十年租赁合同不能阻碍强制执行

律师观点分析

异议人徐X（案外人）。

申请执行人郑州某银行。

被执行人李X。

被执行人郑州A商贸有限公司。

被执行人常X。

作为申请执行人的代理律师，基本案情如下：

法院在执行申请执行人郑州某银行申请执行被执行人李X、徐X1、郑州A商贸有限公司（以下简称“A公司”）及常X借款合同纠纷一案，案外人徐X提出书面异议，法院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

异议人徐X称，请求法院中止对位于郑州市金水区××北××、××楼××房××号房屋的腾房执行。事实与理由是：2015年1月2日，异议人徐X与A公司签订《房屋租赁合同》，租赁期限为自2015 年3月起至2024年1月2日止（租赁费已交付）。案涉房屋尚在租赁期限内，根据“买卖不破租赁”原则，房屋所有权的变动不影响租赁合同的效力，因此，异议人仍有继续占有、使用该房屋的权利，请贵院立即中止对案涉房屋的腾房执行。

法院查明，原告郑州市某银行诉被告李X、徐X1、郑州A商贸有限公司及常X借款合同纠纷一案，法院于2019年10月29日作出（2019）豫0103民初11869号民事调解书，确认双 方自愿达成如下协议：一、经原告郑州市某银行与李X、徐X1、郑州A商贸有限公司、常X共同确认，截止2019年10月18日被告李X、徐X1、郑州A商贸有限公司、常X尚欠原告贷款本金3498427.85元；二、被告李X、徐X1、郑州A商贸有限公司、常X于2020年2月21日前偿还上述第一项贷款本金3498427.85元。被告李X、徐X1、郑州A商贸有限公司、常X于2019年11月21日前偿还截止2019年10月18日积欠利息87415.05元。2019年10月18日之后的利息以实际欠款本金为基数按月利率12.50625‰计算至本息实际清偿完毕之日止，被告李X、徐X1、郑州A商贸有限公司、常X应每月按时足额偿还贷款利息；三、被告李X、徐X1、郑州A商贸有限公司、常X于2020年2月21日前支付原告郑州市某银行律师费20000元；四、若被告李X、徐X1、郑州A商贸有限公司、常X未按上述第二项约定履行还款义务，原告郑州市某银行有权就上述一、二、三项未履行金额申请强制执行；五、原告有权对被告郑州A商贸有限公司名下位于金水区经一路北59号1、2号楼裙房1层附5号（郑房权证字第××号）的房屋拍卖、变卖所得价款在贷款本金、利息、律师费、评估费及其他为实现债权的费用范围内优先受偿。上述调解书生效 后，经郑州某银行股份有限公司申请，法院于2020年9月4日立案执行，案号为（2020）豫0103 执****号。在执行过程中，法院于2020年9月15日向郑州市自然资源和规划局送达（2020）豫0103执****号执行裁定书及协助执行通知书，查封被执行人A公司名下位于郑州市金水区××北××、××楼××房××号（不动产权证号：150127****）的房屋。法院实施机构在案涉房产处张贴腾房公告，案外人徐X对此不服,提出执行异议。

另查明，根据异议人徐X提交的《商业房租赁协议》显示，甲方A公司与乙方徐X于2015 年1月2日签订协议，甲方A公司将其名下位于郑州市金水区××北××、××楼××房××号房屋租赁给乙方徐X，出资期限为2015年3月3日起至2024年1月2日止。租金支付方式为，“本协议项下租金共计一百三十万元整。2015年3月3日至2018年3月2日，租金四十万元整，由甲方从其所欠乙方的工程款中抵扣，乙方不需要再向甲方交纳；2018年3月3日至2024年1月2日，租金九十万元，乙方应在2018年2月 13日前交纳（现金、转账、或甲方指定账户）”。

根据异议人徐X提交的《收条》显示，“今收到徐X通过银行卡转来2018年3月3日至2024年1 月2日位于郑州市金水区××北××、××楼××房××号的房屋租金玖拾万元整，转入李X工行账户为：62×××80”。落款印章为郑州A商贸有限公司，落款签名为郑州A商贸有限公司常宝迪， 日期为2018年2月11日。

根据异议人徐X提交的《商业房租赁协议》显示，甲方（出租房）刘玉栋与乙方（承租方）陈科双方约定对位于郑州市经一路北段59号乾坤花园一期南侧商业房1-2号楼裙房附5号和附4号一层租赁期限为6年，出租面积370平方米，每年租金57万元，落款日期为2018年5月29日。

再查明，根据申请执行人郑州某银行股份有限公司提交的不动产登记证明显示，位于金水区××北××、××楼××房××号房屋，不动产权证号为豫（2018）郑州市不动产证明第016####号，义务人为郑州A商贸有限公司，该房产设立抵押登记，权利人为郑州市某银行，最高额抵押，债权数额为350万元，债务人为李X。

法院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”。本案中，异议人徐X对案涉房屋即位于郑州市金水区××北××、××楼××房××号房屋主张权利请求排除执行，经查，异议人徐X提交的房屋租赁协议签订时间虽早于法院查封时间，但其未向法院提交相应的转款记录予以佐证该房屋租赁事实，且协议中约定对案涉房屋九年的租金作出一次性约定，不符合市场交易常理，故该租赁协议真实性法院无法认定。另，从异议人徐X提交的租赁协议来看，案涉房屋租住情况的甲乙双方并非为异议人，根据现有证据无法认定异议人于法院查封之前即合法占有案涉房屋。综上，异议人徐X的异议请求证据不足，法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，裁定如下：

驳回异议人徐X提出的异议请求。