房屋漏水，造成财产损失纠纷

律师观点分析

　　上诉人(原审被告):桂林市XX房地产开XX，住所桂林市临桂区。

　　法定代表人：郑XX，董事长。

　　委托诉讼代理人：李XX，XXX律师。

　　委托诉讼代理人：左XX，XXX律师。

　　被上诉人（原审原告）：张XX，女，1957年5月26日出生，户籍地桂林市秀峰区，现住桂林市。

　　原审被告：桂林XXamp;&房XX公司，住所桂林市七星区。

　　法定代表人：李XX。

　　审理经过

　　上诉人桂林市XX房地产开XX（以下简称**房产公司）因与被上诉人张XX、原审被告桂林XXamp;&房XX公司（以下简称&&房产公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市象山区XXXXXX桂XXXX民初XXXX号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人**房产公司的委托诉讼代理人左XX、被上诉人张XX到庭参加诉讼。原审被告&&房产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

　　上诉人诉称

　　**房产公司上诉请求：

　　撤销一审判决，改判驳回张XX的全部诉讼请求。事实和理由：一、原审判决认定事实不清，证据不足：1.原审认定2010年9月30日张XX与**房产公司及XX公司签订《商品房买卖合同》购买了半山阅江台住宅Ｔ04栋2单元1层1号一套，该合同附件二和附件五载明：该房一层之下半埋式地下室的“土地和建造成本均未列入本项目物销售价格中”，归张XX“专属使用和维护，不列入公共部位及公用房屋分摊面积”，“该附属建筑无给排水，其他设施设备均由该业主自理等”。但却未明确认定该地下室为赠送给张XX专属使用和维护，将赠与的地下室认定为是“出售”给张XX的。未认定该地下室交付张XX使用时的现状：即墙体和地面未作防水处理，无给水管网，无排水管道沟渠，为非规范的建筑物。2.原审判决未认定张XX在接收其专属使用的地下室后，直接改变规划设计使用用途“储藏室”，改装为高档会所的关键事实。张XX无视地下室的上述现状对半埋式墙体和地面未作任何专业安全的防渗防水、给排水的有效处理，而只作简单的粉刷铺垫，即进行豪华装修，将高档家具、电器、卧具、茶叶等搬入地下室作标准房屋使用，以致该地下室长期渗水、漏水、粪水回灌。3.原审判决认定张XX的直接财产损失价值共达76.8万余元，既毫无情理可言，亦证据不足。首先，张XX在豪装地下室使用后，自2012年8月即发现墙面、地面漏水、渗水、积水、厕所倒灌至今，在长达八年的时间里均既不采取专业有效措施防水、排水补救，也不挪移贵重家具、电器和茶叶避免损失扩大；其次，原审判决认定赠送张XX使用的地下室存在渗水、漏水、污水等所谓建筑质量问题，而毫不影响其所购商品房的居住使用，却认定张XX因此向邵某租房居住，月租金1100元，八年来，共花费了112280元，这明显是捏造的证据；第三，原审判决认定八年来请保洁员保洁每月1000元，共花了84000元没有依据。且不说张XX是否请了保洁员，如果请了，花了如此巨额的保洁费，又怎能导致其地下室内如此巨大的财产损失？4.原审判決认定的家电损失ｌＯＯ%计11613元、家具损失为60%计126640元，没有事实依据，其鉴定结论不客观真实；认定的茶叶损失为203278元，其依据的是所谓茶叶专家的鉴定，但这些专家均无司法鉴定资质，其鉴定结不能采信。张XX起诉所谓的上述财产损失，完全是可以避免的。其应将地下室的全部贵重财产挪至上面住房内存放，以免损坏，这才是正常人的处事方式。导致这样严重的损失后，不难看出，这应是被上诉人故意为之，其法律后果也应自行承担。二、原审判决无事实和法律依据，适用法律实体处分完全错误。1.原审判决将上诉人**房产公司赠送给张XX的地下室当作是“出售”商品房住处，毫无事实依据和法律依据。2.原审勿视和回避了造成本案张XX财产损失的主要的和直接的原因。3.原审判决将违背事物发展规律和常理的家具、家电、茶叶损失，不存在和捏造的租房、保洁损失等事实证据，作为张XX的财产损失共计76.8万余元的定案依据，判决由**房产公司全部赔偿完全违反了民事诉讼法关于审查认定证据应遵守的客观性、真实性和关联性“三性”相统一根本原则。三、本案**房产公司依法应当免责。本案属于产品质量缺陷侵权纠纷，根据《侵权责任法》第八十三条的规定：“产品生产或者销售者以及其他第三人能够证明下列情形之一的，不承担赔偿责任：（一）未将产品投入流通的；（二）产品投入流通时，引起损害的缺陷尚不存在的；（三）……。”本案从双方签订的《商品房买卖合同》及其附件二的约定看，引发本案纠纷的产品即涉案房屋地下室。第一，它未列为双方的买卖标的，是**房产公司赠送给张XX使用的。这一客观事实，完全符合上述第八十三条规定的第（一）种情形，应免除上诉人的产品侵权责任。第二，本案的所谓“地下室”产品，建筑规划设计为“储藏室”，虽做了厕所蹲位等，但并未改变其性质。按其使用性质，引起本案损害事实的缺陷亦尚不存在。本案损害事实发生的原因，完全是张XX在使用“地下室”时，根本改变其功用性质，未作规范设计和施工，便将储藏室直接改做成豪华会所使用。导致“地下室”墙壁、地面渗水、冒水，造成财产损失，亦完全是张XX的过错行为所致，与**房产公司也无关。这一客观事实，也完全符合上述第八十三条规定的第（二）种情形，张XX应当负责。综上理由，请求二审法院查明事实真相，依法判决支持**房产公司的上诉请求。

