江涛律师
律师观点分析
一、案情介绍
本案系金融借款合同纠纷执行案件，申请执行人为某大型国有银行分支机构，我方当事人为被执行人。因我方当事人未能履行生效法律文书确定的还款义务，标的涵盖借款本金 180 万元及截至 2025 年 7 月的罚息、复利 37 万余元，受理法院为异地（内江隆昌）人民法院。
执行过程中，法院查封并启动网络司法拍卖程序，处置我方当事人名下位于成都市金牛区的唯一住房。该房屋系当事人家庭核心居住资产，房屋拍卖后，当事人家庭将面临无房可住的困境，基本生存权益亟待保障。我方接受委托后，核心目标是在房屋依法处置的前提下，为当事人争取合理的唯一住房租金保留，保障其基本居住需求。
二、案件分析
核心争议焦点：异地法院拍卖成都唯一住房，唯一住房租金保留标准适用问题—— 是按受理法院所在地（隆昌市）标准，还是按房屋实际所在地（成都市）标准执行。
法律依据支撑：根据民事诉讼法及相关执行司法解释，人民法院在处置被执行人唯一住房时，应当为被执行人及其所扶养家属保留必要的生活费用，唯一住房租金属于必要生活费用范畴，租金标准应结合房屋所在地实际生活水平、租金市场价格合理确定，优先保障被执行人基本生存权。
现实困境：隆昌市当地租金标准较低（普通住房月租金约 300-800 元），而成都市金牛区租金水平显著更高（住宅月租金均价约 35 元 /㎡）。若按隆昌标准保留租金，远不足以支撑当事人家庭在成都的基本租房需求，将直接导致当事人家庭生存权益受损。
三、案件结果
接受委托后，我团队多次与承办法官、执行局沟通协调，提交书面代理意见及成都金牛区租金市场数据报告，明确主张唯一住房租金应按房屋所在地成都标准计算，最终获得法院全部采纳：
案涉房屋成功拍卖，成交价 235 万余元，扣除相关税费、辅拍费、物业费及执行费后，剩余案款依法支付给申请执行人；
法院裁定按成都市租金标准，为我方当事人预留唯一住房租金 14.4 万元，该金额远超隆昌市当地正常租金标准（约 3 倍以上）；
本案终结本次执行程序，当事人无需额外承担其他债务清偿责任，且获得的租金可保障家庭未来多年在成都的基本居住需求，核心权益得到全面维护。
四、办案心得
执行案件核心是 “权益平衡”：执行程序中，申请执行人胜诉权益需保障，但被执行人基本生存权（尤其是唯一住房相关权益）属于优先保护的法益，代理律师应精准把握法律边界，为当事人争取合法权益最大化。
异地执行需 “据理力争 + 精准沟通”：异地法院处置本地财产时，易忽视财产所在地的生活水平差异。本案关键在于主动对接执行局、提交详实的市场数据和法律依据，打破 “按受理地标准执行” 的惯性思维，说服法官采纳更合理的处置方案。
细节决定成败，专业创造价值：唯一住房租金保留无统一固定标准，属于法官自由裁量范畴。代理律师需深挖法律条文、检索同类案例、调取当地租金数据，用专业的法律意见和客观数据支撑主张，才能在执行博弈中为当事人争取到远超预期的结果。