律师观点分析

?   基本案情：

 2017年，2018年间，有五十六名业主与当地知名开发商签订《商品房买卖合同》，合同第十一条约定了交房时间以及交房条件。合同第十三条约定：逾期在15日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行。如遇不可抗力，如政府政策等原因导致的工程延期，出卖人不承担违约责任，交房时间顺延。

 合同签订后，业主以贷款、全款的方式支付了全部购房款。由于开发商资金链断裂等原因导致该工程项目停工停产，被市政府确定为区级“问题楼盘”，形成严重社会问题。该楼盘许多业主通过堵售楼部和办公楼的方式维权，向开发商索要违约金，开发商又负债累累，无奈向法院提起了破产申请。?

 法律分析：

 一、关于是否构成逾期交房以及逾期交房起止时间如何确定的问题。

   双方签订的《商品房买卖合同》第十一条明确约定了房屋必须达到的交付条件。第十二条、第十四条约定，双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全的，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。目前，房开XX仍提供不出住宅质量保证书、完善项目消防设施设备达到房屋验收合格及办理消防部门合格手续等证明文件。本案房屋未能达到交付条件，业主有权依约拒绝接收房屋，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担。因此可以认定开发商从约定交房之日起逾期交付房屋至今。

    二、关于不可抗力以及违约金在疫情期间延期交房违约金是否应该减免的问题

   不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，因为自身原因经营不善，显然不属于不可抗力。商品房买卖合同属于一种标的额相对较大、与买卖双方切身利益密切相关的合同，当事人在签订合同时对合同订立后可能出现的市场风险及各种履行障碍均应当有一定程度的预见和判断，各方对签约均负有相对较高的审慎注意义务。因为新冠肺炎疫情的不可抗力因素发生在迟延履行后，根据《合同法》第117条的规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。因此，疫情期间不能免除其违约责任，也不能作为其逾期交房的理由。

    三、关于本案约定的逾期交房违约金是否应当调整的问题

   我国《合同法》第一百一十四条第二款规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。”违约金的减少幅度，有法律明确限制的，应从法律规定。对房地产合同，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条有“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少”的规定。

具体到本案，业主依约交付了购房款，开发商是单方面违约。鉴于逾期交付商品房已经给业主带来不能及时入住或出租的利益损失，加之开发商没有提供证据证明每日万分之二的违约金已经超过造成原告损失的30%。根据最高人民法院《关于适用<< span="">中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，结合本案实际情况，我认为开发商单方面违约具有明显重大过错，《商品房买卖合同》第十三条约定的逾期交房违约金按每日已交付房价款的万分之二合理且合法。

代理思路及结果：

 接案之后，通过多方了解到，该房开XX已经被很多人起诉，索要工程款及违约金，并且已经列入被执行人失信黑名单。该案胜诉问题不大，主要是钱能不能执行到位。所以我第一时间就建议五十六名当事人马上联系保险公司出具担保函便于在立案之间诉前财产保全。后来积极查找财产线索，通过执行局查封了该房开XX的某处楼盘的地下停车库。

   该案经一审法院判决房开XX按已支付购房款按日万分之一标准承担逾期交房违约金并且按全部购房款的万分之五支付基础设施逾期交付违约金。房开XX不服提起上诉，经二审法院认定维持原判，目前正处于执行阶段。

  这个案子最难以逾越的困难就是地方保护主义，从申请诉前财产保全到立案到诉前调解、一审、二审、执行，每个阶段都遭遇重重阻碍。不同意调解非要让你诉前调解，调解的时候，住建委直接介入公开为房开XX站队。甚至直接威胁我的当事人，这个案子肯定赢不了，一分钱你都拿不到，请律师也是白请。整个案子从立案到到执行已经超过一年，其中的艰辛只有自己知道。幸好通过自己的专业知识让二审法官作出了令人满意的判决，一审驳回的全部改判！