　　被上诉人辩称

　　张XX辩称，1.双方签订的商品房买卖合同第三条明确规定：买受人所购商品房的基本情况：1T04栋2-1-1号房该商品房的用途为住宅，建筑层数地上十一层，地下一层。第十八条规定：买受人的房屋仅作住宅使用。合同证明地下一层属于住宅而非**房产公司所说是“储藏室”。合同附件6：小区楼宇一层以下附属建筑，归上层对应业主使用，合同附件明确了半地下一层属于地上一层的附属建筑，当业主购买了地上一层后就同时拥有附属的半地下一层，一层与负一层从样板房功能设计和销售合同可以证明是一套上下结构的住宅，不存在上诉人所说“赠送”事实。2.**房产公司作为房地产建筑商，不遵守相关法律规定，偷工减料造成消费者损失后仍无视法律事实推卸责任。一审认定**房产公司违反《建筑给水排水设计规范》及《地下工程防水技术规范》的相关标准，造成张XX的损失事实清楚，合法有据。3.2012年至2019年期间双方多次协商，**房产公司对该房屋进行过长达6年的多次局部维修都未彻底解决质量问题。**房产公司一审时表示如果对整体负一楼的基础进行防渗漏改造费用太大，开发商不同意出这个钱。**房产公司明知销售的房屋存在严重的质量问题，这一事实无可否认。4.在一审诉讼期间，**房产公司代表对损失现场进行实地勘察后取样签字认可，现在却不接受评估结果，是没有依据的。5.**房产公司因为房屋质量不合格，造成张XX无法正常居住，产生的租房费用和保洁费用损失，应由**房产公司承担。第一，2012年房屋大面积渗水后，张XX小孩无法正常居住，将楼下很多物品堆放在楼上，而且负一层至今由于**房产公司多次进行外墙开挖式维修，窗户也未安装，现在仍处于施工现场状态，无正常照明，家具发霉腐烂无法居住，只能外租房解决，这一事实双方现场已多次查看无争议。因负一层渗出的污水，倒灌粪水引起的霉菌传染，一楼家具已经霉变，墙体脱落，雨季无法居住，损失继续扩大，每年雨水季节张XX只能在外居住。第二，污水渗入使房屋长期处于潮湿霉臭空气中，污水细菌传染引起的房屋家居发霉腐烂，如果没有保洁员工作，把能搬物品及时搬到一层，损失会更严重。如果**房产公司当时能尽快解决房屋质量问题，也不至于拖到今天损失每天都在扩大，为此保洁费用损失由**房产公司过错引起，依法应由其承担损失后果。6.**房产公司提到的张XX将储藏室改为豪华会所不是事实。张XX是按**房产公司提供的4栋2单元1-2（对门）样板间的装修功能和模板进行设计装修的，**房产公司为达到推卸保质维修责任的目的，不注重质量，不检讨自身过错，这样会给更多的消费者带来损失，法律应给予消费者应有的保护。特请二审法院依法依事实驳回上诉人**房产公司请求，维持一审判决。

