【摘要】让与担保是指债务人或者第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将财产返还给债务人或第三人，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权的一种担保形式。但实践中，作为债权人在债务人未清偿到期债务时，经常直接占有房屋或者出卖房屋，此时作为担保人如何主张权利呢？近期所执行与不良资产团队代理一起确认合同效力纠纷案件，下文将解析在让与担保合同中担保人如何维护合法权益。

王五、李四和张三签订了《房产抵押担保合同》，合同约定王五向李四借钱20万元，张三以其所有的一套房产为该笔借款提供担保，并与李四签订了《房屋买卖合同》办理了过户登记将房屋登记至李四名下，三方约定若到期后王五偿还全部款项则可将房屋再过户至张三名下，若到期不能还款，李四有权处置该房产；借款到期后，王五未按约定履行还款义务，李四将房屋占为己有。

张三为维护自己的合法权益，委托我所执行与不良资产团队代理诉讼。接受张三委托后，团队对案件做了详细的了解并查阅了相关法律规定，认为张三与李四约定将房屋过户给李四，于债务不履行时就该房屋受偿符合让与担保的法律规定，但李四依据《房屋买卖合同》直接占有房屋却侵害张三的合法权益，故提起如下诉讼请求：

1、确认张三与李四签订的《房屋买卖合同》无效；

2、依法确认李四对房屋不享有所有权； 

3、依法确认张三与李四之间属于让与担保法律关系。

法院裁判

法院认为，本案中，为担保王五履行债务，张三与李四在《房产抵押担保借款中约定》“如到期后20日内仍不能还款，李四有权处置在押的房产，张三协助办理过户手续”，双方的该项约定违反了担保法第四十条禁止流押之规定，应属无效。综合本案中各方当事人提交的证据以及本院查明的事实，债权人李四与债务人王五基于真实的民间借贷事实形成合法的债权债务关系，张三作为担保人以其本人所有的房屋作为担保，并与李四签订《房产买卖合同》，且将房屋过户登记至李四名下，据此，李四与张三之间存在让与担保法律关系。李四与张三签订的房产买卖合同符合让与担保合同的构成要件，其名为商品房买卖合同，实为让与担保合同，该合同只是作为让与担保的表现形式，双方之间并无买卖案涉房屋的真实意思表示，因此，该房产买卖合同应属无效，李四对房屋不享有所有权。据此法院判决：一、张三与李四之间属于让与担保法律关系；二、李四对该房屋不享有所有权。

一、让与担保为非典型担保方式，最高院有相关案例为让与担保确立了“适用”规则，总结如下：

1、让与担保协议的签订时间应在债务履行期限届满前；

2、让与担保应在债务履行期限届满前转移名义上的所有权；

3、所有权的效力内外有别，外部以公示为准，例如股权的名义持有人对外承担股东责任与义务，而内部则以协议约定为准。

4、禁止流押、流质，即不得约定债务未能清偿标的物即归债权人所有。

5、让与担保协议最好设置清算条款，对标的物估价的方式、抵债方式作出约定，便于后期执行。

6、可以合理设置提前实现担保权的条款，在债务期限届满前实现担保物权。

二、李四对该房屋不享有所有权，该如何保障自己权利？

虽然法院认定张三与李四的房产买卖合同无效，李四对房屋不享有所有权，但不影响合同担保部分的效力，王五到期没有清偿债务，李四可以请求对该房屋拍卖、变卖、折价偿还所欠王五合同项下债务。