不能说的秘密：你知道自己贷款买的房子，开发商帮你担保了吗？

  看到标题点进来的朋友，这不是标题党哦，而是千真万确的事情，为什么会这样呢？听我娓娓道来。

 话说孙二娘看好梁山一套房子，有山有水有树林，干点偷鸡摸狗的事儿那真是再方便不过了，于是跟开发商水泊梁山置地开发有限公司签订了商品房预售合同并在朝廷办理了预售登记，交了一个首付款，又在高俅投资的钱庄办理了贷款（那个时候还不禁止公务员从事其他行业）。孙二娘用该房屋做早点铺，出售包子油条，开始两年效益不错，后来因为孙二娘卖的包子被查出有瘦肉精，炸油条的油也是地沟油，被公安机关以销售有毒有害物质罪被追究刑事责任，人也被羁押。

 钱庄眼看孙二娘不还贷，就找到她老公张青，没想到这张青也是个浪荡货，卷了二娘的钱款，带着小姨子去了浙江温州干起了皮革生意（话说这又是另外一个故事了）。高老板一看这也不行啊，地主家也没有余粮了，于是向县衙起诉了孙二娘，还要求水泊梁山承担担保责任。列位看官就要问了，这购房人贷款，怎么开发商还承担起担保责任了？且听我娓娓道来。

 此处敲黑板，以下都是知识点：购房人与开发商签订完商品房买卖合同，在自然资源局备案登记后，房产证还没有办下来，没办下来之前还算开发商的房子。购房人向银行贷款，银行需要抵押物，购房人就告诉银行，这房子很快就是我的啦，就用这个房子抵押。银行在不动产登记中心办理预抵押登记，法律效力相当于一个债权，不具有物权的对抗效力。一旦购房人因诉讼原因导致法院预查封该房屋，则银行的债权面临无法回收的风险。所以银行就提出来，贷款可以，开发商提供阶段性担保，房证办下来了，银行享有抵押权，开发商担保责任免除。一方面保证了银行的权益，一方面倒逼开发商办理房产证，皆大欢喜。

 之前起诉的时候法院也是这么判的，但是在《民法典》颁布实施之后，这块就改了，高老板就hin尴尬。依据《最高院关于担保制度的解释》第52条规定，案涉房屋已办理初始登记，且不存在预告登记失效的情况，预抵押登记自抵押登记之日起抵押权人有优先受偿权。这段话拗不拗口？大白话就是钱庄对孙二娘的房子有优先受偿权，房子拍卖了，钱款先归钱庄。但是钱庄说了：“按照合同约定，必须梁山公司办理了房产证才免除担保责任，本案中房产证没有办理完毕，虽然我方享有优先受偿权，但是梁山公司不能免除担保义务。”这就有点无赖的意思了。县官也没惯他臭包包，直接说明：“签订阶段性担保合同的目的是为实现优先受偿权，现钱庄已经依据法律规定享有了优先受偿权，合同目的已经实现，所以梁山公司免除担保责任。”

   仔细想一想，自己还不上钱，还有那么大的地产公司给我们做担保呢，是不是很托底？当然最好不要违约哦，否则会影响自己的征信，而且金钱上也会受到损失的。最后放一个判决吧，我代理的一方是水泊梁山，公司很好，打算邀请我上山入伙，听说王英因殴打配偶被宋江开除了，于是想把矮脚虎的名号送给我，考虑中......

                    大连市中山区人民法院

民事判决书

（2021）辽0202民初816号

原告:哈尔滨银行股份有限公司某分行，住所地辽宁省大连市中山区

负责人:张某某，该分行行长。

被告:王某强，男，1983年5月20日生，汉族，住大连市甘井子区融某路XX号。

被告:大连某某置地有限公司，住所地辽宁省大连市西岗区长某路XX号。

法定代表人:李某凯，该公司总经理。

委托诉讼代理人:马晓亮，辽宁壹德咏律师事务所律师。

被告:大连艾某某住宅产业配套有限公司，住所地辽宁省大连市金州区

法定代表人:张某荣。

原告哈尔滨银行股份有限公司某某分行与被告王某强、被告大连某某置地有限公司、被告大连艾德宅产业配套有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2021年1月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人XXX，XX,被告王某强，告大连某某置地有限公司的委托诉讼代理人马晓亮到庭参加诉讼。被告大连艾某某住宅产业配套有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告哈尔滨银行股份有限公司某某分行向本院提出诉讼请求:1.请求判令被告王某强偿还原告借款本金余额919，599.79元及利息、罚息、复利，本息合计945，528.3元（截至2020年12月9日，按合同约定的利息、罚息、复利利率计算，利息24，082.44元、罚息1328.15元、复利517.65元；自2020年12月10日以后的利息、罚息、复利按照合同约定的利率继续计算至实际还清日止）；2.请求判令被告大连某某置地有限公司、大连艾某某住宅产业配套有限公司对上述债务承担连带清偿责任；3.请求判令被告王某强配合原告办理被告王某强名下位于大连市沙河口区星河二街某号某层某号房屋的正式抵押登记，并对该抵押房产在拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权（建筑面积134.67平方米，抵押权预告登记号:辽（2016）大连市内四区不动产证明第XXXXX号）。

