律师观点分析
一、案情简介
2014年11月14日，A公司与B公司签订《房屋租赁合同》，将丽江天麓?XX苑XX栋XX号房屋出租给B公司用于酒店式公寓经营。2017年3月11日，原告王某向A公司购买该套涉案房屋，签订商品房买卖合同。三方签署《三方协议》，约定原告付清全部购房款之后，取代开发商成为案涉房屋的出租人，承继原出租人的全部权利义务。后续又签订《补充协议（二）》，确认原告将房屋交付B公司承租使用，协议对租赁期限、租金标准、付款时间、逾期违约金均作出明确约定。合同履行过程中，承租人B公司未按期足额支付租金，仅支付租金290003元，剩余625786元租金迟迟未付。经原告多次催讨仍拖欠租金。原告向丽江市古城区人民法院起诉。
二、办案思路
接受原告特别授权委托后，文兴榕律师梳理商品房买卖合同、三方租赁转让协议、补充协议、租金支付记录、催讨沟通材料，确定办案思路：
1.固定法律关系：依据《三方协议》，证明原告已经依法受让出租人的全部权利，享有收取租金、主张违约金的主体资格，厘清开发商、物业公司、购房业主三方权责。
2.完整核算债权：梳理已付租金、欠付租金、按合同计算的违约金、维权律师费，完整固定全部债权证据。
3.诉讼方案兼顾历史欠款与未来履行：一方面追索已经拖欠的租金及违约金；另一方面不直接解除合同，争取继续履行租赁协议，保障后续租金收益。同时要求开发商承担连带清偿责任，增加债务偿付保障。
三、办案过程及结果
文兴榕律师收集全套合同、付款凭证、催款记录，完成立案。法院受理后迅速组织庭前调解。代理人与二被告开展多轮协商，对欠付租金、违约金进行整体磋商，同时落实开发商的连带责任、律师费分担、分期履行以及违约加速到期条款。丽江市古城区人民法院出具(2023)云0民初号民事调解书，确认调解协议代理律师整理证据立案后，经法院组织庭前调解，各方达成调解协议：各方继续履行案涉三方协议及补充协议（二）；B公司分期支付截至2023年12月31日的租金、违约金合计60万元，逾期任一原告可一次性申请执行余款并按年利率3.45%计收逾期利息；律师费3万元由二原告各承担1.5万元；A公司对案涉债务承担连带清偿责任；案件受理费6085元由B公司承担。
律师介入前，原告大额租金长期被拖欠，仅有物业公司作为承租人承担债务，债权保障薄弱。律师介入后，通过诉讼调解，将开发商列为连带责任人，强化债权保障；在接受分期还款的同时设置加速到期强制执行条款，既保留继续收取后续租金的合同权利，又把历史欠付租金违约金以调解文书固定，避免胜诉之后执行落空风险，实现债权人权益最大化。
四、心得体会
本案属于商业地产售后返租模式衍生的典型租赁合同纠纷，房屋买受人购房之后，通过三方协议概括受让原出租人的权利义务，直接向运营物业公司收取租金。该类案件的风险点在于运营物业公司偿付能力不足，如果仅由物业公司承担责任，很容易出现赢了官司拿不到钱。
办理这类案件，要善于挖掘合同主体，本案争取到开发商承担连带清偿责任，为债权增加重要保障。调解不等于一味让步，面对企业债务人提出分期还款的诉求，必须设置加速到期条款，一旦被告分期过程中违约，原告可以直接对全部剩余款项申请强制执行，防止分期调解变成一纸空文。同时本案原告没有选择解除租赁合同，而是选择继续履行协议，兼顾历史欠款追索和未来租金收益。这就要求律师充分听取当事人商业诉求，不能机械只考虑判给钱，还要兼顾当事人长期投资收益。