　　XX公司未提交书面陈述意见。

　　一审原告诉称

　　张XX向一审法院起诉请求：1.判令被告赔偿由于被告过错造成原告损失房屋修缮工程费用、家电、家具等损失约571858.77元；2.判令赔偿原告租房费112280元；3.判令赔偿原告已支的保洁费用116400元；4.判令赔偿原告已支付的两项审评费共计60000元，诉讼费由被告全部承担；5.判令赔偿原告已支付的大粪清洁费4180元；6.判令支付原告已支付的诉讼费12511元；以上6项原告经济损失共计金额871125.77元；7.判令被告依照国家有关规定完善外墙防水工程，修改负一层卫生间排污管道防止大粪倒灌。

　　有原告提交的上述证据及《茶叶审评报告书》、《价格评估报告书》和质证笔录、开庭笔录所证实。

　　一审法院认为

　　一审法院认为，我国《民法通则》第四十三条规定，“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任”。从庭审查明的事实看，刘X、张X、阳XX均是被告**公司的工作人员，他们与原告交往，进行会议和协议，是代表被告**公司进行的经营活动。他们如此行为产生的法律责任依法应由被告**公司承担。从原告与刘X、张X、阳XX间的会议记录与协议记载的内容看，双方均认可被告出售给原告的房屋地下室存在渗漏水的问题，且该渗漏水问题与原告无关，如此被告**公司才会屡次派人进行维修。此外，虽然原、被告签订的《商品房买卖合同》附件五中有一层以下的附属建筑（即地下室）无给排水的约定，但庭审时被告**公司的委托诉讼代理人已确认，在原告购买该房屋前，被告即已将该房屋地下室配套了卫生间和排水管道，结合被告不计报酬屡次为原告维修地下室的情况，该院确认，造成原告地下室渗漏水和粪便倒灌的现象与被告未严格按照国家有关“建筑给水排水设计规范”和“地下工程防水技术规范”的标准要求进行设计、施工有关。原告的损失与被告未按国家上述规范要求进行设计、施工的行为存在因果关系。被告应按上述两份国家规范的标准要求对原告地下室存在的渗漏水和粪便倒灌等问题进行修理，并赔偿原告因此产生的损失。

　　《最高人民法院关于适用

　　的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。被告虽然对原告主张的各项损失均不予认可，但却无任何证据予以证明，而原告主张的房屋修缮、电器设备及茶叶、家居的损失，有该院依法委托的相关鉴定部门作出的评估报告书为依据，据此，该院对原告诉请的此部分损失依法予以支持。

　　关于原告诉请的租房费用112280元，该院认为被告未按国家相关规范建筑标准的要求建设房屋地下室，导致原告购买的地下室存在渗漏水及粪便倒灌现象，致原告在外租房居住，产生的租房费用，有原告与房屋出租人签订的《房屋租赁合同》及出租人出具和签署的证明材料及出租人出庭作证的证言所证实，故原告的证据真实、充分，依法应予确认，该院对原告此部分诉请依法予以支持。

