出租人没有房屋所有权证，应承担何种法律责任

2009年6月20日，罗某与黄某订立了《房屋租赁合同》，约定黄某将其自有房屋(带小院，房屋位于通州区次渠丁庄)承租给罗某经营使用，用途为旅馆。房屋租期为2009年9月1日至2012年8月31日，共计三年。

合同签订后，罗某依约向黄某支付了租金，2009年6月下旬至8月底，罗某根据实际生产经营需要并遵照黄某的要求对房屋进行了全面建设整修、装饰装潢。截止2009年8月15日，罗某备齐经营旅馆的软硬件去办理执照时，需要黄某出具《住所产权证明》，黄某表示尽快将产权证明给罗某，但时至今日，黄某也未能提供《住所产权证明》，并且违反合同的约定及《合同法》规定擅自提高租赁房屋用电价格。

黄某的行为导致罗某投资装修、装潢的旅馆无法经营、给罗某带来严重损失，故，罗某诉至法院：要求黄某赔偿经济损失包括改扩建费用、装修费用及为旅馆配备物品费用共计100万元整;返还房屋租金50000元;赔偿间接经济损失包括转租房屋可得利益及经营旅馆可得利益共计20万元整。

案经人民法院审理后认为：黄某就没有权属证书及相关建设批复手续的房屋与罗某订立的房屋租赁合同，应为无效，黄某对此应承担责任。罗某在缔约过程中未对其所租赁房屋的权属尽到注意义务，亦应对合同无效承担部分责任。由于罗某扩建房屋未办理合法建设手续，对其实际支付的扩建费用，依据双方的过错程度，确定各自承担的具体数额，判决如下：被告黄某于本判决生效后10日内赔偿原告罗某经济损失43万元;被告黄某于本判决生效后10日内返还原告罗某租金50000元。

律师点评：

本案涉及如下法律问题：

什么是缔约过失责任?

什么情况下属于合同无效?合同无效的法律后果?

那么，结合本案具体情况，分析如下：

首先：缔约过失责任是指在合同订立过程中，一方因违背其依据

的诚实信用原则所产生的义务，而致另一方的信赖利益的损失，并应承担损害赔偿责任。缔约过失责任只能产生于缔约过程中，是对依诚实信用原则所负的先合同义务的违反，导致合同不成立，或者合同虽然成立，但不符合法定的生效条件而被确认无效、被变更或被撤销。是造成他人信赖利益损失所负的损害赔偿责任，是一种弥补性的民事责任。

所谓先合同义务，又称先契约义务或缔约过程中的附随义务，是

指自缔约当事人因签订合同而相互接触磋商，至合同有效成立之前，双方当事人依诚实信用原则负有协助、通知、告知、保护、照管、保密、忠实等义务。

那么本案中，黄某在罗某与其订立合同过程中，应履行告知其没有《住所产权证明》的义务，而黄某却未告知罗某，黄某的行为违反了先合同义务，导致罗某损害发生的严重后果。

同时，我国《合同法》第42条规定，“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的,应当承担损害赔偿责任: (一)假借订立合同，恶意进行磋商;(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况; (三)有其他违背诚实信用原则的行为。”由此可见，黄某未履行告知义务的行为，属于故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，即没有产权证明的事实，黄某理应承担与其过错相应的损害赔偿责任。

那么，本案中，人民法院确认罗某与黄某之间签订的《房屋租赁合同》无效，是否正确呢?

合同无效是指合同因欠缺一定的生效条件而致合同当然不发生效力。

构成合同无效的主要原因有以下几个方面：

一方以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益;

恶意串通，损害国家、集体或第三人利益;

以合法形式掩盖非法目的;

损害社会公共利益;

违反法律、行政法规的强制性规定。

合同中的下列免责条款无效：

(1)、造成对方人身伤害的;

(2)、因故意或重大过失造成对方财产损失的。

7、当事人主体不合同的合同，内容不合法的合同，无效代理订立的合同。

合同无效的法律后果，我国《合同法》第58条规定“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的损失。”

第59条规定，“当事人恶意串通，损害国家、集体或第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。”

据此，依据上述法律规定，当合同被确认无效后，如果由于一方或双方当事人的过错给对方造成损失的，还要承担损害赔偿责任。那么，何种情况下承担损害赔偿责任呢?

首先：有损害事实的发生;

其次：赔偿义务人有过错;

第三：损害事实与赔偿义务人之间的过错具有因果关系。

如果合同双方当事人都有过错，依据第58条规定，双方应各自承担相应的责任，即适用过错的程度，如一方的过错为主要原因，另一方的过错为次要原因，则前者的责任大于后者，此所谓过错的性质如一方为故意，另一方为过失，故意一方的责任应大于过失一方的责任。因合同无效或被撤销，一方当事人因此受到损失，另一方当事人对此有过错时，应赔偿受害人的损失，这种赔偿责任是基于缔约过失责任而发生的。这里的损失应以实际发生的损失为限，不应当赔偿期待利益。因为无效合同的处理以恢复原状为原则。

那么，本案中，罗某与黄某之间签订的《房屋租赁合同》，因黄某故意隐瞒了其没有房屋所有权证的事实，造成罗某投资旅馆失败的重大财产损失，故，人民法院依法确认罗某与黄某之间签订的《房屋租赁合同》无效是正确的。同时，人民法院考虑到罗某在签订合同过程中，未尽到谨慎注意的义务，也就是罗某应要求查看黄某的房屋所有权证，而未予以查看，也应承担与其过错相应的责任，故而人民法院未全部支持罗某的诉讼请求，而依据其过错程度，判令黄某承担大部分赔偿责任，充分体现了法律的公平与公正，有效的维护了罗某的合法权益，同时，也对像黄某一样凭侥幸心理获得钱财的人们给予惩戒，较好的达到了法治教育的目的。

最后，想要说的是，如果本案罗某在签订合同之前，查看了黄某的房屋所有权证，而不是只听其一面之词，那么罗某的损害也就不会发生。故，在此也要提醒广大网友在日常经济活动中，一定要首先审查对方的主体资格，其次才是具体内容，有原件的一定要查看其原件，只有细致的审查每一个相应文件，才能将经济活动的风险降到最低，从而减少损失的发生。