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罗XX与XXX确认合同效力纠纷一审民事判决书

发布者:贵州甲丁律师事务所2021年06月01日 1041人看过举报

律师观点分析

原告(反诉被告)罗XX诉被告XXX(反诉原告)确认合同效力纠纷一案,本院于2018年8月2日受理后,依法组成合议庭于2018年9月26日第一次公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)罗XX及其委托代理人苏XX,被告(反诉原告)XXX的委托代理人胡XX、XXXX到庭参加诉讼。本案审理过程中,依职权追加第三人王X参加诉讼,于2019年2月11日第二次公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)罗XX及其委托代理人苏XX,被告(反诉原告)XXX的委托代理人胡XX、XXXX到庭参加诉讼。经本院依法传唤,第三人王X无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。
原告罗XX向本院提出诉讼请求:1、判令原、被告双方签订的宅基地转让协议无效;2、判令被告立即停止对原告宅基地转让协议的侵害行为,将侵害的宅基地恢复原状并返还给原告;3、本案诉讼费由被告承担。
事实与理由:王X系原告的孙女,因王X欠被告的钱但暂时无法偿还,故王X于2017年4月14日带着原告到王X家,劝说原告与被告签订宅基地转让协议,告知原告内容为原告将其宅基地抵押给被告,等王X1年后还清被告的钱就把地还给原告。因当天被告及被告父亲均在场催债,原告在其孙女王X的催促和哄骗下,在未弄清合同内容的情况下就签了字。原告已年迈,一个人居住,其女儿王XX在原告家附近,原告的事情都会找女儿商量,因原告并不知情其签订的协议内容,故原告未告知女儿此情况。签订合同当天在场人还有同村的村民王X、王X的弟弟王X1。
2018年5月份,被告雇佣挖掘机师傅,在原告的宅基地上开始动工修建房屋,原告才知道当时签的协议为宅基地转让协议。原告认为,签订此宅基地转让协议并非原告真实的意思表示,且转让协议中第二条写的“转让费为270000.00元,由乙方支付给甲方。”此笔转让费原告并未收到。而此协议中第一条对原告的宅基地的使用权面积与原告实际享有的宅基地的使用面积也并不相符。原告多次请求被告停止对宅基地的施工,但被告均不予理会。原告认为,原、被告双方签订的宅基地转让协议违反了法律、法规的强制性规定,此协议应为无效协议,故请求判令此协议无效,判令被告立即停止对原告宅基地的侵害行为,将侵害得宅基地恢复原状并返还给原告。综上所述,为维护原告的合法权益,根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国土地管理法》的相关法律规定诉至法院,请求支持原告的诉讼请求。
被告XXX辩称:1、原、被告签订的《宅基地转让协议》是双方真实意思表示,该协议已实际履行,被告已将转让款全额支付给原告,原告称未收到转让款,不是事实;2、从原告签订协议以及达成支付款项都有在场人在场,没有充分证据证明原告是在存在误解的情况下签订该协议。因此,原告诉请应依法予以驳回。
第三人王X未答辩亦未提交证据。
被告(反诉原告)XXX提出反诉请求:1、判令反诉被告返还转让款270000.00元,并按中国人民银行同期贷款利率标准支付反诉人自2017年4月14日起至本案判决生效之日止利息;2、判令被告赔偿原告开挖地基水泥、砂石、挖机开挖等损失共计7780.00元;3、本案反诉诉讼费由反诉被告承担。
事实及理由:2017年4月14日经王X介绍,反诉原告与反诉被告达成《宅基地转让协议》,协议书约定:反诉被告将其位于平绕前抵公路、后抵河、左边盖于、右边下河路总面积120平方土地全部转让给反诉原告所有,转让价款270000.00元。协议达成当日,反诉原告一次性支付了反诉被告转让款现金270000.00元,反诉原告即在转让的该地上平整地基建房,在施工期间反诉被告并未提出过任何异议,反诉被告女儿发现后,到现场阻止反诉原告施工,导致反诉原告被迫停工,客观上造成了反诉原告开挖下地基经济损失为:1、水泥780.00元(30包×26元)、砂石760.00元(380×2车)、3、挖掘机工时费1280.00元(8小时×160元)、挖掘机拖车费400元、人工费3600.00元(3人×6天×200元)、废方清理费960.00元,以上共计7780.00元。综上所述,反诉原告认为,反诉原告与反诉被告签订的《宅基地转让协议书》转让协议系双方真实意思表示,且反诉原告已按约定支付转让款270000.00元,并在该地施工。现反诉被告拒不履行双方签订的协议,向法院起诉确认协议无效,若反诉原告与反诉被告之间签订的协议被确定无效,反诉被告应依法承担返还反诉原告270000.00及利息和反诉原告在该地开挖地基施工损失7780元。