　　关于原告诉请的保洁费116400元与粪便清洁费4180元，该院认为，首先，原告并未提交其支付保洁费116400元的证据，证人阳X亦无证据证明其收到原告给付了其保洁费116400元。其次，从证人阳X在庭上的陈述看，其从2012年2月做到2019年2月，每月保洁费1000元，原告与阳X并未提交其涨工资的证据，如此阳X的保洁费应为84000元（即每月1000元×12个月×7年）。据此，该院对原告诉请84000元部分的保洁费予以支持。此外，原告为诉请的大粪清洁费所提交的证据与地下室粪便倒灌的时间相符，收据记载的内容与原告诉请大便清洁费一致。据此，该院对此予以确认，被告应给付原告此部分的费用4180元。

　　此外，原告购买的上述房屋是由被告**公司与被告&&公司共同开发建设，共同出售的。原告房屋地下室存在的上述质量问题，与两被告的建设行为有直接的关系，两被告向原告出售房屋亦获得相应的经济利益，故两被告应共同承担原告因此产生的损失。

　　综上，依据《中华人民共和国侵权责任法》第四十一条、第四十五条，《中华人民共和国民法通则》第四十三条、第一百三十四条第一项、第二项、第三项、第六项、第七项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、被告桂林市XX房地产开XX、被告桂林XXamp;&房XX公司共同按照中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局于2003年4月15日联合发布的《建筑给水排水设计规范》及于2008年11月27日联合发布的《地下工程防水技术规范》中的相关标准对出售给原告张XX的，位于桂林市象山区进行修理、重作；二、被告桂林市XX房地产开XX、被告桂林XXamp;&房XX公司共同赔偿原告张XX房屋修缮费、电器设备损失费、茶叶及家居损失费人民币571858.77元整；三、被告桂林市XX房地产开XX、被告桂林XXamp;&房XX公司共同赔偿原告张XX租房费人民币112280元整；四、被告桂林市XX房地产开XX、被告桂林XXamp;&房XX公司共同赔偿原告张XX保洁费人民币88180元（此款由阳X的保洁费84000元与原告支出的粪便清洁费4180元所组成）；五、驳回原告张XX的其他诉讼请求。本案受理费12511元（原告已预交），原告张XX负担511元，被告桂林市XX房地产开XX、被告桂林XXamp;&房XX公司共同负担12000元；本案司法鉴定费60000元（原告已预交），全部由被告桂林市XX房地产开XX、被告桂林XXamp;&房XX公司共同负担。

　　本院查明

　　二审期间，上诉人**房产公司未提交新证据。被上诉人张XX提交如下证据：1.2021年1月24日拍摄的涉案房屋一楼照片两张；2.2017年-2018年间拍摄的负一楼照片六张，拟共同证明涉案房屋一楼和负一楼的大便和污水情况。上诉人**房产公司的质证意见：真实性无法确认，对关联性和证明内容不认可。本院对两组证据的真实性予以确认，可以作为定案依据。

　　双方当事人对一审判决查明的事实无异议的部分，本院予以确认。对一审判决上诉人有异议的事实，本院将结合全案证据进行认定。

　　另查明，经本院现场察看，张XX二审期间提交的一楼照片与现场情况相符，一楼为三室两厅布局，有三个卧室，客厅和餐厅堆放有很多从负一层搬上来的物品，负一楼仍可见渗水和被水淹过的痕迹。

　　本院认为

　　本院认为，综合诉辩双方意见，本案二审审理的争议焦点是：

　　1.**房产公司对张XX的损失是否应承担赔偿责任；2.张XX对本案损失的发生是否存在过错，是否应减轻**房产公司的赔偿责任；3.一审对张XX的各项损失认定是否正确。

　　关于争议焦点一。本案为财产损害赔偿责任纠纷，适用侵权责任的过错归责原则，即侵权行为、行为过错、损害后果和因果关系。双方均认可涉案房屋地下室存在渗漏水和粪便倒灌的问题，一审庭审时**房产公司已确认，张XX在购买涉案房屋时，地下室即配套了卫生间和排水管道，且雨水管、污水管接口多次脱落，**房产公司的工作人员刘X在会议记录中也认可外墙要做好，且应由**房产公司来处理。一审认定涉案房屋地下室渗漏水和粪便倒灌的现象与**房产公司未严格按照国家有关“建筑给水排水设计规范”和“地下工程防水技术规范”的标准要求进行设计、施工有关正确。根据《中华人民共和国物权法》第三十七条“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任”的规定，**房产公司对张XX的损失应承担赔偿责任，该损失责任的承担，与涉案地下室是赠送还是买卖的性质无关。

