广西某房地产开发有限公司、A商品房销售合同纠纷二审民事判决书

律师观点分析

案情特征词：诉讼时效 | 维持原判 | 期间届满 | 房屋权属证书 | 占用 | 产权登记 | 物权 | 履行义务 | 利息 | 另有规定

上诉人（一审被告）：广西某房地产开发有限公司，住所地：广西隆林各族自治县。

法定代表人：邓*，该公司董事长。

委托诉讼代理人：杨*，该公司员工。

被上诉人（一审原告）：A，女，1985年生，壮族，农民，住广西隆林各族自治县。

委托诉讼代理人：黄律师，广西**律师事务所律师。

委托诉讼代理人：杨律师，广西**律师事务所律师。

上诉人广西某房地产开发有限公司（以下简称房地产公司）因与被上诉人A商品房销售合同纠纷一案，不服隆林各族自治县人民法院（2020）桂1031民初927号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月16日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，于2020年11月25日通知双方当事人到庭进行法庭调查。上诉人房地产公司的法定代表人邓*及其委托诉讼代理人杨*、被上诉人A的委托诉讼代理人黄律师、杨律师到庭。本案现已审理终结。

房地产公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审提出的被上诉人起诉超过诉讼时效的请求。事实和理由：被上诉人的起诉已超过诉讼时效。且上诉人已及时履行了办证义务，主观上没有过错，客观上也没有给被上诉人造成任何实际经济损失。

A辩称，其一直向上诉人要求办理不动产权证，一直在主张权利，但一直未办理成功，侵害在持续，诉讼时效中断，因此起诉没有超过诉讼时效。请求二审法院驳回上诉，维持原判。

A向一审法院提出诉讼请求：1、判决广西某房地产开发有限公司办理房屋不动产权证；2、判决广西某房地产开发有限公司赔偿逾期办证违约金40354.2元；3、判决广西某房地产开发有限公司支付占用办证费用期间的利息5825.61元；4、本案的诉讼费用由广西某房地产开发有限公司承担。

一审法院认定事实：2014年3月27日，广西某房地产开发有限公司为出卖人与A为买受人签订《商品房买卖合同》一份，约定A购买广西某房地产开发有限公司丁兰料商住小区项目中4幢1单元202号的一套房屋，建筑面积83.97平方米，每平方米单价2402.9元，总价款201771元。A已经一次性付清购房款及办证费用共计208376元。关于房屋的交付时间，合同第八条约定：出卖人应当在2014年3月27日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第壹种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用；关于产权登记的约定，合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365天内，将办理权属登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第贰项处理：2．买受人不退房，出卖人按已付房价款的壹％向买受人支付违约金”。广西某房地产开发有限公司已经向A交付房屋的义务。房屋交付后，广西某房地产开发有限公司以地下室消防通道被部分业主占用停车，影响消防通道的整改，导致拖延不能办理不动产权登记为由，一直没有办理房屋产权属证书给A。

一审法院认为，A与广西某房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，双方意思表示真实，属有效合同。关于原告诉请被告办理不动产权证。合同签订后，A依约支付了房款及办理不动产权证的费用，广西某房地产开发有限公司依约交付了房屋。A未在约定的期限内取得房屋所有权证，广西某房地产开发有限公司亦同意积极推进办证事宜，对A要求广西某房地产开发有限公司及时办理房屋所有权证的诉讼请求，予以支持。

关于逾期办理不动产权登记是否违约问题。鉴于双方约定的逾期办证违约金是一种合同债权，应适用法律关于诉讼时效的规定。双方签订的合同约定房屋交付时间为2014年3月27日前，办理权属登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案时间为房屋交付使用后365日内，故广西某房地产开发有限公司办理不动产权登记的最后期限为2015年3月27日。广西某房地产开发有限公司未在2015年3月27日前为A办理不动产权证，其行为已经构成违约。A诉请广西某房地产开发有限公司赔偿逾期办证的违约金自2015年3月28日开始计算，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”的规定，A请求广西某房地产开发有限公司支付违约金适用两年的诉讼时效，即自2015年3月28日至2017年3月28日止，但A于2020年4月20日才提起诉讼，A诉请广西某房地产开发有限公司支付违约金已经超过诉讼时效，且A无证据证实存在法定中断、中止情形，故对A诉请广西某房地产开发有限公司支付逾期办证的违约金的诉讼请求，不予支持。根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（二）义务人同意履行义务”的规定，广西某房地产开发有限公司提出诉讼时效从2020年4月29日起算的主张属于诉讼时效中断的情形，该主张是广西某房地产开发有限公司对自身权益的处分，未违反法律规定，予以确认。根据双方签订的合同约定，广西某房地产开发有限公司应向A支付违约金201771元×1％=2018元。

