随着现代社会离婚率的不断增高，离婚时不可避免的涉及到房屋的分割，本文拟对房屋各种出资形式及房屋产权登记情况予以梳理明确其离婚时的权利归属问题。

1、父母为子女出资购房的归属问题

父母出资为子女购房应区分父母出资的时间、房屋登记的所有权人、父母出资购房的出资比例及出资方式等因素来确定房屋所有权的最终归属。

根据《婚姻法司法解释二》第22条：当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。

当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。

同时《婚姻法司法解释三》第7条规定：婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。

由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为为双方按照各自父母出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。

1)父母出全资为子女买房未登记的情形

如果一方父母出资发生在其子女结婚以前，则该出资可以依据《婚姻法司法解释二》第22条第1款规定认定为对其子女的赠与，受赠一方子女可以获得该房屋所有权。

如果一方父母出资发生在其结婚以后，则应根据《婚姻法司法解释二》第22条第2款规定将该出资认定为对于夫妻双方的赠与，除非有证据表明是对其一方的赠与。

2)以父母自己名义签订不动产买卖合同并将不动产登记到子女一方名下的情景

    如果该不动产过户发生在子女结婚前，则该不动产所有权应属于子女婚前财产。

如果该不动产过户发生在子女结婚后且该不动产登记在父母出资一方子女的名下，该不动产应视为对自己子女的赠与，属于一方个人财产。

如果该不动产过户发生在子女结婚后且该不动产登记在非出资父母的子女名下或者夫妻双方名下，并用夫妻共同财产还贷，该不动产为夫妻双方共同财产。

3）以子女名义签订不动产买卖合同并将不动产所有权登记在一方或双方子女名下的情形。

   如果该出资发生在子女结婚前，则该出资属于接受出资子女的婚前个人财产。

如果该出资发生在子女结婚后，应视为对夫妻双方的赠与，婚后以子女一方或者双方名义签订的不动产买卖合同并以该出资作为首付所购的不动产，不管登记在一方或者双方名下应认定为夫妻共同财产。

2、婚后共同还贷行为

夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款、婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付名下，离婚时该不动产由双方协议处理。双方无法达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务，婚后共同还贷支付的款项及房屋增值部分，由产权登记一方向另一方进行补偿。

3、婚后加名行为

婚后加名行为是夫妻一方对另一方的赠与行为，该房产属于夫妻共同财产，如无法定撤销事由，一般不可以任意撤销该赠与行为。房屋为夫妻共同所有，如无具体份额划分，原则上应均等化分。

房屋已成为人们生活的必需品，但因其价值较大，出资、产权登记复杂多样所以在离婚分割时会面临各种障碍，以上是对其中一些典型情况的分析，希望可以明晰大家对其认知以便遇到相似问题时更好的维护自己的合法权益。