　　关于争议焦点二。《中华人民共和国侵权责任法》第二十六条规定：“被侵权人对损害的发生也有过错的，可以减轻侵权人的责任。”地下室通常都较潮湿，且涉案房屋南面靠山，张XX在将地下室装修作为居住使用时，应该考虑房屋内部的防水防潮处理问题，在2012年第一次出现渗水现象时，张XX亦应及时搬移地下室内易腐烂可移动的贵重物品，以避免损失的扩大。本案中，张XX将大量名贵茶叶存放于潮湿不通风的地下室，且没有证据证明其在2012年第一次发生渗水现象时采取了搬移茶叶的措施，其未尽到善良管理人的注意义务，应认定张XX对自己遭受的损失存在一定的过错，可以减轻**房产公司的侵权责任。综合本案实际情况，本院酌情认定**房产公司承担70%的责任，张XX承担30%的责任。

　　关于争议焦点三。首先，关于房屋修缮费用、家居损失、电器损失和茶叶损失的评估结论是否应予采信的问题，该评估鉴定是在法院的主持下进行，鉴定材料经过了双方的质证和确认，鉴定程序合法，鉴定机构具有相应的鉴定资质，其出具的鉴定报告合法有效，在**房产公司没有证据推翻该鉴定结论的情况下，一审采信该鉴定结论作为认定损失的依据并无不当。其次，关于租房损失的问题，经过二审的实地查验，涉案房屋一楼有三间卧室，足够张XX一家三口居住使用，其另行在外租赁房屋并无必要，即租房费用并非因渗水问题导致的直接物质损失，对张XX主张的租房费用不应予以支持，本院予以纠正。第三，关于保洁费用的问题，由于地下室渗水、漏水，需要更加频繁的清理符合常理，但是张XX聘请的保洁员是否在2012年-2019年期间持续不间断地对涉案地下室进行了专门的清理，每月1000元的清洁费用是否只包含地下室，仅凭保洁员的证言和手写收据无法证实，综合本案实际情况，本院酌情确认张XX因地下室渗漏需额外支出的保洁费用为40000元。因此，**房产公司应赔偿张XX各项损失合计为：（房屋的修缮费用230327元+电器损失11613元+茶叶损失203278元+家居损失126640元）×70%+保洁费40000元+粪便清洁费4180元=444480.6元。由于XX公司与**房产公司为共同开发，需对上述赔偿责任承担共同责任。

　　综上所述，上诉人桂林市XX房地产开XX的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用

　　时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国侵权责任法》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下:

　　裁判结果

　　一、维持广西壮族自治区桂林市象山区XXXXXX桂XXXX民初XXXX号民事判决第一项；

　　二、变更广西壮族自治区桂林市象山区XXXXXX桂XXXX民初XXXX号民事判决第二、三、四项为：桂林市XX房地产开XX、被告桂林XXamp;&房XX公司共同赔偿原告张XX房屋修缮费、电器设备损失费、茶叶损失费、家居损失费、保洁费和粪便清洁费合计444480.6元；

　　三、驳回桂林市XX房地产开XX的其他上诉请求；

　　四、驳回张XX的其他诉讼请求。

　　一审案件受理费12511元、鉴定费60000元（张XX已预交），二审案件受理费12511元（**房产公司已预交），合计85022元，由张XX负担41661元，桂林市XX房地产开XX、桂林XXamp;&房XX公司共同负担43361元。

　　上述债务，义务人应于本判决生效之日起十五日内履行完毕。逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向一审法院申请执行。

　　本判决为终审判决。