夫妻房产分割的13种情形详解

司法实践中，有关房产分割的问题往往是离婚诉讼中的焦点。首先要解决的问题就是：该房屋是属于夫妻一方个人财产，还是夫妻双方共同财产？

 通常从四个角度进行考量：第一，购买房屋时的婚姻状况；第二，购买房屋支付首付的情况；第三，房屋是否存在还贷情况；第四，房屋的登记情况。根据上述四个角度，结合具体司法案例，实践中关于这一问题的认定可以分为以下几种情形。

一、房屋系婚前购买

1.婚前一方全额出资

如果房屋系婚前一方全额出资购买，且登记在一方名下的，应认定为登记权利人的个人财产。

如果房屋系婚前一方全额出资购买，在婚后变更登记在夫妻双方名下的，一般应视为对另一方配偶的房屋份额赠与，该房屋的性质即从原本的夫妻个人财产转化为夫妻共同财产。但是，尽管该房屋属于夫妻共同共有，在具体分割时，一般不会按照通常物权法关于共同共有的处理原则进行均分，而会考虑出资比例等现实情况进行分割。

2.婚前一方支付首付，婚后夫妻双方共同还贷

根据《婚姻家庭编司法解释（一）》第 78 条规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。”

如果房屋系夫妻一方婚前支付首付购买，登记在夫妻双方名下，婚后由夫妻双方共同还贷的，则该房屋属于夫妻共同共有，但在离婚分割该房产时，出资一方可适当多分。

如果房屋系一方婚前支付首付购买，登记在非出资方名下的，婚后由夫妻双方共同还贷，有证据表明双方是以结婚、长期共同生活使用为目的购房，原则上房屋应认定为夫妻共同财产，非出资方证明该房产属于赠与的除外。

   3.婚前双方共同出资

婚前由夫妻双方出资购房，如果登记在双方名下，则房屋属于夫妻共同共有。

如果婚前由夫妻双方出资购买的房屋登记在一方名下，那么非登记方出资的性质应如何判断？实践中，结合案件具体情况，主要有三种观点：一是认为构成借贷关系，二是认为构成赠与关系，三是认为构成对房屋的共同出资。

在第一种、第二种观点下，即使非登记方证明自己存在出资行为，也无法主张就该房屋成立共同共有关系。

在第三种观点下，法院一般认为夫妻双方是在婚前以“结婚为目的”购置房屋，该房屋属于夫妻所共有。但对于是按份共有还是共同共有，不同法院也有不同观点。例如，《深圳市中级人民法院关于审理婚姻家庭纠纷案件的裁判指引》认为，夫妻一方在婚前购买房产并登记在该方名下，另一方主张其在买房时亦有出资且婚前买房目的即为结婚共同居住，如果并无充分证据显示有关款项属于借款或者赠与等其他性质，人民法院应当认定双方按照各自的出资比例共有房产。

4.婚前一方父母全额出资

如果房屋系婚前一方父母全额出资，登记在己方子女名下，根据《婚姻家庭编司法解释（一）》第 29 条 第1 款规定，当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女个人的赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。

如果房屋系一方父母全额出资，登记在双方或另一方子女名下，可以推定“父母有赠与双方的意思”，应该认定该房产为夫妻共同共有。

5.婚前一方父母支付首付款，婚后夫妻双方共同还贷

如果房产系一方父母支付首付款，登记在己方子女名下，婚后由夫妻双方共同还贷的，可认定该房屋属于一方的个人财产，父母婚前还贷部分是对己方子女的赠与，另一方可以获得双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分。

如果房产系一方父母支付首付款，登记在双方子女或另一方子女名下，婚后由夫妻双方共同还贷的，可以推定“父母有赠与双方的意思”，应该认定为共同共有。

6.婚前双方父母全额出资

双方父母全额出资购买房屋，无论所有权登记在一方或者双方名下，均应该视为对自己子女的赠与，该不动产可以认定为双方按照各自父母出资份额按份共有。

7.婚前双方父母支付首付款，婚后夫妻双方共同还贷

双方父母共同出资支付首付款，婚后由夫妻双方共同还贷，无论所有权登记在一方或者双方名下，父母婚前出资的部分都应该视为对自己子女的赠与，房产应认定为夫妻共同共有。

二、房屋系婚姻关系存续期间购买

1.一方以婚前资产全额出资，且登记在己方名下

一方以婚前资产全额出资，且登记在己方名下房屋属于个人财产；其他情况下，房屋都属于夫妻共同财产。实践中，考虑到婚内财产混同的可能性极高，一方婚内出资购买的房屋认定为个人财产的情形是比较少见的。上海二中院熊燕法官在《涉房屋分割的离婚纠纷类改发案件裁判要点》一文中即认为：“除夫妻一方婚前个人房产完全足以购买新房产且新房产仍登记于该夫妻一方一人名下等少数情况外，夫妻婚后所购房屋无论登记于夫妻一方还是双方名下，一般均属于夫妻共同财产。”

