律师观点分析

?一、案件简介

本案系一起涉房产抵押的民间借贷纠纷案件。被告（夫妻二人）因生意周转需要，于2024年6月向原告借款人民币150,000元，双方签订借条约定借款期限为三个月，月利率2%。为保障债权实现，原被告签订《个人房屋抵押借款合同》，被告以夫妻共同所有的住宅房产为其中100,000元借款提供抵押担保，并另行以女方名下商业房产为剩余50,000元借款提供抵押担保，均依法办理了抵押登记手续。

借款到期后，被告仅支付利息至2025年3月9日，本金及后续利息迟迟未予清偿。原告多次催要无果，为维护自身合法权益，委托山东鲁衡律师事务所胡雪律师向人民法院提起诉讼，请求判令被告偿还借款本息、确认抵押优先受偿权，并承担诉讼费、保全费及律师费。

二、诉讼难点

本案在办理过程中面临多重法律与实务挑战：

第一，利率约定的合规性调整。 双方原约定月利率2%（年利率24%），虽为当事人真实意思表示，但超出当前司法保护上限。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，利率不得超过合同成立时一年期贷款市场报价利率（LPR）的四倍（约年利率12%-15%区间）。如何将利率主张调整至合法范围，同时保障原告合理收益，需精准把握。

第二，抵押权的顺位与实现风险。 涉案住宅房产上存在聊城农村商业银行股份有限公司的先行抵押贷款，原告的抵押权处于第二顺位。若被告无力清偿全部债务，原告抵押权的实现可能面临"余额不足"的风险，如何在诉讼中明确优先受偿范围并防范执行风险，是本案的关键难点。

第三，商业房产抵押的效力确认。 被告提供的第二处抵押物为商业性质的房产，其价值稳定性、变现能力与住宅房产存在差异，且登记在女方个人名下，需确保抵押合同效力无瑕疵，避免抵押无效或无法执行的风险。

第四，律师费主张的可支持性。 原告主张被告承担律师费3,000元，但民间借贷案件中律师费的承担需有明确约定或法律依据，如何在缺乏事前约定的情况下争取法院支持，考验代理律师的诉讼技巧。

三、辩护策略

针对上述难点，胡雪律师制定了"确权优先、施压履行、严控风险"的综合诉讼策略：

（一）精准调整利率主张，确保合法可支持。 主动将利率诉求从月息2%调整至LPR的四倍标准，既符合法律规定，又展现调解诚意，避免因过高诉求被驳回部分请求，同时为后续谈判预留空间。

（二）强化抵押担保效力，锁定优先受偿权。 全面梳理抵押登记材料，确保抵押合同与登记信息一致。在诉讼请求中明确两处抵押房产的优先受偿范围（住宅房产对应100,000元债权、商业房产对应50,000元债权），并特别关注住宅房产上存在先位抵押权的事实，在诉请中明确"扣除先位抵押贷款后"的受偿条件，确保表述严谨、执行无碍。

（三）灵活运用保全措施，形成诉讼压力。 及时申请财产保全，查封被告名下抵押房产及其他财产，防止资产转移，同时对被告形成有效的诉讼威慑，为调解谈判创造有利条件。

（四）据理力争律师费，完善费用承担条款。 虽无事前明确约定，但代理律师从"实现债权合理费用"角度充分论证，并结合被告违约事实和过错程度，最终在调解中成功争取到律师费由被告承担的条款。

（五）设计违约惩戒机制，倒逼按期履行。 在调解方案中设置高额违约金条款（30,000元）及"加速到期"机制，即被告若未在2025年10月6日前足额支付，则需额外承担违约金，且原告有权就全部未付款项及违约金立即申请强制执行。该设计以违约成本倒逼履约诚信，有效防范"调解书白条化"风险。

四、案件结果

经人民法院主持调解，双方当事人自愿达成调解协议，法院出具民事调解书，确认以下核心内容：

债权确认：被告尚欠原告借款本金150,000元及利息（自2025年3月10日起至实际付清之日止，按LPR的四倍计算）；

履行期限：2025年10月6日前一次性偿还完毕；

抵押优先受偿权：原告对两处抵押房产在 respective 债权范围内（100,000元/50,000元）享有优先受偿权；

费用承担：律师费3,000元、案件受理费1,650元均由被告承担；

违约惩戒：逾期履行需另行支付违约金30,000元，并触发强制执行程序。

本案通过调解高效结案，原告的核心诉求全部获得支持，且设置了强有力的履约保障机制。

五、律师总结

胡雪律师（山东鲁衡律师事务所）点评：

本案是一起"抵押担保+违约惩戒"双保险机制的成功范例，体现了复杂民间借贷纠纷处理的精细化操作。

首先，担保物权的确认是维权基石。 民间借贷中，信用借款风险极高，抵押担保是债权实现的重要保障。本案中原告事前办理了双重房产抵押，为后续维权奠定了坚实基础。代理律师在诉讼中精准锁定抵押优先受偿权，并合理划分两处抵押物的担保范围，确保权利表述清晰、执行路径明确。

其次，顺位抵押的风险防控不可忽视。 住宅房产上存在的先位抵押权是潜在风险点，代理律师在诉请中明确"扣除先位贷款后受偿"的表述，既符合法律规定，又避免了执行阶段的争议，体现了诉讼文书的严谨性。

再次，违约金条款是调解书的"牙齿"。 30,000元违约金相当于本金的20%，加上"加速到期"机制，形成了对被告的强力约束。这种"高违约成本"设计，将被告的违约动机降至最低，是保障调解协议实质履行的关键。

最后，效率与权益的平衡体现专业价值。 本案从立案到结案仅用一个月余，通过调解快速定分止争，避免了漫长的鉴定、评估、拍卖程序，在保障原告权益的同时，也为被告保留了房产处置的主动权和期限利益，实现了双赢。

本案的成功办理，再次印证了"事前防范优于事后救济"的执业理念。完善的抵押担保+专业的诉讼策略+精巧的调解条款，共同构成了债权实现的完整保障链条。