反诉被告(本诉原告)罗XX辩称:反诉被告并未收到转让款,故反诉请求第一条应不予支持。反诉原告XXX施工花去的费用,因合同是无效的,XXX在施工中反诉被告多方劝阻,但未果,XXX依然坚持施工,故此损失应由其自行承担,损失的具体金额也没有证据证实,反诉被告不予认可。
第三人王X未答辩。
原告罗XX为支持自己的诉讼主张,向本院提交了下列证据:
1、原告身份证复印件、户口簿复印件,证明原告的基本信息及诉讼主体资格。经质证,被告XXX无异议。
2、被告身份证复印件,证明被告合格的诉讼主体资格。经质证,被告XXX无异议。
3、宅基地转让协议书复印件,证明2017年4月14日原、被告签订宅基地转让合同。经质证,被告XXX对真实性无异议。
4、集体土地使用证复印件,证明原告有案涉土地的合法使用权。经质证,被告XXX无异议。
5、照片14张,证明被告XXX在原告的宅基地上动工的事实。经质证,被告XXX无异议。
6、视频,证明被告在原告的土地上动工,但经过多方劝阻,被告XXX依然坚持施工的事实。经质证,被告XXX对真实性无异议,但对证明目的有异议,视频中未看到原告本人在XXX施工过程中来阻止。合同签订后,来干扰施工的不是原告本人,进一步证明了原告并不反对签订转让协议的事实。
7、手机录音,证明原告代理人曾阻止XXX动工,但被告XXX依然坚持施工的事实,且原告本人没有收到被告所支付的转让款。经质证,被告XXX对阻止施工认可,但是不认可原告称没有收到转让款,原告要求谁收转让款并不影响被告已经支付转让款的事实。
8、发票12张,证明因鉴定,原告与女儿王XX往返贵阳进行鉴定产生交通费用600元(2人)。经质证,被告(反诉原告)XXX无异议。
被告(反诉原告)XXX为支持自己的反诉主张,向法庭提交如下证据:
1、身份证复印件,证明被告(反诉原告)XXX的身份信息。经质证,原告(反诉被告)罗XX无异议。
2、宅基地转让协议书,证明2017年4月14日原告罗XX与XXX签订位于平绕的宅基地的事实,该协议对四至界限全由原告(反诉被告)盖印确认,金额上也是罗XX盖印确认的事实,原、被告签订协议时有王X、王X在场签字,XXXX也在场,但是并未签字。经质证,原告(反诉被告)罗XX对真实性无异议,对合法性有异议,认为不存在实质买卖,所以是无效的。协议书中面积上盖的手印并不是原告所盖。
3、集体土地使用证复印件,证明案涉土地是原告罗XX持有的。经质证,原告(反诉被告)罗XX无异议。
4、银行卡复印件及交易明细,证明原、被告签订协议当日,被告(反诉原告)通过其父亲XXXX名下的贵州XX账户取款7万元,通过其父亲XXXXXX储蓄银行账户取款10万元,取款日期与签订协议日期是同一天,取款共计17万元现金,用于支付宅基地转让款。经质证,原告(反诉被告)罗XX有异议,认为只能证明被告到银行提取现金的事实,但是不能证明其用途,且所取的金额与协议书上金额不符。
5、通话录音光盘,证明原、被告签订协议以及被告交付现金27万元给原告的整个过程,王X在场以及现金已经全部交付的事实。经质证,原告(反诉被告)罗XX有异议,认为王X在电话中没有明确指出罗XX在场,且在证人出庭时王X称罗XX在协议协商时是不在场的,只是协商好之后才来签字。
6、申请证人出庭作证:
(1)王X证言:王X说她急需用钱,喊我帮忙问有谁需要购买宅基地,所以我才介绍XXX给王X。签订协议是XXX与王X商量的,罗XX也在场。签订协议书时我和王X、王X母亲、王X弟弟王X1、罗XX、XXX在场。协议是在王X家签的,签协议时没有支付转让款。签订协议后XXX在太阳高地旁边的信用社支付转让款,在场人有我和王X、王X母亲、XXX、XXXX。交钱的时候是XXXX和王X点钱,我只是看见他们清点,金额我不清楚。谈土地转让款的时候王X、王X母亲、王X弟弟王X1、罗XX、XXX在场,协商过程我不清楚,我只晓得合同书上金额是27万元,商量的时候罗XX没有在,之后商量好罗XX才签字的。我在浙江的时候XXXX和我通电话,通话内容是真实的,我与罗XX是亲戚关系。交付转让款的时间与签订协议是同一天,是到银行取钱拿给王X的。经质证,原告(反诉被告)罗XX认为证人说是王X说急需用钱才跟王X说让其帮忙询问,由此可见罗XX并未有出售宅基地的意愿。签订协议之前的协商阶段王X、XXX协商的,价款证人也不知情。协商时罗XX并不在场,罗XX是协议商量好之后王X才带其来签字的,罗XX在签订协议书时是处于不知情的状态下签订的,转让款罗XX本人也未收到。对于证人证言应予以采纳;被告(反诉原告)认为客观反映了签订协议及谈价的过程,罗XX在场的事实,请求法庭对该事实予以认定并结合王X与XXXX的通话录音予以认定。