A请求广西某房地产开发有限公司支付占用办证费用期间的利息。庭审中，广西某房地产开发有限公司举证已在持续推进办证过程中为A缴纳了契税、评估费、维修基金、白蚁费、产权交易费、测绘费、一户一表等，A在庭审中也已认可广西某房地产开发有限公司所支出的费用。因此，A请求按中国人民银行年利率三倍支付利息，无事实根据和法律依据，不予支持。

综上所述，对A有事实及法律依据的部分，一审法院予以支持，无事实及法律依据的部分，一审法院不予支持。对广西某房地产开发有限公司有事实及法律依据的部分，一审法院予以采纳，无事实及法律依据的部分，一审法院不予采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条第（二）项，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、广西某房地产开发有限公司在本判决生效之日起六十日内为A办理好丁兰料商住小区4幢1单元202号房不动产权属证书并在取得不动产权证书后三日内交付给A持有；二、广西某房地产开发有限公司于本案判决生效之日起十五日内赔偿A违约金2018元；三、驳回A的其他诉讼请求。案件受理费477元，由A负担360元，广西某房地产开发有限公司承担117元。

二审期间，双方当事人均无新证据向法庭提交。

二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。

本院认为，根据双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：1、被上诉人的起诉是否超过诉讼时效；2、上诉人承担的违约责任应否减轻。

上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》，约定被上诉人购买上诉人丁兰料商住小区项目的房屋。后双方又签订了补充协议，约定被上诉人向上诉人支付办理房屋所有权证所需费用，由上诉人代为办理房屋权属证书。上述合同及补充协议合法有效，双方应按照合同约定履行义务。合同签订后，被上诉人依约支付了房款和办证费用，上诉人亦交付了房屋。双方在合同中约定交房时间为2014年3月27日前，上诉人应在交房之日起365日内即2015年3月27日前办理不动产权登记证，逾期则按已付房价款的1％向被上诉人支付违约金。现上诉人未能如期办理房屋权属证书，已构成违约，应当承担违约责任。被上诉人诉请要求上诉人办理房屋权属证书属于物权请求权，不适用诉讼时效，上诉人主张该诉请超过诉讼时效，本院不予支持。而被上诉人诉请要求上诉人支付逾期办证违约金系基于合同之债所产生的债权请求权，应适用诉讼时效的有关规定。双方合同约定办理房屋权属证书的最后期限为2015年3月27日，而上诉人在该期限前仍未办理房屋权属证书，被上诉人自该日起即知道或应当知道自己的权利受到侵害，但直至2020年4月20日才向一审法院提起诉讼，且未举证证实存在诉讼时效中断、中止的情形，故被上诉人请求上诉人支付违约金已超过二年的普通诉讼时效期间。根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十二条的规定：“诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。诉讼时效期间届满后，义务人同意履行的，不得以诉讼时效期间届满为由抗辩；义务人已自愿履行的，不得请求返还。”双方在合同中约定的逾期办证违约责任为一次性给付定额的违约金，虽然诉讼时效期间已经届满，但上诉人未提出不履行义务的抗辩，而是主张本案诉讼时效应从2020年4月29日起算，则该主张可视为上诉人同意履行义务，本院予以照准。因此，上诉人在同意履行义务后，又以被上诉人的起诉超过诉讼时效为由拒绝履行义务，本院不予支持。由此，上诉人逾期办证，应按照合同关于逾期办证的违约责任的约定向被上诉人支付违约金，一审对此认定及计算违约金符合双方合同约定及法律规定，本院予以确认。上诉人主张其一直在积极推进办证事宜，不应承担违约责任。对此，本院认为，虽然上诉人为办证做了工作，但最终仍造成了逾期未办理房屋权属证书的结果，符合双方合同约定的违约情形，已构成违约，且上诉人未举证证实存在不可抗力等客观原因导致无法如期办证，因而免责或减轻违约责任等情形，故对上诉人该主张，本院不予支持。

综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费954元，由上诉人广西某房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。