2.婚后夫妻双方共同出资

无论房屋登记在夫妻一方或双方名下，原则上，夫妻双方婚后共同出资购买的房产应认定为夫妻共同财产。

如果登记在双方子女名下的，司法实践中，一般需要考量子女是否成年以及夫妻双方的真实意思表示进行综合判定。如登记在成年子女名下，且有证据证明夫妻双方真实意思仅是代名登记，并无赠与意思的，该不动产应当认定为夫妻共同财产。

最高人民法院民事审判第一庭关于“婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产购买房屋，产权登记在未成年子女名下，离婚时应如何处理”的解答中认为，不能简单地按照登记情况将房屋认定为未成年子女的财产。实际生活中，夫妻双方共同出资购买房屋后，可能基于各种因素的考虑而将房屋产权登记在未成年子女名下。但这并不意味着夫妻的真实意思是使未成年子女成为该房屋产权的权利人，因此，该房屋的真实产权人未必是未成年子女。人民法院应注意审查夫妻双方在购买房屋时的真实意思表示，如果真实意思确实是将购买的房屋赠与未成年子女，离婚时应将该房屋认定为未成年子女的财产，由直接抚养未成年子女的一方暂时管理；如果真实意思并不是将房屋赠与未成年子女，离婚时将该房屋作为夫妻共同财产处理比较适宜。

如果房屋登记在子女和夫妻一方或双方名下，且夫妻二人有将房产部分赠与子女的真实意思，若产权登记中未约定按份共有的，应认定共同共有。

3.婚后一方父母全额出资

 如果房屋系一方父母全额出资，登记在己方子女名下，司法实践主流观点认为，考虑到物权法已经实施多年，普通民众对不动产登记的意义已经有较为充分的认识，在出资后将不动产登记在自己一方子女名下，认定为是父母将出资确定赠与给自己子女一方的意思表示，符合当事人本意，也符合法律规定的精神。婚内一方父母全额出资且登记己方子女名下的，应认定为对己方子女的赠与。

如果房屋系一方父母全额出资，登记在双方或对方子女名下，应考量出资方父母的真实意思表示，若能证明该出资系对子女双方的赠与的，该房屋可以认定为夫妻共同共有。当然，由于另一方未对出资作出贡献，在离婚分割份额时会相应少分。

4.婚后一方父母支付首付，夫妻共同还贷

如果房屋系一方父母支付首付，登记在己方子女名下，由夫妻双方共同还贷的，该房屋一般应作为夫妻共同财产。一般认为，只有在一方父母全额出资，且登记在己方子女名下时，才能推定有赠与己方子女的意思；而在一方父母部分出资的情况下原则上不能作此推定。

如果房屋系一方父母支付首付款，登记在双方子女名下，父母出资应认定为对子女双方的赠与，又因为夫妻共同还贷，该房屋应认定为夫妻共同共有。

5.婚后双方父母全额出资

如果房屋系双方父母全额出资，登记在一方子女名下的，一般应认定为夫妻共同共有。实践中，由于房价高企，一方父母可能无力单独承担购房负担，由双方父母共同出资为子女购房的情形并不鲜见，父母为子女出资购房不仅是家族财产的传递形式之一，也寄托了父母对子女婚姻幸福美满的期望，在双方没有明确约定的情况下，认定为是按份共有与家庭的伦理性特征不相符，也与法律规定有一定冲突。根据民法典第一千零六十二条规定，在没有明确表示赠与一方的情况下，应当归夫妻共同所有。

如果房屋系双方父母全额出资，登记在双方子女名下的，该房屋应认定为夫妻共同共有。

6.婚后双方父母支付首付，夫妻双方共同还贷

双方父母共同支付首付款，由夫妻双方共同还贷的，在双方父母没有明确表示赠与某一方的意思的情况下，且考虑到家庭的伦理性特征，无论房屋产权登记在一方还是双方名下，均应认定为共同共有。