张立禄律师
律师观点分析
案件简介
陈某如、孙某敏向某银行上海市静安支行借款，并以名下房产办理抵押登记。因二人及担保人均未按期还款，银行胜诉后申请法院强制执行，法院裁定拍卖案涉抵押房屋。案外人李某主张其早在房产抵押前就与房主签订长期租赁合同，已实际占有房屋，请求法院对房屋附租约拍卖，并提交租赁合同、租金收据及水电物业缴费凭证等材料。一审、二审法院经审理，均驳回了李某的诉讼请求。
争议焦点
李某主张的房屋租赁合同是否真实有效，其能否依据租赁权要求涉案房屋附租约拍卖、排除强制执行。
裁判要旨
案外人主张租赁权并要求房产附租约拍卖的，需举证证明租赁关系真实存在。超长租期、一次性大额现金支付租金的方式不符合正常交易习惯，且现有缴费凭证无法佐证长期实际占有房屋的，不足以认定真实租赁关系。以虚假租赁合同阻却房产拍卖的诉求，法院不予支持。审查租赁真实性，可结合合同签订时间、房屋实际占有情况、租金支付凭证等综合判断。