房屋烂尾，能否解除商品房买卖合同？合同解除后还贷责任是否可以转移给开发商？

律师观点分析

一、案件情况：

2021年11月委托人张某找到我，称自己购买的位于开封市的商品房停工很久了，并且一直未交付，处于烂尾状态，但是还要面临每月向银行偿还贷款的经济压力。经过与当事人充分沟通，代理律师了解到除了烂尾的原因目前委托人张某想要解除合同还存在已不在开封发展居住，房价下降等原因，在本律师告知过诉讼风险后，委托人仍然要解除买卖合同，经过研究多地司法判例，我们诉讼策略为将开发商列为被告，按揭贷款的经办行列为第三人，起诉要求解除购房合同以及借款合同，并由开发商返还委托人已付首付款及贷款本息，剩余贷款本息以及合同违约金由开发商承担。

本案事实为2020年11月13日，原告和被告甲公司签订《商品房买卖合同（预售）》，由原告购买被告开发的位于开封市龙亭区××号楼××单元××层××号房屋，房屋面积128.87平方米，房屋价款680000元，原告首次支付房价款140000元，余款540000元向银行申请贷款支付。房屋交付时间为2020年12月31日前，如逾期交付超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起按Ｘ%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告分三次向被告支付首付款140000元，并通过和乙银行签订《个人购房担保借款合同》将剩余540000元通过银行贷款支付给乙公司。截止2022年6月1日，原告偿还银行贷款本息共计50192.96元，未还本金为530847.14元。案涉房屋一直未交付给原告。

二、法院判决：

一、解除原告张某与被告甲公司于2020年11月13日签订的《商品房买卖合同（预售）》（涉及房屋为位于开封市龙亭区××号楼××单元××层××号房屋）；

二、解除原告张某与第三人乙银行签订的《个人购房担保借款合同》；

三、被告甲公司于本判决生效之日起十日内返还原告张某首期购房款140000元及利息（以140000元为本金，自2020年8月26日起至实际退还首付款之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；

四、被告甲公司于本判决生效之日起十日内返还原告张某已经偿还的贷款本息（截止至2022年6月1日为50192.96元，最终数额以实际履行当日第三人乙银行结算明细为准）；

五、被告甲公司于本判决生效之日起十日内将剩余银行贷款未还本金530847.14元（暂计算至2022年6月1日）及自2022年6月起至还清借款之日止的按合同约定计付的利息、罚息（最终剩余贷款本息数额以实际履行当日第三人乙银行结算明细为准）返还第三人乙银行；

六、被告甲公司于本判决生效之日起十日内向原告张某支付违约金6800元；

七、驳回原告张某的其他诉讼请求。

如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费为11078.4元，由被告甲公司负担。

三、律师点评：

因被告甲公司逾期交付房屋，致使原告签订的商品房买卖合同和商品房担保贷款合同的目的无法实现，原告有权解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。因贷款合同的解除系甲公司违约导致房屋买卖合同解除而致，应当由开发商甲公司承担向乙银行返还剩余贷款的责任，购房人无需再支付贷款。

但大家如果遇到商品房存在逾期交付的情况，不应当盲目采取解除合同的方式，应当结合自身实际情况，开发商逾期交付房屋的情况下往往是没有充足的资金，合同解除后，可能存在首付款无能力返还的风险。