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惠某与林某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

发布者:邓冠东律师 时间:2024年01月11日 450人看过 举报

律师观点分析

  惠某上诉请求:1.请求二审法庭在查明事实的基础上依法改判驳回林某的诉讼请求或将本案发回重审;2.一、二审案件受理费由林某承担。事实及理由:一审判决严重罔顾案件的基本客观事实,违背公平公正的司法审判原则,有意偏袒林某一方,判决结果显失公平公正。惠某一审提交充分证据足以证明以下事实:2007年1月28日双方签订房屋买卖合同时涉案房屋系惠某的唯一住房,惠某卖出房屋后准备且只能将户口迁至新购买的期房,至于新房何时能够落户属于不确定状态,故双方在房屋买卖合同中未对迁出户口的具体时间及迁出的违约责任进行任何约定。惠某购买新房的房屋竣工时间为2007年10月,惠某于2007年11月30日即委托中介公司办理房屋产权证书手续,但尚未取得房产证时惠某于2009年8月6日因涉嫌刑事诉讼被羁押后判刑,实际于2009年6月底就被单位双规,直至2020年3月4日才出狱恢复人身自由,新房于2009年7月10日才经房屋机关登记,惠某于2020年4月10日才领到产权证书,该房屋于2010年5月5日至2020年4月9日被办案机关司法查封。惠某被监禁近十二年获释后,在具备迁户条件下,当得知林某的迁户要求时,立即于2021年2月2日将户口迁出至新房。本案的证据能够证明惠某在卖出房屋后欲将户口迁入新房这一事实林某知晓且同意,合同约定的成交价格明显低于当时的市场价格,也是基于户口不能及时迁出原因的考虑。在2009年7月该房屋未经登记机关登记不能办理产权证,因林某从未向惠某主张过户口迁出一事,2009年6月底至2020年3月4日期间惠某在被监禁的情况下不可能完成户口迁出手续,故不存在故意违约情形,一审法院关于惠某违约及赔偿责任相关事实认定明显错误。一审判决惠某支付林某7万元的所谓损失没有任何事实和法律依据。林某未向法庭提交任何证据证明其准备卖房或有因户口未迁出而卖房不能的证据,其主张的所谓损失完全没有任何有效证据。双方签订的合同对如未迁出户口承担何种违约责任没有任何约定,一审判决竟连律师费也予以支持,更是没有任何事实和法律依据。一审时惠某根本就不认可林某主张的经济损失,一审判决所称惠某认为林某要求的损失过高没有根据。由于惠某失去自由的时间长达十多年,当知道本案起诉后本着息事宁人的态度在开始时希望通过协商解决问题,当知道林某至少要十万元的无理要求后断然予以拒绝,不再同意继续协商,但林某却谎称惠某同意过赔偿其十万元,致使对付款时间不能协商一致。一审判决惠某赔偿林某七万元是由此而来,实在荒唐。惠某没有违约,没有迁户是因其主观意志以外不可抗拒原因所致,且林某实际上也未因此产生任何经济损失。惠某服刑十多年刚回归社会,自己的温饱问题还解决不了,怎么可能会答应给林某十万元。房屋出售时售价才70多万元,一审判决所谓赔偿竟高达房价款的十分之一,且该房屋目前已升值十倍,林某占了很大便宜,竟还要通过诉讼榨取惠某七万元,如其得逞则无公理可言。

  林某答辩称,坚持一审判决结果,不认可惠某的上诉请求及理由。

  林某向一审法院起诉请求:判令惠某向林某支付逾期迁出户口的损失200000元。

  一审法院认定事实:2007年1月28日,林某(乙方、买方)、惠某(甲方、卖方)与21世纪不动产北京超宇溢恩加盟店(丙方、居间方)签订《房屋买卖三方合同》(以下简称《房屋买卖合同》),约定:甲方自愿将位于北京市朝阳区将台西街19号世纪芳庭(飘HOME)×座×层×(×)房屋(以下简称涉案房屋)有偿转让给乙方,建筑面积88.65平方米,总成交价780000元。其中第六条第一款第六项约定“甲方协助乙方进行物业交割并及时办理户口迁出手续”。2007年2月1日,涉案房屋所有权转移登记至林某名下,现房屋坐落为北京市朝阳区将台西路×号院×号楼×号。