被告王某强辩称，对借款事实均无异议。

被告大连某某置地有限公司辩称，原告在此之前没有向被告王某强送达书面的催告文件，不应当在此期间解除贷款合同；利息、罚息、复利应当计算到一审判决之日止，而不应当是实际还清之日止；依据最高院关于民法典担保制度的解释第52条规定，原告对于案涉房屋于抵押权预告登记之日起已经享有了抵押权并可以优先受偿，其合同目的已经实现，大连某某置地有限公司的阶段性担保义务自办理抵押权预告登记之日起视为解除，故本案中被告大连某某置地有限公司不应当承担担保责任。

被告大连艾某某住宅产业配套有限公司未作答辩。

本院经审理认定事实如下:

一、合同约定贷款概况

2016年8月22日，原告哈尔滨银行股份有限公司某某分行与被告王某强签订《个人房贷一手商业用房按揭贷款借款合同》约定借款金额为1，340，000元，借款期限自2016年8月22日至2026年8月21日，借款年利率为基准利率上浮10％；逾期罚息利率为执行利率上浮50％；对不能按时支付的利息按逾期罚息利率计收复利；还款方式为等额本息。

、担保概况

被告大连某某置地有限公司、被告大连艾某某住宅产业配套有限公司作为保证人分别与债权人原告哈尔滨银行股份有限公司某某分行签订保证合同；担保范围为被担保主合同项下全部债权；担保方式为连带责任保证；保证期间为主合同约定的债务人履行期限届满之日后两年；被告大连某某置地有限公司提供阶段性担保，自合同生效之日起至抵押人正式办理抵押登记手续完毕之日止。被告大连艾某某住宅产业配套有限公司的保证行为经过了股东会同意。

被告王某强作为抵押人与抵押权人原告哈尔滨银行股份有限公司某某分行签订《个人贷款抵押合同，约定担保主债权数额为1，340，000元；抵押物位于沙河口区星河二街某号某层某号；担保范围为全部债权；办理抵押权预告登记时间为2016年8月29日。抵押物所在建筑物已经办理所有权首次登记，且不

存在预告登记失效情形。

三、履行情况

原告哈尔滨银行股份有限公司某某分行实际发放贷款的时间为2016年9月1日和金额1，340，000元，实际贷款期限自2016年8月22日至2026年8月21日。被告王某强自2018年10月21日起未按时偿付款项。截至2020年12月9日，被告王某强尚欠本金919，599.79元、罚息1，328.15元、利息24，082.44元、复利517.65元，合计945，528.03元未付。

以上事项中，双方有争议的事项为利息、罚息应当计算截止时间，原告是否享有涉案抵押房屋抵押权，被告大连某某置地有限公司应否承担连带清偿责任，其他事项无争议。

综上所述，原告哈尔滨银行股份有限公司某某分行要求被告王某强偿还借款本息，协助办理抵押登记，请求确认抵押权及要求被告大连艾某某住宅产业配套有限公司连带清偿的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。原告与被告大连某某置地有限公司约定系阶段担保，即办理完抵押权登记后，被告大连某某置地有限公司保证责任免除，合同目的是在原告取得抵押权之前，被告大连某某置地有限公司应当提供保证责任。本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，但适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条规定，涉案房屋已办理初始登记，且不存在预告登记失效的情形，根据该解释原告对涉案房屋抵押权自2016年8月29日办理抵押权预告登记时起设立。现原告合同目的已经实现，如被告大连某某置地有限公司仍承担连带清偿责任，则违背合同订立的目的，故被告大连某某置地有限公司保证责任免除。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第四十六条、第五十二条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百零三条规定，判决如下:

一、被告王某强于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告哈尔滨银行股份有限公司某某分行借款本金919，599.79元、利息24，082.44元，及截至2020年12月9日的罚息1328.15元、复利517.65元，合计945，528.03元；

二、被告王某强于本判决发生法律效力之日起十日内向原告哈尔滨银行股份有限公司某某分行支付罚息、复利，罚息以本金919，599.79元为基数，复利以利息24，082.44元为基数，按《个人房贷一手商业用房按揭贷款借款合同》约定贷款利率上浮50％，自2020年12月10日起计算至付清本息之日止；

三、被告大连艾某某住宅产业配套有限公司对被告王某强上述债务连带清偿，在承担保证责任后，有权其承担保证责任的范围内向被告王某强追偿；

四、被告王某强于本判决发生法律效力之日起十五日内协助原告哈尔滨银行股份有限公司某某分行办理位于大连市沙河口区星河二街某号某层某号房屋的抵押权登记手续；

五、原告哈尔滨银行股份有限公司某某分行对被告王某强名下位于大连市沙河口区星河二街某号某层某号房屋抵押权自2016年8月29日起设立，原告哈尔滨银行股份有限公司某某分行有权对该抵押房产在拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权；六、驳回原告哈尔滨银行股份有限公司某某分行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费13，260元、财产保全费5000元，由被告王某强、被告大连艾某某住宅产业配套有限公司共同负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于大连市中级人民法院。

审判长

魏继禄

人民陪审员

刘丽杰

人民陪审员

谭庆荣

本件与原本核对无异

申请执行期限二年年四月九

书记员

隋艾琳