1. 《执行异议和复议规定》第二十八条为一般原则的例外规定，应严格限定其适用范围。从《执行异议和复议规定》的二十八条的制定目的来看，该条是为了解决物权期待权与一般金钱债权执行相冲突的问题。不论是物权期待权还是一般金钱债权，都是债权。优先保护房屋买受人的物权期待权，构成了对债权平等和合同相对性原则的突破。既然该条文构成了例外规定，即不应该随意扩张其适用范围。防止因适用范围盲目扩张，导致各方利益失衡。对于对执行标的享有担保物权的债权人，应根据《执行异议和复议规定》第二十七条的规定，对案外人提出的异议直接不予支持。

本案中，农行支行虽然为金钱债权的申请执行人，但其对案涉房屋享有抵押权，且该抵押权成立在先。故最高法院根据《执行异议和复议规定》第二十七条，认定农行支行继续执行，诚值赞同。

2. 买受人签订房屋买卖合同前未查阅不动产登记簿，导致房屋因存在在先物权而无法办理过户登记的，应认定买受人对此存在过错。《物权法》第九条规定，不动产物权变动非经登记不生效力。因此，进行不动产交易前，申请查阅不动产登记簿，了解拟交易不动产物上权利负担情况，是参与所有不动产交易的主体的必选动作。否则，一旦不动产还存在其他权利负担，买受人必须继续承受该负担。本案中，作为买受人的李某某在签订买卖合同前，未查阅不动产登记簿，导致未能及时发现房屋之上存在已设立的抵押权，而正是这一抵押权的存在，导致李某某不能要求办理房屋过户登记，最高法院最终据此认定李某某对房屋不能过户的原因存在过错，进而排除了《执行异议和复议规定》第二十八条的适用。

3. 应注意理解《执行异议和复议规定》第二十七条和第二十八条的关系。物权优先于债权是物权效力中的重要表现之一。抵押权为物权之一，其担保的债权相较于普通债权而言，有就抵押物变价优先受偿的效力。这也是《执行异议和复议规定》第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”的法理基础。而《执行异议和复议规定》第二十八条规定，系解决无担保的普通金钱债权人与物权期待权人的关系，并不涉及金钱债权人对执行标的享有抵押权的情况。因此，《执行异议和复议规定》第二十七条构成第二十八条的例外，而非相反。

我们注意到，2019年12月公布的民法典草案第四百零六条规定，抵押物转让的，抵押权不受影响。该规定系关于抵押权追及效力的规定，即抵押权不因抵押物的所有权变动而消灭。该规定与《担保法司法解释》第六十七条的规定相一致。以上规定，与《物权法》第一百九十一条的规定略有不同，改变了《物权法》对于抵押权追击效力承认与否的暧昧态度。

在承认抵押物追及效力的基础让，如果不对《执行异议和复议》第二十八条的适用范围予以限缩，将导致即便买受人取得房屋所有权，也无法涤除抵押权的尴尬。这一问题不仅在解释《执行异议和复议规定》第二十八条的问题上存在，在对第二十九条的规定理解适用上，也同样存在。未来民法典颁布实施后，如何解决抵押权与物权期待权（第二十八条）、买受人所谓的生存权（第二十九条）的冲突，将成为实践中新的难题之一。

2019年11月29日，最高人民法院发布了《关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释（一）》（向社会公开征求意见稿），该意见稿第十条关于“消费者商品房买受人提起的执行异议之诉的处理”（相当于《执行异议和复议规定》第二十九条），提出了两种不同的解决方案。两个方案的唯一区别即在于是否应当承认消费者商品房买受人排除抵押权人对房屋强制执行的权利。由此可见，最高人民法院对于这一问题也存在摇摆不定的情况。

4.鉴于房屋买受人能否排除成立在先的抵押权人的强制执行，即便是最高法院内部，也未见意见统一。因此，不论是房屋买受人还是抵押权人，在遇到相同或类似案件时，一定要慎之又慎。必要时，建议聘请对执行异议和案外人权利保护有丰富经验的律师团队介入处理，防止一着不慎，鸡飞蛋打。