(2)李X证言:我与XXX系亲戚关系。2010年我向XXXX借款5万元用于修建房子,2017年4月我卖田得钱后,将5万元现金归还XXXX,只知道他急需用钱,并不知道其用途。经质证,原告(反诉被告)罗XX认为李XX归还5万元给XXXX与本案无关,且没有证据证实;被告(反诉原告)XXX认为客观真实反映了其与XXXX借贷关系的事实,归还的时间也是XXX、罗XX签订协议的时间。XXX本人没有收入,其购买宅基地的资金,全是其父亲XXXX出资。由于XXXX与李X是亲戚关系,故没有写借条也是情有可原的。
(3)王X2证言:我与XXX系堂兄弟关系。2012年我向XXXX借款4万元,2017年4、5月还了4万元给XXXX,据说当时他买地急需用钱。经质证,原告(反诉被告)罗XX认为证人证言与本案无关,还款时间证人记不清,且其对该笔钱的用途也没有准确的说明,故不能作为本案的定案依据;被告(反诉原告)XXX认为证人证言客观真实,证实了XXXX要求还其款是用于购买屋基,客观真实应予作为认定本案的事实依据。
7、鉴定费票据,证明因鉴定产生鉴定费5000.00元。经质证,原告(反诉被告)罗XX无异议。
8、贵州警察学院司法鉴定中心贵警院司法鉴定中心[2019]痕检鉴字第72号司法鉴定意见书,经质证,原告(反诉被告)无异议,但认为庭审中,其已承认是其按的手印,但XXX还申请鉴定,所以鉴定费用其不支付;被告(反诉原告)XXX无异议。
对上述证据,本院将根据证据的真实性、合法性、关联性并结合案件事实予以审查认定。
本院经审理认定事实如下:2001年5月,罗XX取得望谟县某某街道办某某村(原某某镇某某村)面积为52.8平方米(0.079亩)的住宅用地使用权[集体土地使用权证号:望集用(2001)字第0029号]。原告罗XX系望谟县某某街道办某某村村民,被告XXX系望谟县某某街道办某某村村民,非望谟县某某街道办某某村集体经济组织成员。本案讼争宅基地位于望谟县某某街道办某某村。2017年4月14日,罗XX与XXX签订《宅基地转让协议书》,约定:甲方(罗XX)将其位于平绕的地基120平米转让给乙方建房,转让款27万元。同日,XXX从银行取现17万元交给第三人王X。王X系罗XX之孙女。庭审中,被告(反诉原告)XXX要求第三人王X与原告(反诉被告)罗XX承担连带返还责任。
另查明,原告罗XX已将诉争宅基地一部分砌坎平整,XXX雇请他人对诉争宅基地未平整部分进行施工。2019年1月3日,经本院委托,贵州警察学院司法鉴定中心出具鉴定意见:落款日期为2017年4月14日的《宅基地转让协议》书中第1页“公路后抵河左边盖于右边下河路总面积120平方”一栏处“公路”、“河”、“盖于”字迹上方的红色指印为罗XX本人右手拇指第一指节所留;第1页“270000.-”一栏中的“000.-”字迹上方的红色指印为罗XX本人右手拇指第一指节所留;第2页“甲方:罗XX”一栏处的“罗XX”字迹上方的红色指印为罗XX本人右手拇指第一指节所留。
上述事实,有起诉状、反诉状、原告(反诉被告)罗XX提供的证据、被告(反诉原告)XXX提供的证据、庭审笔录等证据在卷佐证。
本院认为,第三人王X经本院依法传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼,视为其放弃诉讼权利的抗辩。本案中,望集用(2001)字第0029号集体土地使用权证上登记案涉土地面积为52.8平方米,而XXX与罗XX签订的《宅基地转让协议书》约定转让面积为120平方米。对于集体土地使用权证上登记的52.8平方米部分。本院认为,农村宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利,与享有者特定的身份相关联,非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。被告(反诉原告)XXX并非望谟县某某街道办某某村集体经济组织成员,原告(反诉被告)罗XX将望谟县某某街道办某某村集体所有的宅基地转让给村集体外成员即本案被告XXX,双方签订的《宅基地转让协议书》因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。对于超出望集用(2001)字第0029号集体土地使用权证上登记的土地面积部分。本院认为,农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租于非农业建设。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定:“有下列情形之一的,合同无效:……﹙五﹚违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定:“农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。”该法第六十三条规定:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”本案中,罗XX与XXX签订的《宅基地转让协议书》约定:罗XX将其管理的集体土地使用权永久性转让给XXX用于建房,擅自改变了农村集体土地的用途,违反了法律的强制性规定,双方签订的案涉《宅基地转让协议书》当属无效。故原告罗XX要求确认与被告XXX于2017年4月14日签订的《宅基地转让协议书》无效的诉讼请求于法有据,予以支持。