  一审庭审中,林某称其通过多方途径均无法联系到惠某,在长达十多年的时间里,致使其无法出售涉案房屋,为便于家人生活,另行购置通勤较远的房屋,为此产生了大量交通费;因计划出售涉案房屋,出租期间的租金价格远低于市场价,且产生了空置损失,故主张惠某未迁出户口,构成违约,应赔偿林某租金、房屋空置费、交通费、律师费等损失共计200000元。对此,惠某认为林某主张的损失过高。

  惠某称未迁出户籍并非自己主观过错,其于2006年8月12日另行购房,因所购房屋无法办理房屋产权登记且其本人因受到刑事处罚于2009年被判入狱,直至2020年3月4日刑满释放,因此惠某户籍未迁出。

  一审庭审中,林某、惠某均认可涉案房屋内惠某及其爱人史旭的户籍于2021年2月2日迁出。

  一审法院认为,本案双方争议焦点有二:一、林某的主张是否超过诉讼时效;二、惠某是否存在违约、是否应赔偿损失。一审法院具体阐述如下:

  关于争议焦点一,《中华人民共和国民法典》第一百八十八条规定,向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的,依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中,惠某直至2021年2月2日才将户口迁出,在此之前,违约行为属持续发生,故林某起诉未超过诉讼时效。

  针对争议焦点二,《房屋买卖合同》中约定惠某具有迁出户籍的义务,虽未明确约定具体时间,系履行期限约定不明,则林某可以在给与惠某必要准备时间的情况下随时请求履行,现林某称自房屋权属转移登记后即联系惠某迁出户口,而惠某直至本案起诉后才将涉诉房屋内的户籍迁出,距离房屋权属转移登记之时已有十余年之久,惠某的行为已构成违约,应承担赔偿损失的违约责任。就损失金额,一审法院综合考虑惠某未迁出户口持续期间等违约情形、与林某主张损失之间的因果关系以及过错程度等因素酌定为70000元。

  一审法院依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第五百零九条、第五百七十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定,判决:一、惠某于本判决生效之日起七日内支付林某逾期迁出户口的损失70000元;二、驳回林某的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

  二审中,惠某提交以下证据材料:1.派出所户籍证明,用以证明合同没有瑕疵;2.微信通话记录,用以证明惠某在一审前与林某律师进行过沟通,从未承认过支付其十万元,最多为了和谐解决问题支付两万元;3.网站截图,用以证明实际成交价格远低于当时市场价,因户口存在迁移问题降价,对方明确知晓,双方达成协议不迁户口降价20万元。林某对证据1、证据2的真实性认可,对其证明目的不予认可,对证据3的真实性及证明目的均不予认可。

  林某在二审中提交聊天记录及通话记录,用以证明惠某主动联系林某,以10万元方案予以和解。惠某对聊天记录的真实性及证明目的均不予认可,认为该证据恰能够证明其出于解决问题的态度同意给对方2万元以解决本案;对通话记录录音的证据不予认可,对方提供的录音不完整,当时的背景是和解的条件是对方撤诉。

  本院经审理查明的其他事实与一审法院查明事实一致,本院予以确认。

  本院认为:惠某与林某签订的《房屋买卖合同》不违反法律法规强制性规定,应属合法有效,双方均应依约履行。虽双方合同未约定惠某迁出涉案房屋上户口的具体时间,但约定惠某具有及时办理户口迁出手续的合同义务,且林某购买了房屋后,取得了涉案房屋的绝对物权,惠某作为向林某出卖房屋一方即负有保证涉案房屋上不存在其他户籍的相关义务。现根据已经查明的事实,惠某在房屋权属转移登记后十余年后才将涉案房屋原有户口迁出,已明显超出合理期限,一审法院在此情形下认定其行为构成违约并应向林某承担赔偿损失的违约责任并无不当。结合惠某未迁出户口持续期间、与林某主张损失之间的因果关系以及过错程度等情形,一审法院酌定惠某向林某支付70000元损失并无不当,现有证据不足以证明一审法院酌定数额存在不当情形,本院予以维持。惠某的上诉意见缺乏事实及法律依据,本院不予采信。

  综上所述,惠某的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:

  驳回上诉,维持原判。

  二审案件受理费1505元,由惠某负担(已交纳)。

  本判决为终审判决。

邓冠东律师为事务所合伙人,从事法律行业多年,公安、检察院、法院均有履历,积累了丰富的办案经验,勤勉尽责,致力于为客户提供... 查看详细 >>
  • 执业地区:北京-朝阳区
  • 执业单位:北京市京锐律师事务所
  • 执业证号:1110120********08
  • 擅长领域:刑事辩护、经济犯罪、取保候审、职务犯罪、刑事合规