徐聿枢律师
01.
在合同未有特殊约定的情况下，如果房屋买受人曾经逾期付款并产生相应的违约金，在房屋买受人已经付清全部房款但未付违约金的情况下，开发商是否有权以未付违约金为由拒绝交房？
很多开发商认为由于房屋交付是自己向房屋买受人履行的最重要的义务，所以在履行该义务前，需确保房屋买受人按自己要求做完了全部事情才行。因此，在房屋交付前，很多开发商会设置很多要求房屋买受人承担的额外义务，其中比较典型的就是房屋买受人曾经逾期付款并产生相应的违约金。那么，在房屋买受人已经付清全部房款但未付违约金的情况下，开发商通常会要求房屋买受人先付清违约金再交房。
对此，很多开发商都认为这是应该的，开发商会认为是房屋买受人违约在先，自己完全有理由抗辩，而且一旦自己先交房再问物业买受人要违约金将会相对繁琐，因此一直坚持“先付违约金再交房”的原则。
而实际上，这种操作模式，已经为开发商埋下了法律风险。诚然，房屋买受人在逾期付款后的确有违约责任并应当支付相应的违约金，然而在商品房预售合同法律关系中，房屋买受人的最大义务就是付款，相应的开发商的对应义务就是交房，在房屋买受人已经履行完主要义务的情况下，开发商仅以房屋买受人未付违约金为由而拒绝交房，则构成抗辩的义务不对等。如果开发商奉行“先付违约金再交房”的原则，不但无法保障房屋买受人付违约金，反而自己还得承担逾期交房责任。
02.
在合同未有特殊约定的情况下，如果房屋存在漏水等质量问题，客户能否退房或拒绝收房？
在房企普遍采取高周转的模式下，房企所交付的房屋多存在漏水等房屋质量问题，因此有很多小业主以此为由要求退房或者拒绝收房。那么这些小业主的主张能否成立呢？笔者为大家详细分析下。
作为开发商而言最大的义务则是将房屋按时并无瑕疵地将房屋交付给房屋买受人，其中自然包括保证房屋不存在漏水等质量问题。但是，并非房屋一旦存在瑕疵，小业主就有权利解除合同或者拒绝收房。对此最高院出台的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”及第十条“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”可见，根据司法解释，小业主要退房或者拒绝收房只有2种情形，一种是房屋主体结构质量经核验确属不合格，另一种是房屋质量问题严重影响正常居住使用。
对于第一种情形，在商品房交付使用后，购房者认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核检，确属主体结构质量不合格的，被确认不合格后，购房者有权退房。
因此，如果房屋存在漏水情况，小业主不当然享有退房或者拒收房屋的权利。只有符合上述2种司法解释规定的情形，小业主才有权解除合同或者拒收房屋，否则只要房屋符合预售合同约定的交房条件即视为开发商交付的房屋符合要求。
那么，怎样才能规避上述风险呢？笔者认为，一方面肯定需要开发商有过硬的质量，另一方面，在出现漏水等质量问题后，及时对相应问题进行维修，安抚小业主情绪，避免群体诉讼的发生，以避免群诉案件给办案法官带来审判压力，影响法官自由裁量。
同时，对于不存在司法解释规定的2种退房情形而要求退房或拒绝收房的小业主，开发商应当及时向小业主发送催告函。如果小业主未按照催告函的要求收房，则自催告函确定的日期开始，房屋的风险就转移到小业主处了。
该文章转载于网络，如需删减请联系本人或者网站