关于停止侵权、恢复原状的问题。涉案合同签订后,被告(反诉原告)XXX已对案涉宅基地进行部分施工。因合同无效,XXX在该地块上的施工建房行为不受法律保护。XXX应于本判决生效后立即停止施工行为,撤出场地。涉案地块为宅基地,XXX的施工行为未对罗XX的权益产生实质性负面影响。虽然XXX的施工行为不受法律保护,但现场已施工部分具有一定经济价值,对于罗XX的日后可能建房行为有正面帮助作用。故对原告罗XX诉请恢复原状的请求,不予支持。
关于原告罗XX因鉴定所产生的交通费600元问题,庭审中,XXX称申请鉴定的捺印处均为罗XX捺印,但罗XX否认,故XXX申请鉴定,经鉴定,罗XX否认的捺印处均为其本人所捺印,故因鉴定产生的交通费应由罗XX自行承担。
关于返还转让款的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任”。本案中,罗XX否认收到XXX支付的宅基地转让款27万元,XXX称宅基地转让款27万元中有17万元是到银行取款来支付的,剩余10万元有一部分钱是别人还的、有一部分钱是自己的。根据XXX提供的取款凭证、证人王X证言,XXX到银行取款17万元交付给第三人王X的事实,本院予以确认,对剩余10万元的款项来源现有证据仅有证人证言及XXX的XX述,而XXX的XX述前后矛盾,XXX亦未提供其他证据予以佐证,故该10万元,本院不予认定。本案案涉土地的宅基地使用权人为罗XX,在其与反诉原告签订宅基地转让协议后,并无证据证明其授权由其孙女王X代为收取转让款,虽然王X系罗XX的孙女,但并非共同居住生活的同一家庭成员,也不是案涉宅基地转让协议的相对人,在未经合同当事人罗XX明确授权的情况下,王X的行为并不当然代表罗XX,故应由第三人王X返还转让款17万元。
关于利息问题。合同无效,双方对此均有过错,应承担相应的过错责任,XXX要求赔偿其利息损失,属其过错产生的损失,应由XXX自行承担,本院依法对其主张的利息损失诉请依法不予支持。
关于开挖地基施工损失赔偿问题。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明,没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中,XXX称其在案涉地开挖施工损失7780元,但其未提供任何证据证实其主张,故本院不予支持。
综上所述,依照《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条,《中华人民共和国农村土地承包法》第三十八条第(二)项,《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第一百零八条的规定,判决如下:
一、原告(反诉被告)罗XX与被告(反诉原告)XXX于2017年4月14日签订的《宅基地转让协议书》无效。
二、被告(反诉原告)XXX应于本判决发生法律效力之日起立即停止建房并撤出场地。
三、限第三人王X于本判决发生法律效力之日起十日内向被告(反诉原告)XXX返还土地转让款170000.00元。
四、驳回原告(反诉被告)罗XX其他本诉诉讼请求。
五、驳回被告(反诉原告)XXX其他反诉诉讼请求。
上述款项,如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费100.00元,由原告(反诉被告)罗XX承担;反诉案件受理费2733.35元(已减半),由反诉原告(本诉被告)XXX承担;鉴定费5000.00元由原告(反诉被告)罗XX承担。
如不服本判决,可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。
逾期不上诉,本判决即发生法律效力。权利人可以在判决书规定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。

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