口的户口均在被拆迁房屋内，四口人均属于安置人口。依据我国拆迁的相关规定，安置人口对拆迁安置的房屋享有居住权。该居住权并不会随着时间的推移而自行消失，也不会因房屋产权人或承租人的变更而灭失。

原则上，只要安置人口不自愿放弃对诉争房屋的居住权，其他人亦无权剥夺其居住权。因此，本案中即便刘老太将承租人变更至自己名下，也不能要求小女儿搬出诉争房屋，除非其自愿搬出居住。同时，大女儿当时也是被拆迁安置人口，也对诉争房屋享有居住权。